Plus values immobilières réformes de 2012

Fiscalité

Plus value immobilière 2011-2012 : Ce que la réforme change

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Publié le 25.08.2011 – Mis à jour le 16.03.2022

Réforme des plus-values immobilières annoncée le 24 août 2011 et présentée dans le projet de loi de finances rectificative (PLFR) de septembre. La mesure proposée pour réduire les déficits est de modifier l’abattement dérogatoire de 10% par an et de taxer les plus-values immobilières effectivement réalisées.

Cette réforme ne concerne pas la cession des résidences principales qui reste exonérée. Elle ne s’applique qu’aux cessions de résidences secondaires, de logements vacants, de biens locatifs (comme les SCPI par exemple) ou de terrains à bâtir.

Une réforme applicable à partir du 1er février 2012

Le nouveau régime des plus-values immobilières sera appliqué aux cessions faisant l’objet d’un acte authentique à compter du 1er février 2012.

Toutefois, et « afin d’éviter que le report de la date d’application du nouveau régime de taxation des plus-values immobilières conduise à une optimisation fiscale » les nouvelles règles s’appliquent (rétroactivement) depuis le 25 août 2011 aux plus-values réalisées en cas d’apport de biens immobiliers à une société (SCI familiale) dont la personne à l’origine de l’apport, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants ou un ayant droit à titre universel de l’une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cet apport.

Dernier amendement (voté à l’Assemblée Nationale le 20/10/2011 en attente de validation par le Sénat)

Les personnes non propriétaires de leur résidence principale qui vendent pour la première fois une résidence secondaire seront exonérées de la taxation sur les plus-values, aux termes d’un amendement UMP au projet de budget 2012 voté jeudi en première lecture par les députés.

Cette mesure entrera d’ailleurs en vigueur au 1er février 2012, en même temps que cet alourdissement, si elle est confirmée lors des navettes entre l’Assemblée nationale et le Sénat sur le budget. Cette exonération pourra ainsi s’appliquer à des personnes changeant fréquemment de résidence principale pour des raisons de mobilité professionnelle, et qui pour cette raison ont préféré acheter une résidence secondaire. Cette mesure est particulièrement favorable aux expatriés.

La mesure concernera des cessions réalisées au moins cinq ans après l’achat du logement, et ne sera pas applicable lorsque la cession de la résidence secondaire interviendra dans les deux ans après celle d’une résidence principale.

Le calcul de la plus-value immobilière

Les plus-values immobilières seront exonérées au bout de 30 ans de détention selon une cadence progressive.

Les contribuables pourront appliquer un abattement de :

2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième
4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième
8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième

Aucun abattement ne sera pratiqué au titre des cinq premières années de détention. Par ailleurs, le gouvernement supprime l’abattement fixe de 1.000 €.

Exemple

Prix d’achat du bien immobilier en juin 2003 : 200.000 €
Prix de cession du bien immobilier le 15 février 2012 : 400.000 €
Nombre d’années de détention : 8 années révolues

Calcul de l’abattement

2% par an entre la 5ème et la 8ème année soit un abattement global de 6%

Calcul du prix d’achat majoré du bien immobilier

200.000 € x 7,5% (Frais d’acquisition réels ou forfait) = 15.000 €

200.000 € x 15% (Travaux réels ou forfait) = 30.000 €

Soit un prix d’achat majoré de : 200.000 € + 15.000 € + 30.000 € = 245.000 €

Calcul de la plus value immobilière nette imposable

(400.000 € – 245.000 €) x 0,94% (correspondant à l’abattement de 6%) = 145.700 €

Impôt sur la plus value

145.700 € x (19% + 13,5%) = 47.353 €

Qui n’est pas perdant avec cette nouvelle réforme ?

Deux catégories de contribuables ne sont pas lésées par cette réforme

1/ Ceux qui cèdent leur résidence secondaire ou un bien locatif détenu depuis moins de 5 ans. En effet, le dispositif antérieur ne prévoyait un abattement qu’au-delà de la 5ème année. Ils perdent uniquement l’abattement fixe de 1.000 €.

2/ Ceux qui détiennent un bien immobilier depuis plus de 30 ans. En effet, il y a exonération totale au delà de 30 ans de détention.