Les OPCI une alternative partielle au fonds euro

Assurance Vie

L’OPCI comme alternative partielle au fonds euros d’une assurance-vie

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Publié le 06.04.2016 – Mis à jour le 10.03.2022

A mi-chemin entre une SCPI et une sicav classique, l’OPCI trouve petit à petit sa place dans le paysage français de l’assurance vie. Mais qu’est ce qu’un OPCI ? Que se cache t-il derrière ces 4 lettres ?

Dans un univers de forte baisse des rendements des fonds en euros, l’épargnant est désormais à la recherche de solutions de placements alternatives. L’OPCI peut répondre à cette recherche d’une certaine protection du capital tout en offrant une meilleure rentabilité que le futur ex compagnon préféré de l’épargnant : Le fonds en euros.

Qu’est ce qu’un OPCI ?

L’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) est un fonds qui marie immobilier et produits financiers.

Il est composé comme suit:

Actifs immobiliers : Pour une part comprise entre 60 et 90%
Actifs financiers : De 0 à 30% (Opcvm et autres produits financiers)
Trésorerie disponible : 10% au minimum (Liquidités ou instruments financiers à caractère liquide)

Avec cette composition, certaines différences avec la SCPI sont déjà visibles comme la liquidité (en faveur de l’OPCI) et la possibilité d’avoir une poche financière (la SCPI est généralement investie à 95% voire 100% en immobilier en direct).

A contrario d’une SCPI en assurance vie et dans la plupart des contrats, un OPCI en assurance vie capitalise les loyers ce qui se traduit par une hausse du prix de la part. Ce prix peut fluctuer négativement si les expertises immobilières révisent à la baisse la valeur des immeubles détenus.

Un exemple concret : Opcimmo, un OPCI éligible aux contrats de Patrimea

L’OPCI en assurance vie

Avantages

Une rentabilité peu fiscalisée

Les attractives performances sont couplées aux avantages fiscaux de l’assurance vie. L’investisseur évite ainsi la taxation des revenus fonciers et de plus values mobilières à l’impôt sur le revenu pour ceux qui sont dans des tranches marginales d’imposition supérieures à 14%.

Autre avantage fiscal : Les prélèvements sociaux ne sont réglés par le souscripteur que lors de rachats sur le contrat.

Des revenus complémentaires

Au sein de l’assurance vie, le souscripteur peut demander de mettre en place des rachats partiels programmés. Ainsi, les sommes seront prélevées du contrat vers le compte courant de l’assuré. Le montant et la périodicité seront définis et modifiables à tout moment (en respectant les règles de gestion du contrat).

Une taxation réduite en cas de décès

L’OPCI intégré dans l’assurance vie ne rentre plus dans l’actif successoral. L’épargnant bénéficie de la fiscalité en cas de décès du contrat d’assurance vie. Dans la majorité des cas, l’imposition en cas de disparition du souscripteur est nettement plus favorable en assurance vie qu’en direct.

Une liquidité renforcée

Mettre un fonds immobilier dans un contrat d’assurance vie revient à transférer la problématique de la liquidité à l’assureur. L’OPCI dispose déjà d’atouts réglementaires favorisant la liquidité et celle-ci se trouvera encore renforcée via l’enveloppe assurance-vie.

Contraintes

Aucune garantie en capital

Les sommes investies dans un OPCI ne sont pas garanties en capital. L’investisseur peut perdre de l’argent. Certes, le risque est plus limité qu’un investissement dans un fonds actions mais il existe et il est lié aux fluctuations du marché de l’immobilier d’entreprises et des marchés financiers.

Des frais

L’OPCI supporte les frais suivants :

-Frais intrinsèques liés à l’investissement dans le fonds de l’ordre de 3% (selon contrat)

-Frais de l’enveloppe assurance vie : Frais sur versements et frais de gestion annuels

L’investisseur devra aussi être attentif à la solidité financière de l’assureur.

Faut-il arbitrer le fonds en euros vers des OPCI ?

Ne pas négliger la garantie en capital

Attention, il ne faut pas comparer OPCI et fonds en euros. Il s’agit de deux fonds avec une exposition au risque différente. Le fonds en euros est garanti en capital ce qui n’est pas le cas pour l’OPCI.

L’OPCI est, comme son nom l’indique, un fonds orienté vers l’immobilier d’entreprise. Le fonds en euros classique est essentiellement composé d’obligations d’État ou d’entreprise.

Ainsi, nous pensons qu’il serait tout de même dangereux d’orienter l’ensemble des sommes de votre contrat d’assurance vie en désinvestissant le fonds en euros pour un ou plusieurs OPCI. Par contre, une diversification vers cette typologie de supports en unités de compte fait du sens dans l’univers financier actuel.

Quelles sont les OPCI éligibles dans les contrats d’assurance vie ?

Un choix encore limité

Liste des OPCI éligibles aux contrats commercialisés par Patrimea :

Opcimmo vie

(disponible dans Patrimea Netlife, Frontière Efficiente et Epargne Evolution)

Gérant : Amundi Immobilier
Performance : +4,62%* en 2015

La poche d’immobilier direct est de 65%, 15% est investi dans des produits obligataires, 8% en actions et 13% en monétaire.

Composition du patrimoine Immobilier :

95% bureaux et 5 % commerces

34% en France, 66% à l’étranger (dont des biens en Allemagne, Royaume Uni et Pays Bas)

LFP Opsis Assurance

(disponible dans Patrimea Netlife)

Gestionnaire : La Française REM
Performance : +3,98% en 2015

La poche immobilière en direct est de 60%, le solde est investi à 30% en opcvm et 10% en liquidité.

Composition du Patrimoine Immobilier :

56% en bureaux et 44% en commerces

57% en Région Parisienne, 4% à Paris et 39% en région

Est ce que le prix de la part évolue de la même façon en direct et en assurance vie ?

Oui. Si le prix de la part est revalorisé en direct, il en sera de même dans le contrat.

La performance d’un OPCI est liée aux loyers perçus et capitalisés, à la revalorisation des biens immobiliers et à la performance de la poche financière. Il est à noter que la poche financière peut comporter des actions de foncières cotées (Gecina, Unibail Rodamco, Foncière des murs etc …)

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