SCPI

Les outils pour évaluer le rentabilité d’une SCPI

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Publié le 02.05.2021 – Mis à jour le 14.09.2022

De nos jours, investir dans un patrimoine immobilier locatif via les SCPI constitue une très bonne solution pour obtenir un revenu foncier complémentaire.

En effet, en plaçant votre épargne notamment dans des SCPI de rendement (bureaux ou commerces), vous bénéficierez ainsi d’une distribution de revenus trimestriels réguliers. Pour être sûr d’avoir le meilleur rendement possible, il est conseillé d’investir sur le long terme. Il est donc primordial de calculer et d’analyser le rendement de la SCPI avant de vous lancer.

Les indicateurs pour le calcul du rendement

Pour faire un bon investissement en SCPI, il est important de connaitre et mesurer le rendement les quatre ratios suivants :

Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM)

Anciennement appelé taux de rendement, ce ratio exprime le rapport entre le dividende brut distribué pour chaque part et son prix moyen sur l’année écoulée. Généralement, celui-ci tourne autour des 5%. Mais attention toutefois, une SCPI en bonne santé peut afficher un taux de distribution inférieur à celui d’une SCPI en perte de vitesse, notamment en cas de diminution prolongée des revenus, provoquant ainsi une baisse du prix des parts sur le marché secondaire. Le TDVM n’est donc pas le seul indicateur à prendre en considération

Le Taux d’Occupation Financier (TOF)

Ce dernier exprime le rapport entre les loyers facturés et les loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués. Un taux d’occupation trop faible se traduira donc le plus souvent par une dégradation du revenu distribué par la SCPI. Cependant, l’analyse de ce ratio est à considérer sur plusieurs années, car une baisse de quelques euros pourra être expliquée par le départ d’un locataire ciblé ou la réalisation de travaux rendant impossible la location

Le Report à Nouveau (RN)

Ici, il s’agit d’analyser le bénéfice réalisé par une SCPI non distribué aux associés. Celle-ci constitue en effet une réserve de distribution en cas de non-paiement de loyers, de départs de plusieurs locataires, etc. Généralement plus cet indicateur sera élevé, plus il traduira une distribution prudente de la SCPI, et constituera ainsi l’assurance d’un paiement régulier pour les associés

Les provisions pour gros travaux

Aujourd’hui, nous assistons à de plus en plus de réformes en termes de normes environnementales, les locataires étant de plus en plus attentifs aux critères énergétiques. Les SCPI se doivent donc d’être prêtes en cas de nouvelles réformes, et ainsi de prévoir une somme afin de rénover leur parc immobilier

Si une SCPI respecte ces 4 indicateurs, il y a de grandes chances pour qu’elle garantisse le meilleur rendement à son investisseur. En effet, comme nous l’avons vu, le TDVM d’une SCPI ne suffit pas à la qualifier de performante et de rentable. Cependant, grâce à cette combinaison, il y a fort à parier que le rendement soit pérenne dans le temps et que la SCPI s’adapte aux évolutions du marché de la pierre papier.

Nous parlons ici de SCPI dans un cadre général. Toutefois, il existe des placements SCPI en assurance-vie qui présentent de nombreux avantages.

Les frais à considérer

Attention cependant : l’achat et la détention de parts de SCPI entraîne des frais pour l’investisseur, notamment :

Les frais de souscription

Variable en fonction du capital (variable ou fixe) et du marché (primaire ou secondaire), les frais de souscription sont généralement compris entre 4% et 12%, et sont évidemment non négociables. Sachez qu’ils se révèlent être inférieurs sur le marché secondaire mais l’investisseur devra alors payer des droits d’enregistrement au Trésor Public d’environ 5% du prix d’achat de la part de SCPI. Le plus souvent, ces frais sont compris dans le prix d’achat de la part.

Les frais de gestion

Prélevés sur les revenus engendrés par vos placements, ceux-ci permettent de rémunérer la société qui gère les SCPI. Ils sont généralement de l’ordre de 10% des loyers perçus et sont prélevés chaque année. Lisez donc bien votre contrat avant de signer.

Les frais de retrait ou de cession

Suivant s’il y a une intervention de la société de gestion ou non, ceux-ci peuvent varier entre 0 et 5% du prix de vente de la part.

Le rendement global

Vous l’aurez compris, du fait de leur rendement nettement supérieur aux autres produits financiers (meilleur couple rendement/risque), les SCPI offrent de belles opportunités et répond à l’objectif d’épargnants désirant mettre à profit leurs fonds.

Cependant, ces fonds immobiliers ne disposent pas des mêmes avantages, notamment en termes d’ancienneté et le choix peut s’avérer difficile pour les non initiés.

Pour limiter les risques, veillez donc à analyser l’intégralité des conditions avant d’investir dans une ou plusieurs SCPI. Vous pouvez également vous référer à la notation des SCPI que Patrimea a élaboré pour vous aider dans votre choix.

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