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Report à nouveau : palmarès 2021 des SCPI

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Publié le 24.07.2020 – Mis à jour le 16.11.2022

L’évolution du marché financier est une grande question, attisant la curiosité du plus grand nombre. Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers sont également sous les feux des projecteurs notamment après cette crise sanitaire qui a eu un certain impact. Dans ce contexte particulier, pour certaines SCPI, la collecte des loyers a été plus délicate qu’habituellement.

Sans loyer recouvré, il s’avère difficile de verser des dividendes aux associés. Le maintien des Taux de Distribution sur la Valeur de Marché (TDVM) élevés soulève des inquiétudes. Mais un élément phare pourrait bien jouer en la faveur des SCPI : le Report à Nouveau plus communément appelé aussi taux de réserves. Quel rôle joue-t-il et comment peut-il offrir une garantie aux investisseurs ?

Qu’est-ce que le report à nouveau ?

Pour faire le meilleur choix d’investissement parmi différentes SCPI, il est important de mettre l’accent sur 4 ratios suivants :

le taux de distribution
le taux d’occupation financier
le report à nouveau
les provisions pour gros travaux

Le report à nouveau, ou RAN, n’est pas spécifique aux SCPI. C’est un terme issu de l’univers de la comptabilité. Il représente un bénéfice acquis au cours d’une année. Il n’est pas distribué mais provisionné en trésorerie. Il sert à équilibrer des résultats jugés moins bons par rapport aux années précédentes ou, plus occasionnellement, à démarrer des travaux essentiels sur les biens.

Ce report à nouveau apparaît sur le bilan annuel, à l’image d’un indicateur de pérennité du taux de distribution. Il démontre que la politique de distribution de la SCPI est de nature prudente, la performance est lissée dans le temps.

Les SCPI sont-elles bien armées face à la baisse des loyers ?

En investissant dans une SCPI jouissant d’un bon emplacement géographique, de locataires qualitatifs et d’une diversification des supports, le rendement est beaucoup plus sécurisé. Cette constatation s’est avérée encore plus vraie durant la crise du Coronavirus. Les SCPI spécialisées dans la logistique, par exemple, ont réussi à servir des taux de rendements proches de leurs objectifs. Ce n’est pas forcément le cas des SCPI liées aux commerces. Des reports de loyers, et dans les cas les plus critiques des annulations, ont été proposés aux locataires en difficulté.

Pour pallier cette baisse occasionnelle, les sociétés civiles de placements immobiliers ont pu compter sur leurs réserves. En utilisant le report à nouveau, elles réussissent à compenser de manière partielle ou totale le manque de recouvrement. En moyenne, elles disposent de 75 jours de loyers de réserve. Ces jours de couverture correspondent à une situation où le recouvrement est nul, égal à 0 euros. Les effets négatifs liés aux impayés peuvent donc être minimisés.

Certaines SCPI ont fait le choix de ne pas constituer de report à nouveau

C’est le cas de celles du groupe Corum. La SCPI Corum Origin ne détient aucune réserve, elle distribue l’intégralité des bénéfices. Pourtant, il ne faut pas forcément y voir un signe de difficulté. Cette décision lui permet tout de même d’anticiper un taux de distribution pour l’année en cours peu dégradé par rapport à celle passée, tout en optant pour le scénario d’impayés le plus catastrophique.

On peut comprendre la stratégie des SCPI dont la collecte annuelle est importante, pas de report à nouveau signifie un meilleur dividende pour les associés et une absence de dilution sur ce poste comptable pour les nouveaux associés. Mécaniquement, le report à nouveau; par part; fond comme neige au soleil lorsque la collecte est forte et que la capacité de la SCPI à mettre en réserve chaque année est plus réduite.

D’ailleurs, les reports de loyers pourraient eux-mêmes constituer un report à nouveau dans les prochains mois. Les SCPI vont les percevoir en décalage et pourront donc les mettre en réserve pour se protéger.

Quel est le niveau de RAN à privilégier avant d’investir ?

Les SCPI sont des supports d’investissement particulièrement attrayants pour les nouveaux investisseurs. Néanmoins, au fil des années, leur rendement accuse une baisse significative. C’est pour quoi il faut rester prudent, l’analyse du RAN est devenue une étape primordiale.

Mieux vaut se pencher sur un Report à Nouveau modéré. Il est estimé satisfaisant lorsqu’il représente, à minima, entre 10 à 15% du dividende à l’année. L’ancienneté de la SCPI est un autre facteur à prendre en considération dans cette analyse. Une jeune société civile de placements immobiliers ne peut pas, dès les premières années, se constituer un RAN conséquent.

Le report à nouveau est-il favorable pour tous les associés ?

