SCPI

Une nouvelle SCPI fait son entrée sur le marché européen !

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Publié le 23.06.2021 – Mis à jour le 31.01.2022

Entre diversification géographique et fiscalité intéressante, les SCPI européennes profitent d’un certain engouement auprès des particuliers et les sociétés de gestion l’ont bien compris.

Sogenial annonce le lancement de sa première SCPI européenne : Coeur d’Europe. Après Coeur de Régions et Coeur de Ville, la société de gestion duplique sa stratégie immobilière hors de nos frontières.

Patrimea décrypte pour vous ce nouveau fonds immobilier collectif.

Qui gère la SCPI Coeur d’Europe ?

Depuis 1981, Sogenial Immobilier propose aux investisseurs et aux épargnants ses services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers.

La société de gestion est une filiale du Groupe Gérard Auffray, spécialiste de la collecte et de la gestion de l’épargne, qui a notamment développé les premières SCPI à capital variable.

Fort de 40 ans d’expérience dans l’investissement et l’asset management immobilier, elle gère aujourd’hui 6 OPPCI et 2 SCPI : Cœur de Ville et Cœur de Régions.

Sogenial, c’est 470 millions d’euros gérés, 150 immeubles et 300 locataires.

Dans quoi la SCPI va-t-elle investir?

La SCPI a pour objet l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier locatif diversifié essentiellement en Europe.

La stratégie d’investissement de la SCPI Coeur d’Europe vise à acquérir principalement des bureaux, des locaux d’activité et des murs de commerces. De manière accessoire, la SCPI peut s’intéresser à des actifs hôteliers, des résidences gérées, de la logistique, et des locaux à usage d’habitation.

La Société entend :

Sélectionner des actifs immobiliers de bureaux et/ou locaux d’activités avec un revenu à long terme : locataire de qualité sur le plan financier, bail avec une durée résiduelle et ferme de plus de 3 ans,
Le profil cible d’investissement par bien immobilier est compris entre 1 et 7 millions d’euros.
Prioriser des actifs de commerces avec un fort potentiel de création de valeur,
Valoriser autant que possible le patrimoine, en mettant en place une politique active de revalorisation des loyers, essentiellement sur les commerces, et en assurant dans les meilleures conditions les flux locatifs des bureaux (négocier les durées de baux),
Miser sur une valorisation du patrimoine immobilier sur le long terme, grâce à une politique d’amélioration de l’immobilier (entretien et mise aux normes, sélection des nouveaux locataires…)

Sogenial s’efforcera, sans qu’il s’agisse d’une obligation de résultat, d’acquérir des immeubles répondant aux normes environnementales, définissant des objectifs de réduction de consommation d’énergie et d’émission de gaz à effet de serre. En fonction des ressources de la SCPI, la Société de Gestion planifiera financièrement les travaux à engager afin de satisfaire les normes environnementales.

Dans un premier temps, la SCPI n’utilisera pas l’effet de levier mais réitère son objectif, à moyen terme, de réaliser des acquisitions à crédit dans la limite de 40% du montant du capital maximum.

Où va-t-elle acheter des biens immobiliers?

La SCPI investira dans les principales métropoles régionales de la zone euro situées hors de France. Cependant, la société de gestion indique se concentrer sur 2 pays dans un premier temps : la Belgique et le Portugal.

2020 a été l’année de tous les exploits pour le marché immobilier belge. Le secteur du bureau a battu des records avec plus de 3,5 milliards d’euros investis en Belgique, représentant ainsi 61 % du volume d’investissement annuel (+32% par rapport à 2019).

Le secteur industriel et logistique enregistre également de belles performances, compte tenu du développement important du e-commerce. Plus de 650 millions d’euros ont été investis en 2020, soit 13% du volume annuel. Cette classe d’actif bénéficie d’un attrait croissant des investisseurs nationaux et internationaux.

