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Non-résidents et loi de Finances 2022 : les nouveautés fiscales
17.01.2022
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ISF 2012 et contribution exceptionnelle des non résidents : que faut-il savoir ?
Temps de lecture : min
Publié le 04.07.2012 – Mis à jour le 15.03.2022
La nouvelle loi de finances rectificative 2012, annoncée ce mercredi 4 juillet par le gouvernement socialiste, est venue apporter son lot de changements d’un point de vue fiscal. Les expatriés français ne sont pas épargnés. Sous l’impulsion de François Hollande et des projets émis lors de la campagne présidentielle, l’idée serait de revenir au barème de l’ISF précédent, avec quelques modifications. La loi de finances prévoit donc une contribution exceptionnelle sur la fortune. Elle sera calculée selon un barème progressif, identique à celui appliqué pour le calcul de l’ISF dû au titre de 2011.
Difficultés d’emprunt
Les banques se montrent aujourd’hui de plus en plus frileuses quant à l’accord de prêt pour le financement de parts SCPI. En fait, il peut s’agir d’un produit qu’elles ne connaissent pas toujours très bien, et ont tendance à proposer leurs propres SCPI.
La fidélité des clients à leur banque n’est pas vraiment récompensée, et avoir un bon dossier est devenu une nécessité pour obtenir un taux d’emprunt correct en vue d’acquérir des parts de SCPI. Négocier un taux avantageux, inférieur à 3,50%, est devenu presque mission possible depuis début 2012. Les non-résidents, quant à eux, redoublent de difficultés, et ne peuvent pas espérer obtenir un accord de prêt sans une situation financière irréprochable et un apport conséquent.
Effort d’épargne d’un investissement de 100 000 € sur 15 ans selon la tranche d’imposition
| Type d’emprunt | TMI | Montant |
| Montant d’investissement | 100.000 € | |
| Taux d’emprunt | 4% | |
| Durée de l’emprunt | 15 ans | |
| Rendement de la SCPI | 5% | |
| Revalorisation annuelle de la part | 0% | |
| Effort d’épargne (1) | TMI : 0% | entre 345 € et 390 € mensuel |
| TMI : 14% | entre 360 € et 450 € mensuel | |
| TMI : 20% (Tranche des non-résidents fiscaux, hors prélèvements sociaux) | entre 350 € et 410 € mensuel | |
| TMI : 30% | entre 370 € et 510 € mensuel | |
| TMI : 41% | entre 380 € et 550 € mensuel |
(1): L’effort d’épargne correspond à la différence entre les revenus de la SCPI et les intérêts d’emprunt, soumis à l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux
Réticence des banques
La position des banques est délicate et s’est fragilisée depuis 2008. Les réglementations en vigueur obligent les banques à maintenir un certain niveau de fonds propres dans leur bilan (ratio de Cooke, McDonough). Le nantissement de parts de SCPI n’est pas considéré comme une sûreté réelle : en fait, ce n’est pas une garantie suffisante pour les banques. Lorsque celles-ci conçoivent un prêt immobilier pour l’acquisition d’un immeuble, la banque a la possibilité de sortir cette créance de son bilan, par le jeu de la titrisation.
Avec les parts de SCPI, ce mécanisme est impossible. Les prêts accordés restent ainsi inscrits au bilan, mobilisent des fonds propres, et réduisent les marges de manœuvre pour les banques. Le risque encouru par les banques lors d’un consentement de prêt SCPI n’est pas vraiment différent, puisqu’il dépend essentiellement de l’actif sous-jacent (l’immobilier). Mais la nature de la détention ne permet pas d’obtenir les mêmes conditions pour l’obtention du prêt.
Solutions
Le nantissement des parts est donc devenu quasiment systématique, mais il ne suffit pas. Le taux des prêts est relativement élevé, parfois plus de 4,3% sur 20 ans à taux fixe. Un tel taux peut devenir équivalent aux revenus perçus par la SCPI, une fois pris en compte le coût de l’assurance emprunteur, et pénalisera grandement le rendement final de l’investissement. De nombreux sites et banques en ligne proposent des taux attractifs, mais ne correspondant pas toujours au financement de parts de SCPI.
Il reste néanmoins possible de bénéficier de cet effet de levier : certaines institutions proposent, avec un bon dossier, des taux d’environ 3,30% sur 10 ans et 3,60% sur 15 ans pour l’acquisition de SCPI. Dans un tel cas, l’effet de levier du crédit joue pleinement son rôle et améliore le rendement global de l’investissement. Patrimea a développé un certain nombre de partenariats avec des banques qui financent l’acquisition de parts de SCPI.
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