Défiscalisation

Loi Pinel 2021 : Des changements attendus dans l’investissement en immobilier

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Publié le 08.02.2021 – Mis à jour le 16.03.2022

Le projet de Loi de Finances 2021 a remis sur la table la loi Pinel. Finalement, cette dernière est reconduite sans changement au niveau des avantages fiscaux. Ce ne sera qu’à partir de 2023 qu’une diminution progressive apparaîtra.

Découvrez les nouvelles dispositions prévues ainsi que les évolutions futures. L’investissement en immobilier possède d’autres alternatives, comme la SCPI Denormandie, que nous vous proposons de découvrir ensemble.

Le dispositif Pinel : fonctionnement et avantages

Des conditions d’achat particulières

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière. Son but premier réside dans la construction de logements neufs dans des zones à forte demande. Ce dispositif s’adresse à de futurs acquéreurs souhaitant investir dans l’immobilier locatif. Cependant, le Pinel est délimité par des conditions particulières : les logements doivent être achetés neufs, ou bien en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) et dans des zones géographiques spécifiques.

De plus, l’acheteur s’engage à acheter un bien dans une zone désignée comme tendue. Il se doit de mettre en location ce logement pour une durée de 6,9 ou 12 ans. Il est également dans l’obligation de prendre en considération et respecter les plafonds de loyers ainsi que les plafonds de ressources des locataires.

Des avantages fiscaux

En cochant toutes les conditions exigées par la Loi Pinel, le propriétaire bénéficie d’un avantage fiscal. Il a la possibilité de déduire de ses impôts un pourcentage du prix d’achat du logement. La limite est de 300 000 euros ou bien 5 000 euros par m² habitables.

S’il décide de s’engager à mettre en location le bien pour 6 ans, la réduction est de 12%. Pour 9 ans, 18% de réduction sont accessibles. Et enfin pour 12 ans, la réduction s’étend à 21%, dans la limite de 63 000€.

Les évolutions majeures attendues

La prolongation du dispositif

La Loi Pinel a été instaurée en 2014, en prenant la place du dispositif Duflot. Le Pinel avait une date de fin, programmée au 31 décembre 2021. Finalement, le gouvernement a tranché et il sera prolongé en l’état jusqu’à la fin de l’année 2022.

Des améliorations pourraient être apportées, notamment en ce qui concerne le zonage géographique. Petit rappel, les logements pouvant bénéficier de la réduction Pinel doivent se situer en zone A, A bis ou B1. Sauf en Bretagne où, depuis le 1er avril 2020, une expérimentation est en cours et seuls les logements situés dans des zones spécifiques définies par le préfet de la région sont éligibles.

Zone A	Une grande partie de l’Île-de-France, certaines grandes métropoles (Marseille, Lyon, etc.), villes de la Côte d’Azur et celles situées à la frontière suisse.
Zone A bis	Paris et sa petite couronne, Hauts-de-Seine, villes les plus recherchées des Yvelines, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ainsi qu’Enghien-les-Bains
Zone B1	Villes limitrophes de la zone A et autres grandes métropoles (Bordeaux, Toulouse, Rennes, etc.)

Le type de logement concerné

Depuis le 1er janvier 2021, l’avantage fiscal se fait plus restreint. En effet, seuls les achats de logement situé dans un immeuble sont éligibles. Les maisons individuelles en copropriété ou les villas construites de manière jumelée ne sont plus considérées.

Cette disposition était initialement prévue dans la Loi de Finance pour 2020 mais elle a été rendue officielle seulement cette année.

De vrais changements à partir de 2023

Une diminution progressive de la réduction

Les bouleversements importants apparaîtront à partir de 2023. La Loi de Finances 2021 prévoit des taux de réduction d’impôt dégressifs. Les acquisitions réalisées à partir de 2023 et les permis de construire déposés en 2023 ou 2024, verront leurs taux de réduction progressivement réduits.

Exception faite pour les logements situés dans un quartier classé prioritaire par la politique de la ville ou s’ils respectent un niveau élevé de qualité.