Il est important de savoir que les investisseurs sont imposables sur le revenu foncier vis-à-vis de ces bénéfices mis en report à nouveau. Pourtant, ils ne toucheront jamais la somme placée puisqu’elle sert uniquement en cas de difficulté. Une question se pose : les associés historiques d’une SCPI ne sont-ils pas pénalisés ? Si le report à nouveau est intégré à une SCPI à capital fixe, il n’y a aucun changement puisque le capital n’augmente pas. En revanche, c’est différent pour une SCPI à capital variable qui aurait constitué un RAN élevé.

Les associés les plus anciens ont payé l’impôt sur le revenu sur les profits réalisés mais ils ne profitent pas pleinement de sa distribution. Les mieux placés sont évidemment les nouveaux associés mais aussi ceux qui étaient présents au moment de la réalisation de cette plus-value. De ce fait, plus la collecte est importante, plus le bénéfice est diminué, ce qui pénalise les anciens investisseurs.

Mais ce report à nouveau ne sert pas uniquement à combler des loyers manquants. Il est également utilisé, de manière occasionnelle, pour effectuer des travaux de rénovation ou d’entretien. Dans ce cas de figure, il est tout à fait légitime que les investisseurs, présents sur le long terme, participent à juste titre. De plus, un nouvel épargnant deviendra, un jour, un ancien. L’égalité sera alors quasiment rétablie.

A noter : Devenir nouvel associé d’une SCPI avec un gros report à nouveau est ponctuellement intéressant car s’il est distribué, il s’agit là d’un revenu sans fiscalité !

Peut-on constater des dérives sur l’utilisation du report à nouveau ?

Le report à nouveau est présent comptablement mais il n’est jamais constaté en banque. Il est utilisé pour pallier aux baisses de rendement mais n’apparaît pas dans la liquidité de l’actif.

Point sur le report à nouveau des SCPI

Ce classement des meilleures SCPI en termes de report à nouveau permet d’avoir une vue d’ensemble sur les perspectives potentielles d’investissement.

Position	Nom	Report à nouveau par part en euros
1	Immo Placement	14,81
2	LF Grand Paris Patrimoine	14,48
3	Immorente 2	11,83
4	Génépierre	10,47
5	Foncière Remusat	9,33
6	Fructipierre	8,85
7	Edissimmo	7,43
8	Selectinvest 1	6,6
9	Epargne Foncière	6,56
10	Cristal Rente	6,22
11	PF Grand Paris	4,63
12	Laffitte Pierre	4,46
13	Coeur de Régions	4,41
14	Rivoli Avenir Patrimoine	4,22
15	Aestiam Pierre Rendement	4,07
16	PF Hospitalité Europe	3,37
17	Atream Hôtels	3,09
18	PFO	2,43
19	Efimmo	2,13
20	Novapierre 1	1,68
21	Pierval Santé	1,49
22	Primopierre	1,45
23	Elysées Pierre	1,41
24	Altixia Cadence XII	1,38
25	Ficommerce	1,22
26	LF Opportunité Immo	0,97
27	Buroboutic	0,96
28	Immorente	0,88
29	Pierre Plus	0,79
30	Fair Invest	0,66
31	PFO2	0,62
32	Primofamily	0,58
33	Coeur de ville	0,53
34	Activimmo	0,53
35	Multimmobilier 2	0,43
36	Aestiam Cap’Hebergimmo	0,43
37	Actipierre Europe	0,32
38	Epargne Pierre	0,32
39	Patrimmo Commerce	0,09
40	Primovie	0,06
41	Kyaneos Pierre	0,04
42	Corum XL	0,01
43	Patrimmo Croissance	-2,86
44	Novapierre Résidentiel	-39,32

La sécurité du report à nouveau permet à Immo Placement de faire face à l’après crise qui n’a pas laissé le secteur du commerce indifférent.

Certaines SCPI considèrent que l’utilisation du Report à Nouveau est réservé aux difficultés internes. Elles choisissent alors de le garder en réserve lorsqu’une crise touche l’ensemble du marché. C’est parfois le cas, en fin d’année, lorsqu’elles pressentent que la reprise d’activité ne va pas être aussi forte qu’espérée.

L’examen du report à nouveau d’une SCPI est un élément important. Un RAN élevé prédit la distribution d’un dividende conséquent pour l’avenir. Il permet aussi d’assurer la distribution de ce dernier si la situation s’avère difficile. Nous en avons un exemple concret avec la crise sanitaire. Mais les SCPI concernées vont-elles vraiment piocher dans leurs réserves …

Ce n’est ni un critère décisif, ni un critère de bonne gestion vis-à-vis des sociétés de gestion. C’est plutôt une politique propre à chacun. Cependant, il ne nous apparaît pas négatif qu’une SCPI en dispose, si ce report à nouveau est utilisé à bon escient.

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