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Label ISR immobilier : comment reconnaître un fonds responsable ?

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Publié le 25.05.2021 – Mis à jour le 16.03.2022

L’année dernière, au 30 juin, 466 fonds avaient obtenu le label ISR. Cela représentait plus de 170 milliards d’encours. Mais les fonds immobiliers n’étaient pas encore concernés. Depuis le mois d’octobre, l’ISR ouvre la porte à la pierre. Les SCPI méritantes peuvent désormais certifier leur engagement durable et proposer de verdir le portefeuille des souscripteurs.

Déjà prometteuses grâce à des performances bien souvent supérieures à celles du marché, les SCPI, et les autres ont un nouveau moyen de se distinguer. Si les débuts sont timides, l’association label ISR et immobilier ne fait que commencer. Cependant, il est tout aussi facile de se perdre dans ce paysage grandissant.

Les fonds d’investissement immobiliers ont la cote

Des véhicules d’investissement intéressants

Ces fonds collectent des capitaux auprès d’investisseurs. Ils sont ensuite investis dans des actifs immobiliers, que ce soit par acquisition ou par financement (direct ou indirect). Ils représentent une solution de financement intéressante.

Ces derniers répondent aussi bien à des besoins économiques que sociétaux. 81% du patrimoine de ces fonds est orienté vers de l’immobilier de bureaux. L’économie et l’attractivité locale des entreprises sont favorisés, ainsi que le bien-être des salariés.

De plus, les secteurs du résidentiel et de la santé sont également bien représentés. Certaines sociétés de gestion ont décidé de mettre l’accent sur des grands enjeux sociétaux. C’est le cas de la SCI Novaxia R ayant décidé de transformer les bureaux vacants en logements.

Des actifs immobiliers en nombre

L’épargne engendrée par le biais d’actifs immobiliers est assez impressionnante. Les SCPI représentent plus de 70 millions d’euros de capital. Les OPCI grand public, quant à eux, font grimper la note de 20 milliards d’euros supplémentaires.

Si nous ajoutons les SCI et l’ensemble des fonds immobiliers non cotés, les Fonds d’Investissement Alternatifs immobiliers atteignent 230 milliards d’euros d’encours global. La pierre est toujours aussi attrayante.

Allier rentabilité et durabilité

Il est encore trop tôt pour faire le lien entre label ISR et performance des SCPI. Mais il s’avère que ce type de placement connaît des résultats nettement supérieurs à la moyenne du marché. Malgré la crise de la Covid-19, certaines ont su être très résilientes.

Les SCPI sont très souvent diversifiées. Elles ne se focalisent pas sur un seul type d’actifs ce qui leur permet de tenir le cap et de compenser si certains facteurs impactent des secteurs. La situation actuelle en est belle et bien la preuve. Eurion occupe la première place des meilleures SCPI en 2020, avec un taux de distribution, net de fiscalité étrangère, de 8,88%.

Le label ISR pour les fonds immobilier

Qu’est-ce que le label ISR ?

Ce label a été créé par l’Etat en 2015. Il suit un cahier des charges qui se veut exigeant et aide les investisseurs et épargnants à choisir les placements les plus responsables et durables. Il oriente vers des produits dotés d’une performance financière et limitant leur impact environnemental.

Il prend en compte l’ensemble des critères ESG, pour Environnemental, Social et de Gouvernance, dans le processus d’investissement et de gestion des actifs par les sociétés de gestion. Cette certification est une référence en Europe. Attribuée pendant 3 ans, elle peut être renouvelée après vérification d’un organisme tiers indépendant.

C’est donc un gage de crédibilité mais aussi de visibilité pour l’ensemble des fonds qui parviennent à décrocher ce label. Les investisseurs peuvent se fier à cet indicateur garantissant transparence et qualité de gestion.

Comment s’intègre-t-il à l’immobilier ?

Depuis quelques années, le marché de l’ISR continue sa croissance. Les particuliers souhaitant donner du sens à leur argent se multiplient. Les sociétés de gestion l’ont bien saisi et redoublent d’efforts pour proposer des produits financiers au plus proche des convictions éthiques.