Taux de réduction d’impôt selon la durée de l’engagement de location

Engagement de location	Jusqu’en 2022	En 2023	En 2024
Période initiale de 6 ans	12 %	10,5 %	9 %
1re prolongation de 3 ans	6 %	4,5 %	3 %
2e prolongation de 3 ans	3 %	2,5 %	2 %
Période initiale de 9 ans	18 %	15 %	12 %
Prolongation de 3 ans	3 %	2,5 %	2 %

Si aujourd’hui, le taux de réduction maximale est de 21%, il passera à 17,5% en 2023 puis à 14% en 2024. Soit une baisse significative de 25%.

A titre d’exemple, Monsieur Dupont investit aujourd’hui 300.000 euros dans un Pinel et le met en location pendant 12 ans, sa réduction d’impôt atteindra 63.000€. En revanche, à partir de 2024, elle passera à 42.000€. Une baisse importante, entraînant un manque à gagner de 21.000€.

Les alternatives au dispositif Pinel : les SCPI Denormandie

L’objectif des SCPI fiscales est différent des SCPI “classiques”. La SCPI Pinel est la plus populaire chez les investisseurs en quête de produits de défiscalisation. Elle investit dans des logements neufs afin de les mettre en location. La réduction d’impôt Pinel se fait chaque année et ce sur la durée (de 6 à 12 ans). La SCPI Denormandie reste proche de la SCPI Pinel dans son fonctionnement mais elle prend le parti d’acquérir des biens à rénover. En effectuant des travaux de rénovation, elle rend le logement éligible à l’aide fiscale prévue par le dispositif Denormandie.

Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?

Il s’agit d’une aide fiscale accordée aux propriétaires en échange d’un investissement dans l’immobilier locatif. Issu de la Loi de Finances 2019, le dispositif Denormandie a été mis en place pour lutter contre l’insalubrité des logements, redynamiser certaines villes moyennes en offrant des logements rénovés à loyer abordable.

Cependant, de nombreuses conditions strictes sont à respecter :

La localisation : le bien doit se situer dans une commune éligible (labellisée “Coeur de ville” ou munie d’une convention d’Opération et de Revitalisation de Territoire).
Les travaux : ils doivent représenter 25% du coût total d’achat et être réalisés par un professionnel certifié RGE. Ils ont pour obligation de diminuer de 30% minimum la consommation d’énergie ou bien de respecter 2 des 5 catégories des exigences de performance énergétique (isolation de la toiture, des murs ou des vitres donnant sur l’extérieur, système de chauffages ou de production d’eau chaude)

Toutes ces actions ne sont pas forcément faciles à exécuter pour un particulier et cela nécessite d’avoir un budget conséquent. C’est, en partie, pour cette raison que la SCPI Denormandie a été créée.

Le fonctionnement d’une SCPI Denormandie

Une SCPI Denormandie a une durée de vie connue à l’avance et peut se décortiquer en trois étapes. La première, entre 12 et 18 mois, consiste à sélectionner et acquérir des immeubles, réaliser des travaux et procéder à la mise en location. Ensuite, pendant 9 ans, le patrimoine immobilier est loué. A la suite de cela, la société de gestion se donne un an pour mettre en vente ce patrimoine, dissoudre la SCPI et verser les acomptes aux investisseurs.

Les parts doivent donc être conservées pendant une durée de 12 ans. C’est un investissement à horizon long terme. Toutes les personnes fiscalement domiciliées en France, au sens de l’article 4B du CGI, peuvent souscrire.

L’avantage fiscal

Prévue par le dispositif Denormandie, la réduction d’impôt se veut égale à 18% du montant investi. Elle est étalée sur 9 ans et démarre l’année de la souscription. Un plafond est établi, le montant total de l’investissement ne doit pas excéder 300.000€ par an. Il est possible d’investir chaque année afin de cumuler les réductions.

En plus de cette réduction, les investisseurs perçoivent les loyers des biens immobiliers acquis au sein du patrimoine de la SCPI. Mais pour conserver tous ces avantages, il est important de conserver ses parts jusqu’à la dissolution totale de la SCPI.

La pandémie mondiale de Covid-19 soulève énormément de questions, et notamment en matière de placement. La pierre papier semble rester un investissement solide et résilient. En choisissant une SCPI Denormandie, les investisseurs optent pour un capital fixe. Le rendement reste attractif, à l’image de la SCPI Kyaneos Denormandie qui indique un taux net de frais de gestion entre 4 et 4,5%. L’avantage fiscal lui ne bouge pas, contrairement à la loi Pinel.

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