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Primonial et crise du coronavirus : Analyse de leurs fonds immobiliers
Temps de lecture : min
Publié le 08.04.2020 – Mis à jour le 23.02.2022
Patrimea vous livre une analyse détaillée de la vision du Groupe Primonial REIM sur la crise liée au Covid 19 et son impact sur le marché immobilier et leurs fonds (SCPI, SCI et OPCI). Primonial REIM se veut prudent à ce stade sur les conséquences de cette crise sanitaire et économique sur le marché immobilier.
Cette prudence est d’autant plus de mise suite aux annonces récentes de suspension de loyers et le flou autour des modalités d’application ainsi que la prise en charge éventuelle des manques à gagner locatifs par les compagnies d’assurance ou l’Etat.
Quelles conséquences attendre sur le marché immobilier ?
Tout d’abord, l’immobilier le plus impacté est celui concernant les activités « non indispensables » comme le commerce non alimentaire et l’hôtellerie. Ces secteurs ont un niveau d’activité proche de zéro, du jamais vu depuis plusieurs décennies. Les bureaux ou locaux d’activité loués à des TPE ou PME fragiles sont également touchés.
Ensuite, l’immobilier de bureaux loué aux grandes entreprises disposant d’une trésorerie ou d’une activité suffisantes est faiblement impacté tout comme les actifs de santé (hors mesures de réquisition dues à la crise sanitaire).
Enfin, les logements non ciblés par les annonces de suspension de loyers, sont épargnés à ce stade.
Primonial assure la continuité de ses activités et a mis en place un accompagnement auprès de ses locataires afin de comptabiliser et d’aider les entreprises en difficulté. L’impact immédiat de cette crise est le ralentissement des transactions dans certains secteurs comme l’immobilier résidentiel.
D’après Grégory Frapet, Président du Directoire :
En cohérence avec l’appel de l’Aspim, l’AFG, la Caisse des dépôts, l’Unpi et le CNCC, nous avons souhaité appréhender de manière différenciée nos différents locataires en entretenant un dialogue étroit et en déployant un dispositif ciblé, notamment au profit des cliniques MCO qui ont mis leurs établissements à la disposition des pouvoirs publics afin d’accueillir des personnes malades. Nous les accompagnerons donc en reportant la facturation du 2e trimestre. Il en est de même pour les commerçants, qui sont frappés de mesures administratives et pour lesquels nous passerons dans une logique de mensualisation pour le 2e trimestre, sans prélever pour l’instant le mois d’avril. Plus généralement, pour l’ensemble de nos locataires de bureaux PME, nous prélèverons à terme échu le loyer, le temps d’avoir une meilleure visibilité sur l’évolution de la situation.
Pour l’avenir, Primonial pense que les comportements ne changeront pas réellement sur la façon de travailler et de télétravail, et que la demande d’espaces de bureaux sera toujours au même niveau.
Point sur les SCPI de Primonial
Pour rappel, Primonial REIM gère la SCPI Primopierre, Primovie, Patrimmo Commerce, Patrimmo Croissance et Primofamily.
Quelles sont les SCPI qui seront les plus touchées par la crise ?
Le secteur du commerce est directement touché par la crise sanitaire avec la fermeture des commerces non alimentaires. De ce fait, la SCPI Patrimmo Commerce est la SCPI la plus touchée mais l’impact est toutefois relatif. À ce jour (début avril), seul 10% du portefeuille d’actifs est impacté.
Primonial porte une attention toute particulière à la SCPI Primovie du fait de son positionnement sur le secteur de la santé. Primovie résiste pour l’instant très bien à la crise mais Primonial reste toutefois attentif à ce secteur actuellement au cœur de la crise.
Les SCPI Primopierre et Primofamily sont les deux véhicules les plus résilients du fait de leur positionnement dans les secteurs de bureaux et de logements.
Avez-vous constaté des demandes de report de loyers ?
Primonial a choisi d’appliquer des politiques d’accompagnement des locataires différentes selon ses SCPI afin d’adapter au mieux son suivi.
Sur Patrimmo Commerce, une étude au cas par cas est réalisée et pour l’instant seulement deux actifs à risque sont recensés, soit 10% du portefeuille. Au niveau de la SCPI Primopierre, Primonial accompagne les entreprises ayant jusqu’à 250 employés et 50 millions d’euros de chiffre d’affaires.
À ce jour, aucune demande de report de loyers n’a été recensée concernant les SCPI Primovie et Primofamily.
Pensez-vous que le rendement annuel de vos SCPI sera impacté en 2020 ?
L’impact de la crise est difficile à prévoir sur les différentes SCPI, cependant les rendements ne devraient être que peu impactés.
À titre d’exemple, la SCPI Primopierre qui ne subit pas de lourdes conséquences en lien avec la crise, devrait tenir un objectif de rendement autour de 5% net de frais de gestion et brut de fiscalité.
Continuez-vous d’avoir une collecte active en cette période ? Si oui, pensez-vous avoir des difficultés à investir cette collecte ?
La collecte reste stable mais il est encore trop tôt pour constater des effets vraiment précis. À l’heure actuelle, Primonial ne pense pas avoir de difficultés à poursuivre ses investissements.
Pensez-vous qu’il y aura un impact sur la valorisation des immeubles et donc le prix des parts ?
Il est encore trop tôt pour évoquer ce sujet car les valorisations se font en fin d’année et elles dépendent de la situation au moment de l’expertise.
