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Que nous réserve le premier bilan sectoriel des SCPI face au Covid ?

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Publié le 07.07.2020 – Mis à jour le 16.03.2022

La crise sanitaire liée au Covid-19 a eu un impact considérable, aussi bien socialement qu’économiquement. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, selon leur secteur, ont été plus ou moins touchées par cet événement inédit. Nous avons décidé de faire un point avec les différentes sociétés de gestion pour connaître leur ressenti suite au déconfinement. L’encaissement des loyers et la collecte par les sociétés de gestion s’en sont vus affectés. Suivant les périmètres d’activité, des reports, voire même des annulations ont été constatés. En revanche, pour d’autres, les effets de la crise ne se sont que très faiblement fait ressentir permettant d’annoncer une performance annuelle similaire à celle de l’an passé et des investissements futurs prometteurs. Petit tour d’horizon des différents domaines.

Les SCPI de Commerces

Le commerce est une classe d’actifs impactée à diverses échelles. Un grand écart qui oppose un encaissement de loyers quasi nul pour certains locataires et un dynamisme en continu pour d’autres.

Les commerces alimentaires

Les commerces alimentaires ont, pour la plupart, continué de fonctionner pendant le confinement. Ils étaient d’ailleurs les seuls à pouvoir recevoir de la clientèle grâce à leur statut de “distributeurs de produits de première nécessité”.

Néanmoins, ceux ne pouvant introduire les mesures de distanciation sociales au sein de leur établissement, ont dû fermer. De cette manière, le boucher du coin de rue a mis en place un magasin virtuel. Les clients ont pu continuer à s’approvisionner en passant commande en amont et en payant sur internet pour minimiser les contacts physiques.

L’hôtellerie et la restauration

Néanmoins, pour les restaurateurs tout n’a pas été aussi simple. Si certains ont tenté d’établir un service de “drive” en proposant des repas cuisinés à récupérer ou à se faire livrer, d’autres ont vu leurs rideaux baissés jusqu’à l’annonce du déconfinement total. La difficulté de trouver à s’approvisionner a également, énormément joué en leur défaveur.

Les actifs hôteliers ont, pour la majeure partie, fermé leurs portes. Certains ont été réquisitionnés pour accueillir du personnel hospitalier mais les collectes de loyers ont été extrêmement faibles.

Le déconfinement n’a pas non plus été synonyme de reprise d’activité soudaine. Encore une fois les mesures sanitaires ont contraint les restaurateurs et les professionnels de l’hôtellerie à réduire leur capacité d’accueil habituelle et donc le nombre de couverts ou de chambres occupées.

Le chiffre d’affaires de ces acteurs du tourisme et de la restauration n’étant pas au beau fixe, les sociétés de gestion ont décidé, pour la plupart, de faire un geste. De manière générale, elles ont mis en place des reports de loyers ou, dans les cas les plus extrêmes, des annulations. L’immobilier lié à l’hôtellerie, en cette période de crise, n’est pas un long fleuve tranquille !

Immorente : une SCPI qui sort du lot

La SCPI de commerce qui semble la plus résiliente face à cette situation d’envergure est Immorente de la société de gestion Sofidy. La relocation a perduré pendant l’épidémie et de nombreux locataires ont continué leur activité durant le confinement

70% des loyers T2 ont déjà été récupérés et aucune annulation n’a été constatée. Des demandes de report ont été déposées, l’étude se fait au cas par cas et tend à privilégier les entreprises en difficulté. Le taux de distribution minimum pour 2020 est confirmé à 4,15% par la SCPI.

Les SCPI de Bureaux

Toutes les sociétés de gestion sont unanimes : le secteur du bureau a été beaucoup moins touché que celui du commerce pendant cette période délicate. La location des bureaux est souvent induite par des grands groupes possédant des baux fermes sur une durée longue. Il n’y a donc pas vraiment d’inquiétude vis-à-vis des revenus. A titre d’exemple, la SCPI Primopierre de Primonial avait déjà collecté 70% des loyers du T2 au 30 avril.

Énormément de grandes entreprises n’avaient pas attendu le confinement pour intégrer le télétravail à leurs pratiques managériales. L’effet du télétravail sur l’immobilier a eu un effet moindre. Le marché de bureaux reste très attractif pour les investisseurs. L’offre est assez faible et la demande tant à se moderniser. Le bureau a tendance à devenir plus convivial, tourné vers le respect de l’environnement et le côté social.

Les stratégies d’achat de bureaux vont être repensées. Dans le futur, il s’agira de sélectionner des biens immobiliers modernes et flexibles, mais aussi, bien localisés et avec de bonnes performances énergétiques. L’offre va sans doute devenir très limitée pour s’adapter aux tendances.