Le Portugal a maintenu son attractivité. 2020 est la troisième meilleure année jamais enregistrée après 2018 et 2019. Les investisseurs internationaux ont été les acteurs les plus actifs à ce moment. Au cours des 10 dernières années, le commerce a été le principal secteur d’investissement, devant les bureaux et les hôtels. Cette hiérarchisation a été confirmée en 2020 en termes de volume investi. Ainsi, les commerces ont représenté 40%, les bureaux 34% et l’hôtellerie 15% des investissements annuels totalisés.

Quel rendement attendre?

L’objectif de rendement de la SCPI Coeur d’Europe se situe entre 4,2% et 4,5% net de frais de gestion et de fiscalité étrangère.

Concernant la fiscalité sur les revenus, celle-ci est soumise à des règles spécifiques.

Aucune déclaration fiscale étrangère n’est à fournir et les revenus perçus subissent une fiscalité très allégée en France (pas de prélèvements sociaux).

Les revenus perçus par les associés sont nets de charges et de fiscalité. Ils sont composés principalement de revenus fonciers issus des revenus locatifs perçus par la SCPI.

Les conventions fiscales conclues par la France avec la Belgique et le Portugal, et actuellement en vigueur, prévoient que les revenus immobiliers résultant d’immeubles situés en Belgique et au Portugal soient exclusivement imposables dans ces Etats.

Toutefois, la France s’est réservée le droit de tenir compte de ces revenus exonérés dans la détermination du taux effectif issu du barème progressif de l’impôt sur le revenu français (Méthode du taux effectif).

Quels sont les frais?

Les frais de souscription sont de 12% TTC

Cette commission est destinée à rémunérer la recherche des capitaux et les frais engendrés par les acquisitions.

La commission annuelle de gestion passera de 5% à 12% TTC entre 2021 et 2024

Ces frais couvrent l’administration de la SCPI, l’information régulière des associés, la préparation de toutes réunions ou assemblées, la distribution et l’encaissement des revenus et autres produits ainsi que la gestion du patrimoine immobilier.

La société de gestion a décidé d’augmenter progressivement les frais de gestion pour accompagner le développement de la SCPI dans la durée.

Y-a-t-il un montant minimum de souscription ?

Le montant minimum de souscription est de 10 parts soit 2.000 euros, tous frais compris.

Chaque personne déjà associée de cette SCPI peut souscrire une part ou plus.

Quelles sont les autres caractéristiques importantes ?

Type de capital, délai de jouissance… on vous dit tout sur la SCPI Coeur d’Europe !

SCPI de rendement diversifiée, à capital variable
Délai de jouissance : 1er jour du sixième mois suivant la souscription
Dividendes trimestriels
Prix de retrait : 176€

Quelle est la durée minimum d’investissement ?

La durée de placement recommandée par la société de gestion est de 10 ans, cependant vous avez la possibilité de sortir quand vous le souhaitez, votre argent n’est pas bloqué.

Les parts de SCPI sont des supports d’investissement à long terme eu égard à leur sous-jacent, l’immobilier.

L’associé dispose de deux moyens pour revendre ses parts :

Le remboursement avec le concours de la société de gestion. La société de gestion n’en garanti par la revente
La vente des parts (cession) en cherchant soi-même un acheteur, cette cession s’opérant sans l’intervention de la société de gestion, vente de gré à gré.

Un non résident fiscal français peut-il souscrire à cette SCPI ?

Tout à fait, un non-résident français peut souscrire à cette SCPI.

Cependant, la société de gestion se réserve le droit de ne pas accepter les souscriptions provenant de pays imposant des obligations spécifiques, comme les US Person.

Faut-il souscrire dès le lancement ?

L’offre de SCPI investies en Europe est de plus en plus large et donc le choix pour les épargnants plus vaste. Investir dans Coeur d’Europe, s’envisage sur le long terme et pour les raisons suivantes :

Des frais de souscription réduits : 5% (au lieu de 10% HT) soit une réduction de 50%. Cette offre spéciale pour les premiers souscripteurs est un élément à prendre en compte mais ne doit pas être le moteur de l’achat de parts !
L’expérience de la société de gestion dans l’immobilier et en particulier en Belgique et Portugal, pays cibles de la SCPI.
Une société de gestion à taille humaine et réactive.

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