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Pourquoi investir dans une jeune SCPI ?

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Publié le 18.03.2023 – Mis à jour le 27.03.2023

Depuis 10 ans, le marché de l’immobilier de la pierre papier a bien évolué ! Fort d’un très large succès auprès des épargnants, les SCPI de rendement sont devenues un placement immobilier accessible au plus grand nombre.

En 2022, la collecte, c’est-à-dire les sommes placées, en SCPI a été de plus de 10 milliards d’euros : un record. De nouvelles SCPI ont aussi vu le jour, investies sur des thématiques porteuses et des zones géographiques différenciantes.

Même si ces jeunes SCPI n’ont pas d’historique de rendement, elles disposent de sérieux atouts pour plaire aux épargnants ! On vous donne notre avis et les raisons d’investir dans ces débutantes, qui n’en sont pas vraiment.

Des objectifs de rendements supérieurs

Avec la récente hausse des taux d’intérêts et des coûts de travaux, le marché immobilier est incertain.

Si vous lisez notre article sur “Où va l’immobilier en 2023 ? Krach ou normalisation ?”, vous comprendrez l’utilisation du mot “incertain”; Et vous pourrez aussi découvrir notre avis sur l’investissement en SCPI.

Les nouvelles SCPI ont tout pour profiter de cette situation immobilière troublée. En phase de constitution de patrimoine, elles disposent de liquidités à investir et avec des prix en baisse sur les actifs immobiliers, elles pourront donc acheter avec de meilleures rentabilités.

Cette phase de normalisation du marché immobilier est très propice aux intervenants disposant de cash à investir pour saisir des opportunités. La porte est donc ouverte aux nouvelles SCPI, qui ont la capacité de collecter, d’être opportunistes et d’investir sur des actifs de qualité à des prix en baisse.

La majorité des SCPI récentes ont des objectifs de rendement annuel entre +5% et +6% nets de frais de gestion, soit un taux de distribution nettement supérieur à la moyenne de +4,5% en 2023 des SCPI de rendement.

Quelques exemples pour illustrer : la SCPI Transitions Europe, lancée en 2023 et gérée par Arkea, vient d’acquérir 2 actifs aux Pays-Bas avec des rendements actes en main entre +6,5% et +8%.

La SCPI Epargne Pierre Europe lancée en 2022 et gérée par Voisin a acquis 3 actifs (bureaux/activités, commerces, logistique) en Espagne et au Pays-Bas pour près de 10 M€ avec un taux de rendement moyen de +8%.

Découvrez notre sélection des 10 meilleures SCPI pour 2023

Des SCPI sans frais ou à frais réduits

En phase de lancement, les SCPI offrent des conditions d’investissement attractives avec des frais de souscription réduits. Cet avantage ponctuel profite autant à l’épargnant qu’à la SCPI, qui va pouvoir collecter rapidement de l’argent frais et ainsi, réaliser ses premières acquisitions.

Bien évidemment, on ne fonce pas tête baissée sur un placement financier ou immobilier à cause d’une offre sur les frais. Il est nécessaire avant tout d’analyser ou de se faire conseiller sur la valeur intrinsèque du placement : thématique d’investissement, zones géographiques ciblées, expérience du gérant ….

Si, après analyse, le produit s’avère intéressant, une réduction de 50% des frais de souscription est une opportunité à ne pas rater ! C’est autant de rentabilité en plus qui ira dans la poche des investisseurs particuliers.

Outre cet avantage ponctuel sur les frais d’entrée, des SCPI sans frais de souscription ont été lancées ! Pour ces dernières, l’absence de frais est permanente mais attention, absence de frais de souscription ne signifie pas aucun frais. Elles compensent en augmentant les frais de gestion et en facturant des frais lors de l’achat des biens immobiliers.

Les SCPI Remake Live, Iroko Zen et Neo se démarquent ainsi par l’absence de commissions de souscription.

Lire notre avis sur les SCPI sans frais de souscription.

De nouvelles thématiques d’investissement

Le Covid et la digitalisation de l’économie ont modifié l’usage de l’immobilier.

Les bureaux sont désormais des lieux de vie adaptés au télétravail et au flex office. Un locataire qui a besoin d’attirer des talents dans sa société, mettra en avant des bureaux récents et modulables.

Du côté de la consommation, les commandes en ligne sont maintenant normales et la livraison à domicile a conquis le monde entier. Il est désormais simple et rapide d’acheter sur internet tous types de produits. L’immobilier de la logistique a donc pris un essor important ces dernières années. À l’inverse, le commerce et les zones commerciales ont dû se réinventer pour s’adapter à ces nouveaux modes de consommation.

Des SCPI thématiques ont donc été lancées ces dernières années pour suivre ces évolutions.

Dans la logistique, la SCPI ActivImmo connaît un vif succès et plus récemment, sa petite sœur exclusivement européenne, la SCPI Log In semble suivre le même chemin.

Dans le commerce, des SCPI récentes comme Cristal Life ou Epsilon 360° ont pris conscience de ces changements et ont investi dans des biens immobiliers adaptant ces nouvelles pratiques.

Les anciennes SCPI ayant déjà un patrimoine constitué, mettront beaucoup plus de temps à acquérir et à diversifier ce patrimoine surtout pour celles dont le niveau de collecte ralentit.