Les SCPI spécialisées

Parmi les SCPI spécialisées, deux grands axes ont réussi à garder la tête hors de l’eau durant ce trimestre particulièrement sensible. Il s’agit de la santé et du résidentiel.

La santé

Le domaine de la santé a été sur le devant de la scène pendant de longs mois. Il a également été mis à rude épreuve et a montré certaines limites. L’effet du Covid-19 a mis en exergue la montée en puissance des SCPI de santé via un marché porteur. Les autorités ont constaté, dans l’urgence, qu’il n’y avait pas assez de lits dans les hôpitaux et que les infrastructures manquaient cruellement de place pour accueillir des patients.

La SCPI Pierval Santé en est l’exemple le plus significatif. Sa collecte dépasse aujourd’hui le milliard d’euros. De plus, seulement 5% de demandes de report de loyer ont été enregistrées. Il s’agit, en particulier, de cliniques privées françaises qui ont seulement réalisé 30% de leur chiffre d’affaires. Ayant cédé des lits aux patients Covid, les opérations chirurgicales habituelles ont été annulées ou remises à plus tard.

C’est essentiellement le même constat chez Primovie. 20% des cliniques ont été mobilisés afin de répondre aux exigences sanitaires au moment du pic de la pandémie. Les opérations dites de “confort” ont été reportées ultérieurement afin de laisser la place aux urgences Covid. Il y a également un peu de retard concernant le chiffre d’affaires car les patients ont occupé des lits plus longtemps qu’habituellement. Le privé a été mis à disposition du service public.

Le résidentiel

Les locataires sont des personnes physiques qui ont occupé leur logement durant tout le confinement. Le marché du résidentiel peut inévitablement être qualifié de sécurisé. La SCPI PrimoFamily a perçu 99% des loyers, preuve d’une grande résilience.

Le confinement a tout de même pointé du doigt un élément majeur. La plupart des habitants des grandes villes urbaines, comme Paris ou Lyon, ont préféré se confiner dans des zones plus rurales. C’est une aubaine pour des sociétés de gestion comme Kyaneos dont 91% de ses revenus proviennent du résidentiel. La SCPI Kyaneos Pierre vient d’ailleurs d’effectuer une revalorisation de son prix de part de 2% ce 1er juillet 2020. Passant de 1040 euros à 1060 euros. Sa stratégie est très particulière et s’appuie sur trois objectifs :

un rendement actif
un investissement éco-responsable en effectuant des travaux pour diminuer le diagnostic énergétique de ses biens immobiliers
une amélioration de la qualité des habitations avec la création d’espaces de vie agréable

La logistique

Les SCPI qui investissent dans l’immobilier logistique sont, pour le moment, peu présentes sur le marché. Pourtant, elles ont plutôt bien résisté à la crise sanitaire. L’explosion du commerce en ligne et les commandes, toujours plus nombreuses, passées par les particuliers, depuis le début de la crise, ont eu un impact positif.

La SCPI Activimmo, gérée par le groupe Alderan, a décidé d’axer sa stratégie d’investissement sur les locaux logistiques. Très récente, elle a tout de même fixé son objectif de taux de distribution annuel à 6%. Ce secteur immobilier s’annonce très prometteur.

Les SCPI Internationales

La gestion de la crise sanitaire a été menée différemment selon les pays. En Allemagne, l’impact économique n’a ni fait baisser, ni fait monter les prix. Il s’agit plutôt d’un phénomène de stagnation.

La réflexion au sujet du télétravail est assez similaire Outre-Rhin. Plusieurs facteurs prouvent que cette nouvelle pratique ne va en rien bouleverser l’économie des SCPI qui investissent en Allemagne. Premièrement parce qu’il existe une politique de bail ferme. Deuxièmement parce que le télétravail n’est pas un exercice inédit. Ce qui change réellement reste l’introduction de la distanciation sociale.

Chez Eurovalys, seuls 5 locataires ont fait une demande de report de loyer. Il faut savoir qu’en Allemagne, il y a eu 55 000 demandes d’aides de la part d’entreprises. C’est 10 fois moins que dans l’Hexagone.

La vague pandémique du Covid-19 a touché l’économie mondiale. Cependant, son impact a été beaucoup moins fort selon les domaines d’activité. Malgré un rythme ralenti, les SCPI ont tout de même réussi à percevoir les loyers, à trouver des compromis et à continuer leurs investissements. De plus, certains secteurs vont bénéficier d’un effet tremplin et des investissements intéressants sont à prévoir pour les sociétés de gestion. Affaire à suivre !

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