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ISF et abattements sur les biens immobiliers
Fiscalité

ISF et abattements sur les biens immobiliers : est-il possible de les cumuler ?

Temps de lecture : min

Publié le 04.08.2016 – Mis à jour le 10.03.2022

En matière d’ISF, l’administration fiscale admet le droit à des abattements sur la valeur des biens immobiliers dans certains cas précis. La question se posait alors sur la possibilité de cumuler ces abattements, et sous quelles conditions. Un arrêt de la Cour de cassation datant du 16 février 2016 est venu donner des précisions

 

Abattements à l’ISF concernés

 

Pour le calcul de l’ISF, la valeur vénale des biens immobiliers au 1er janvier de l’année d’imposition est retenue. L’évaluation des biens est réalisée par comparaison avec le prix d’immeubles aux mêmes caractéristiques et pour un même usage vendus récemment.

Dans certains cas, des abattements particuliers sont admis par l’administration en plus des cas d’exonération à l’ISF prévus par le fisc, sur le principe que plus un bien est difficile à vendre, plus sa valeur s’en trouve affaiblie.

 

Immeubles donnés en location

 

Un logement occupé est considéré comme moins évident à vendre car la législation française impose un délai d’éviction, un locataire ne pouvant être mis à la porte. Un potentiel acquéreur se tourne donc plus facilement vers un bien libre.

Pour pallier ces inconvénients, l’administration admet une décote à hauteur de 20% sur les biens concernés.

 

Immeubles en indivision

 

Dans le cadre d’un logement détenu en indivision tous les co-détenteurs doivent se mettre d’accord pour la vente. Des possibles blocages peuvent parfois intervenir et donc compromettre la vente du bien.

L’administration admet, en pratique, un abattement de 20% à 30% pour ces immeubles.

 

Cumul des abattements pour occupation et indivision

 

Un arrêt de la Cour de Cassation du 16 février 2016 a admis la possibilité de cumuler les abattements offerts pour les immeubles détenus en indivision et les immeubles donnés en location. Un propriétaire co-indivisaire, dont le bien est donné en location verra donc la valeur vénale de son bien décotée à hauteur de 20% + 20% (et non 40%).

Exemple : Pour un immeuble d’une valeur de 1 million d’euros le calcul de la base taxable à l’ISF se fera comme suit.

  • 1er abattement de 20 % : 1.000.000 – 200.000 (20%) = 800.000€
  • 2ème abattement de 20 % : 800.000 – 160.000 (20%) = 640.000€

La valeur du bien retenue pour l’ISF sera de 640.000€.

L’avocat fiscaliste Maître Lorta-Jacob explique que les contribuables qui n’auraient appliqué qu’une seule des deux décotes « peuvent déposer une réclamation afin d’obtenir l’application de la deuxième décote. Pour l’ISF 2014, le délai de réclamation expirera le 31 décembre prochain ».

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