De part cette expansion, un cadre réglementaire est mis en place et se renforce au fil du temps. La Commission européenne est chargée de faire respecter les règles et les lois. Il est essentiel de posséder un cadre afin de maintenir la qualité des approches ISR et de se démarquer face au greenwashing omniprésent.

La loi Pacte demande aux assureurs de proposer, à minima, une unité de compte labellisée ISR dans les contrats d’assurance vie. D’ici 2022, ils seront dans l’obligation d’ajouter une unité de compte “verte” (portant le lebal Greenfin) et une seconde mettant en lumière la finance solidaire, grâce au label Finansol par exemple.

Quel est le but de cette démarche ?

Le premier enjeu est d’améliorer le parc immobilier déjà présent. A ce stade, le taux de renouvellement est d’environ 1% par année. Il est donc préférable et plus stratégique de s’attaquer aux actifs déjà existants afin d’atteindre les objectifs climatiques et écologiques, sur le moyen/long terme. Les bâtiments neufs et performants ne sont pas les seuls à être éligibles au label ISR, bien au contraire. Il est possible d’en faire la demande en mettant en œuvre un projet d’amélioration de la performance ESG des bâtiments du portefeuille.

La société de gestion possède à la fois le fonds et son patrimoine constitutif. Il est donc plus aisé d’agir sur l’exploitation des immeubles mais aussi sur les pratiques des principales parties prenantes. En tant qu’investisseur, et en choisissant un de ces fonds, vous devenez un véritable acteur de la finance verte.

De plus, il existe des enjeux ESG distincts pour l’immobilier. Le cadre légal reste très exigeant et solide en ce qui concerne les démarches environnementales. Néanmoins, pour les parts sociales et de gouvernance, les règles sont différentes selon les typologies d’actifs. Les fonds se doivent de couvrir, de manière équilibrée, les 3 piliers ESG.

Fonds immobiliers : les règles à suivre pour être labellisé

Les exigences du label

Le label ISR laisse les sociétés de gestion en totale autonomie, concernant les décisions à prendre. L’objectif est de construire une stratégie crédible et ambitieuse, comportant les objectifs ESG, et de la conserver tout au long du processus d’acquisition et de gestion.

L’accent est mis sur le recours à des moyens matériels et humains, afin de mesurer correctement la performance ESG des actifs immobiliers. Les locataires et les personnes en charge de l’entretien et des travaux sont également concernés. La société de gestion doit faire les bons choix.

Une autre exigence est requise : la communication. Le gestionnaire doit communiquer en toute transparence avec ses investisseurs. Que ce soit pour les résultats obtenus, les acquisitions réalisées et bien évidemment l’ensemble des changements au sein de la société.

Les fonds déjà labellisés

Selon l’Afnor, plus de dix fonds immobiliers ont déjà été certifiés du label ISR. Parmi eux :

SCPI : Neo de Novaxia, Fair Invest de Norma Capital, PFO2 de Perial, LF Grand Paris Patrimoine de la Française, Primopierre de Primonial, Pierre Capitale de SwissLife REIM, Iroko Zen du groupe Iroko et Epargne Pierre d’Atland Voisin, Foncière des Praticiens par la Foncière Magellan, Vendôme Régions de Norma Capital, Corum Eurion, Activimmo d’Alderan
OPCI : Diversipierre de la BNP Paribas REIM, PREIM de Primonial REIM et Aviva Investors Experimmo ISR d’Aviva Investors France, Opcimmo d’Amundi, SwisslLife Dynapierre
SCI : Euro Carbonne de Perial, Novaxia R de Novaxia et FLI II d’Ampère Gestion.

Il est certain que d’autres fonds immobiliers vont suivre la tendance. Le paysage du label ISR immobilier va poursuivre son extension.

Cependant quelques fonds proposent une démarche engagée en faveur de l’environnement mais ne détiennent pas le label ISR. C’est le cas de la SCPI Kyaneos Pierre. Il y a donc certaines limites à cette certification, elle ne recense pas forcément l’ensemble des produits immobiliers éthiques et responsables. D’ailleurs ces derniers restent des placements à risque. Il est donc préférable de bien se renseigner afin de sélectionner un fonds en adéquation avec votre profil investisseur.

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