Découvrez notre sélection des 10 meilleures SCPI pour 2023

Pas de travaux et une prise en compte des enjeux environnementaux

Commençons d’abord par mettre en avant une SCPI ancienne pour la mise en place depuis plus de 10 ans d’une stratégie ESG (Environnement, Sociale et de Gouvernance) dans la gestion de sa politique d’investissement : la SCPI PFO2 gérée par Perial. Précurseur, non ?

Cependant, cela n’empêche pas la SCPI d’avoir provisionné une somme importante de 10,7 millions d’euros représentant 7,3% des loyers encaissés en 2021, pour gros travaux.

Les nouvelles SCPI n’ont pas de patrimoine et donc aucun travaux de rénovation et de mise aux normes énergétique à réaliser ni de mauvaises surprises avec la hausse des coûts.

Par ailleurs, les jeunes SCPI ont pris conscience de l’importance des critères extra-financiers pour offrir une meilleure attractivité locative des immeubles à acquérir.

Pour ce faire, l’engagement est pris de suivre une politique responsable et durable validée par l’obtention du label ISR et d’être classé dans la définition de l’Article 9 du règlement européen dit « Disclosure » ou « SFDR ».

La plupart des SCPI récentes comme Sofidy Europe Invest, Transitions Europe ou Remake Live disposent du label ISR. Un taux nettement plus élevé que pour les SCPI anciennes !

Une démarche environnementale, sociale ou de gouvernance se traduit par la prise en compte des critères suivants :

Environnement : performance énergétique, énergie renouvelable, émission de GES, gestion de l’eau, gestion des déchets, biodiversité
Social : mobilité, sécurité et santé des occupants, confort et bien-être, services rendus aux occupants, accessibilité
Gouvernance : achats responsables, résilience du bâtiment, réversibilité.

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Et si cette SCPI était la plus rentable de 2023 ?

L’Europe comme nouveau terrain de jeu

Avant 2010, les SCPI étaient très majoritairement investies en actifs immobiliers en France.

Une jeune société de gestion, dénommée Corum, a décidé d’ouvrir les SCPI à l’Europe et elle l’a fait avec succès. Aujourd’hui, Corum, c’est 3 SCPI (Corum Origin, Corum Eurion et Corum XL) essentiellement en Europe, 5 milliards d’euros investis et 90.000 épargnants.

Corum est devenue la référence de l’investissement SCPI hors de France !

Pourquoi un tel engouement pour les SCPI européennes ou internationales ?

Les raisons sont multiples :

Une fiscalité réduite sur les revenus fonciers et aucun prélèvements sociaux
Une diversification immobilière sur des zones où il est plus difficile d’investir en direct pour un particulier
Un rendement supérieur (pour un risque plus élevé ?)

Certains l’ont bien compris, lancer une nouvelle SCPI hors de France attire les épargnants. On a ainsi vu fleurir les SCPI Epargne Pierre Europe, Transitions Europe, Log In, NCap Continent, Sofidy Europe Invest, PF Hospitalité Europe ou Coeur d’Europe.

Le choix est donc pléthorique pour les investisseurs et l’aspect géographique ne suffit plus pour se démarquer. Le rendement restera l’indicateur clé de la réussite dans le futur !

Les anciennes SCPI ont vite compris l’attrait de l’Europe par les épargnants et ont donc acheté des biens immobiliers en Allemagne, aux Pays Bas, en Espagne mais aussi dans des pays plus exotiques (Pologne, Autriche, Irlande, Slovaquie etc ..).Mais ces SCPI ont un défaut, elles ont toujours des biens en France avec une fiscalité lourde sur les revenus fonciers.

👉 Mention spéciale pour le groupe Paref qui, en 2014, a lancé la SCPI Novapierre Allemagne : un véhicule investi sur la thématique du commerce Outre-Rhin.

Quelques indicateurs à suivre

Emprunt quand je vous tiens

Les SCPI ont statutairement le droit d’emprunter pour acheter des biens immobiliers.

Ces emprunts ont souvent été utilisés en phase de forte collecte pour anticiper les investissements futurs. Durée courte, taux variable ou in-fine, les montages sont divers mais pas sans conséquences.

Si les taux d’avant étaient propices à se financer par de la dette, la chanson n’est plus la même aujourd’hui avec leur forte et récente hausse ! Les SCPI devant renégocier ces emprunts peuvent se retrouver en situation délicate avec un impact non négligeable sur le résultat financier et donc sur le dividende à distribuer.

Les jeunes SCPI ne sont pas endettées.

TOF ne rime pas avec bof

Le TOF est le Taux d’Occupation Financier. Il mesure le rapport entre les loyers facturés par la SCPI et les loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués.

Ce ratio illustre la capacité de la société de gestion à bien gérer la SCPI avec un taux de vacance le plus bas possible.

Il est coutume de ne pas s’inquiéter si le TOF est supérieur à 90% et de s’interroger si le taux reste durablement proche de 80%.

Les SCPI récentes affichent généralement des taux proches de 100% ce qui n’est pas exceptionnel voire normal. Par contre, en ce moment, les SCPI anciennes mal gérées ou victime des changements d’usage souffrent avec des TOF sous 80%.

Une situation à suivre de près.

Et si cette SCPI était la plus rentable en 2023 ?

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