La valorisation des immeubles n’a pas vocation à être impactée à court terme, elle pourrait toutefois l’être en cas de scénario noir de confinement à long terme.
Est-il facile de revendre ses parts ? Avez-vous des demandes massives de vente de parts ?
Au 25/03, aucun problème de liquidité n’est à prévoir car les SCPI n’enregistrent pas de demandes inhabituelles de retraits.
Comment envisagez-vous la reprise des investissements après le confinement ? Quel est votre positionnement sur votre programme d’investissement ?
Pour l’instant, les investissements en cours sont en train de se finaliser avec un léger décalage dû aux contraintes de confinement. Cependant, les dossiers d’investissement en commerce ne sont plus étudiés à ce stade.
Pour la SCPI Primofamily, les visites de biens sont très compliquées car les acteurs du secteur sont directement touchés par les mesures de confinement. On a donc un gel des transactions.
Quid de l’utilisation des réserves en 2020 ?
La stratégie de Primonial est de distribuer 100% des loyers perçus. La société de gestion prévoit d’utiliser les réserves des SCPI afin de maintenir une distribution stable sur toute l’année.
Point sur l’OPCI Preimium
L’OPCI Preimium est disponible en assurance vie (Patrimea Premium, Netlife et Epargne Evolution) mais aussi dans le P-PER.
Dans quelle proportion l’OPCI est touché et est-il à même de résister à cette crise sanitaire ?
L’OPCI est un véhicule investi dans le secteur immobilier et sur les marchés financiers dans une moindre mesure.
La poche financière a été impactée par la chute des marchés financiers et notamment au niveau de la part détenue en foncières cotées.
La poche immobilière permet quant à elle de stabiliser l’impact de la crise sur l’OPCI. Avec une part de 44% d’immobilier dans le secteur des bureaux et 23% dans le résidentiel, le portefeuille de l’OPCI est résilient et diversifié.
Quel est le niveau d’exposition de l’OPCI aux marchés financiers ?
La part du portefeuille de l’OPCI exposée aux variations du marché était de 6,2%, ce qui reste une part relativement faible. Au 16 mars 2020, la valeur liquidative de l’OPCI enregistrait une baisse de -5,32%.
Cette sous-performance reste raisonnable par rapport aux évolutions du marché. Pour l’instant, la société de gestion est en position d’attente sur cette part de l’investissement et se tient prête à renforcer son exposition afin de profiter d’un rebond des marchés financiers.
Dans quelles mesures pensez-vous que la performance annuelle de l’OPCI sera impactée ?
Même si l’impact de la crise n’a pas encore été quantifié, la société de gestion prévoit un impact sur le rendement de 2% au maximum au niveau de la poche immobilière.
La société de gestion mise sur un rebond des marchés financiers permettant de contrebalancer cette baisse en créant de la performance.
Etes-vous en avance ou en retard sur les investissements effectués par les OPCI ?
La collecte reste stable mais il est encore trop tôt pour constater des effets. Les signatures se font même avec de légers retards. Tout le budget est déjà prévu pour l’investissement, le seul impact est le décalage de signature mais il n’y pas de ralentissement dû au sourcing.
Quelle est la part de cash disponible ?
La part de liquidités disponible s’élève à 14% sur le portefeuille total de l’OPCI.
Point sur la SCI Capimmo
La SCI Capimmo est uniquement disponible en assurance vie et en contrat retraite (PER).
Dans quelle proportion la SCI est touchée et est-elle à même de résister à cette crise sanitaire ?
La SCI est un véhicule d’investissement immobilier non-coté ce qui lui procure une résilience aux variations de marché.
L’immobilier de bureaux représente 40% du portefeuille et la part de commerces seulement 20% avec une poche immobilière qui représente au total 77,2% du portefeuille.
Quel est le niveau d’exposition de la SCI aux marchés ? Comment envisagez-vous la reprise des investissements ?
Sur la part d’actifs cotés exposée aux marchés financiers, qui représentait 2% du portefeuille, une baisse de 1% a été constatée suite à la baisse des marchés financiers.
Un renforcement de la part en foncière cotées est prévu lorsque des opportunités se présenteront. Quelques prises de positions ont déjà été effectuées afin d’arriver à une poche qui représente 2,5% du portefeuille au 27/03.
Avez-vous eu des demandes de report de loyers ?
Le portefeuille est constitué d’actifs institutionnels qui ne devraient pas être touchés par des problèmes de paiement de loyers.
Quelle performance envisagez-vous pour la SCI en 2020 ?
La performance de la SCI Capimmo depuis le début de l’année arrêtée au 27 mars 2020, s’établit à +0,16%.
Les prévisions 2020 de Primonial sur la performance sont de l’ordre de 2% à 3% avant frais de gestion du contrat d’assurance vie ou PER mais avec possiblement un rattrapage à la hausse si la situation s’améliore.
Etes-vous en avance ou en retard sur les investissements effectués par la SCI ?
La collecte reste stable mais il est encore trop tôt pour constater des effets.
Les signatures se font même avec de légers retards. Tout le budget est déjà prévu pour l’investissement, le seul impact est le décalage de signature mais il n’y pas de ralentissement dû au sourcing.
Quelle est la part de cash disponible ?
La part de liquidité du fonds s’élève à 20,3% ce qui est conséquent. De plus, en cas de problème majeur, 43% de l’intégralité du portefeuille pourrait être liquidé en quelques mois.
Les informations ont été recueillies auprès de différents interlocuteurs de Primonial.
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