SCPI

Un renouveau du côté des SCPI pour la nouvelle année !

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Publié le 19.01.2022 – Mis à jour le 21.07.2022

Du côté des SCPI, l’année 2022 est annonciatrice de changements. « Taux de distribution » et « performance globale » sont les maîtres mots et, à cette occasion, l’équipe de Patrimea fait le point pour que vous puissiez avoir toutes les clés en main pour orienter votre investissement !

Le Taux de Distribution comme digne successeur du TDVM

Dès 2012 il a fallu se familiariser avec le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM), référence de l’indicateur de rendement. Son calcul laborieux, sa mauvaise compréhension et sa tendance à biaiser les informations ont finalement décidé l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) à proposer un remplaçant plus équivoque.

Un calcul simplifié

A partir de 2022, il s’agira donc de regarder le “Taux de Distribution”, à différencier du Taux de Rendement Interne (TRI).

Pour avoir le Taux de Distribution il suffit de diviser le dividende annuel par le prix de la part au 1er janvier de l’année. Pour les fins connaisseurs, vous remarquerez qu’il s’agit en réalité d’une subtilité. L’ancien TDVM était calculé en divisant le dividende annuel par le prix global de la part sur l’année.

Par dividende annuel, nous entendons bien le dividende effectivement distribué sur l’année entière. Il ne sera donc plus question pour les SCPI naissantes en cours d’année, de proposer un dividende annualisé et non représentatif de la réalité.

Deux exemples concrets

Pour illustrer ces propos, regardons ensemble deux exemples :

Une SCPI verse un dividende annuel de 4€. Son prix de part au 1er janvier est fixé à 100€. Au cours de l’année, celui-ci est revalorisé à 105€.
Taux de Distribution : 4% (4/100)
Alors que l’ancien TDVM aurait donné 3,90% (4/102,5)

Une SCPI est créée fin juin, le prix de part étant fixé à 100€.
Sur ses 6 mois d’exercice, elle verse un dividende de 4€. Jusqu’alors il était possible à la SCPI d’annualiser son dividende et ainsi annoncer un rendement de 8% (2*4/100). Ce n’est désormais plus possible, le taux de distribution sera calculé en fonction de ce qui aura été effectivement versé, soit dans notre exemple 4%.

Une réelle égalité entre les SCPI

Grâce au dividende réel, la comparaison entre les SCPI ne fait plus défaut. Attention toutefois aux dividendes présentés. Là également, l’ASPIM modifie les règles du jeu : les dividendes seront communiqués bruts de fiscalité étrangère (et donc le Taux de Distribution sera lui aussi brut de cette fiscalité). Pourquoi tant de modifications ? La raison est simple : les SCPI investies uniquement en France ont toujours présenté des dividendes bruts de fiscalité quand les SCPI investies dans la zone Euro présentaient des dividendes nets de fiscalité étrangère. Désormais, toutes les SCPI seront sur un pied d’égalité.

Entre autres taux, frais et ratios, de quelles informations tenir compte ?

Les indicateurs vous donnant des informations sur les SCPI sont légion. Il arrive de ne plus s’y retrouver et de se demander lesquels ont réellement un intérêt. Nous vous proposons un tour d’horizon des principaux indicateurs que vous pouvez rencontrer.

Le duo TOP et TOF

TOP pour Taux d’Occupation Physique et TOF pour Taux d’Occupation Financier, sont sûrement des termes qui vous sont familiers, mais qu’indiquent-ils vraiment ?

Le TOF permet une mesure des loyers effectivement perçus par la SCPI sur le montant total que devrait percevoir la société dans l’optique que l’intégralité de son parc immobilier soit loué. Plus le ratio est élevé, plus la SCPI récupère l’intégralité des loyers qui lui reviennent. Plus il est faible, plus elle a de difficultés à recouvrer ses loyers (impayés, immeubles non loués…).
Le montant total des loyers comprend plusieurs notions, il ne s’agit pas seulement de la mensualité perçue mais également les indemnités d’occupation et indemnités compensatrices.

Le TOP est légèrement plus tangible puisqu’il s’agit de calculer la surface des immeubles effectivement loués divisé par la surface totale pouvant être louée. Cette surface complète peut être facilement estimée car il en est fait mention dans le rapport annuel d’activité. Les périmètres accessoires (comme les réserves et annexes) sont compris dans ce calcul. A l’inverse, les parties extérieures (terrasses, balcons…) et parkings en sont exclus.

Alors que la publication du TOP n’est pas obligatoire, ce n’est pas le cas du TOF. Effectivement, vous devez avoir accès, à minima, au dernier TOF trimestriel publié dans le bulletin d’information et au dernier annuel mentionné dans le rapport annuel de l’activité.

Les incontournables de la performance : TRI et performance globale

Outre le Taux de Distribution mentionné précédemment, le TRI et la performance globale fournissent également de précieuses informations

Le TRI peut sembler complexe au premier abord, il s’agit pourtant d’un indicateur des plus intéressants ! Globalement, le TRI prend en compte tous les flux entrants et sortants (achats, revenus, frais…) ramenés à une année. Plus le TRI est élevé, plus il indique une bonne rentabilité de l’investissement. Le TRI est un élément obligatoire dans le rapport annuel de gestion communiqué par les SCPI.

En revanche, la performance globale est un indicateur qui n’est pas obligatoirement communiqué. Il peut venir en complément et se calcule en ajoutant au taux de distribution de l’année en cours, la variation de la valeur de réalisation par part sur cette même année.

Pour finir en beauté…les frais !

Les frais…ce mot détesté de tous…et qui permet pourtant de faire vivre la SCPI ! Ils peuvent vous paraître obscurs ou introuvables, pourtant il est du devoir de la société de gestion de les mentionner dans leur intégralité. Les frais s’articulent autour de six points :