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Résidence principale : Exonération pour les non-résidents ?

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Publié le 10.07.2018 – Mis à jour le 08.03.2022

Lorsque vous devenez non résident fiscal français, des dispositions fiscales particulières s’appliquent à vous et dans la majorité des cas, vous les découvrez trop tardivement ! C’est notamment le cas du dispositif d’exonération totale de la plus-value de cession de la résidence principale. Vous le savez, en France, lorsque vous vendez votre habitation principale, vous n’êtes pas soumis à l’impôt sur la plus value. Mais est-ce vraiment le cas lorsque vous résidez à l’étranger et que cédez votre ancienne habitation en France ? Une décision récente du 26 juin 2018 apporte de réels changements sur cette situation.

Exonération totale de la résidence principale pour les résidents fiscaux français

Lourde fiscalité pour les plus-values immobilières

Les plus-values immobilières réalisées par les personnes physiques sont lourdement taxées en France. Elles sont soumises à un impôt au taux fixé à 19% après abattement pour durée de détention. La plus-value immobilière est totalement exonérée de ce prélèvement après 22 ans de détention.

La plus-value immobilière est également soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% (depuis le 1er janvier 2018) avec application d’un abattement pour durée de détention. Le contribuable en est complètement exonéré au-delà de 30 ans de détention.

Par conséquent, la plus-value immobilière est totalement purgée après avoir conservé le bien pendant 30 ans. Ce délai est très long. Afin de fluidifier le marché immobilier et permettre aux contribuables de vendre et acheter leur résidence principale sans soucis de fiscalité, le législateur a permis une exonération totale de la résidence principale.

Exonération totale pour la résidence principale

L’article 150 U II 1° du Code Général des Impôts prévoit une exonération totale de la plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale.

« […] II. – Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens :

1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ; […] »

L’administration fiscale précise qu’il doit s’agir de la résidence habituelle et effective du contribuable et de sa famille. Cette disposition s’applique uniquement aux résidents fiscaux français par principe puisqu’il faut que le bien cédé ait la qualité de « résidence principale » au jour de la cession. Les non-résidents fiscaux français sont a priori exclus de ce dispositif d’exonération totale, mais un abattement particulier leur est offert.

Exonération partielle d’un logement pour les non-résidents

L’article 150 U II-2° du Code Général des Impôts prévoit une exonération spécifique aux non-résidents.

« […] II. – Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : […]

2° Au titre de la cession d’un logement situé en France lorsque le cédant est une personne physique, non résidente de France, ressortissante d’un Etat membre de l’Union européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales et à la condition qu’il ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession. L’exonération […] s’applique, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable […] »

Cette exonération est doublement limitée :

Une résidence par contribuable
Exonération à hauteur de 150 000 € de plus-value nette imposable (300 000 € si le bien appartient au couple)

Pour en bénéficier, plusieurs conditions sont requises :

Vous devez être ressortissant de l’Union Européenne : c’est le cas si vous êtes français.
Vous devez avoir été fiscalement domicilié en France pendant au moins 2 ans et de manière continue.
Vous devez céder le bien au plus tard le 31 décembre de la 5ème année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France.

Exemple d’une cession par un expatrié français au Canada :

Un français fiscalement domicilié au Canada détient un bien immobilier en France (résidence principale lorsqu’il vivait en France). Il souhaite céder ce bien qu’il a acquis il y a 15 ans pour une valeur de 500 000 €. La valeur de cession actuelle est de 900 000 €.

Plus-value brute = Prix de cession – Prix d’acquisition majoré

Prix de cession : 900 000 €
Prix d’acquisition majoré : 500 000 € majoré de deux types de frais
- Frais d’acquisition : forfait de 7,5% du prix d’acquisition soit 37 500 €
- Frais de travaux : forfait de 15% du prix d’acquisition soit 75 000 €
Plus-value brute = 900 000 – (500 000 + 37 500 + 75 000) = 287 500 €

Plus-value nette = plus-value brute – abattement exceptionnel

Plus-value nette : 287 500 – 150 000 = 137 500 €

La plus-value nette est imposable au prélèvement forfaitaire de 19 %, soit 26 125 €. Il faut y ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17,2% soit 23 650 €. Au total, notre français, résident fiscal au Canada, est redevable d’un impôt global de 49.775 € au moment de la cession.

S’il avait cédé ce bien avant de quitter la France, il aurait eu une exonération totale en raison du caractère de résidence principale du bien. C’est cette « injustice » qui a conduit un non résident fiscal français a demandé l’application de l’exonération totale sur la cession de son ancienne résidence principale française.

Exonération totale pour les non-résidents sous certaines conditions

Une décision inédite favorable aux non-résidents

Si par plusieurs arrêts, la Cour de Cassation a toujours rejeté l’application de l’exonération totale de la résidence principale aux non-résidents fiscaux français au jour de la cession, le Tribunal administratif de Versailles semble plus nuancé.

Le 26 juin 2018 (décision n°1503365), le Tribunal Administratif de Versailles a jugé que les dispositions des articles 244 bis et 150 U II 2° du CGI qui privent d’exonération totale la plus-value de cession de la résidence principale d’un contribuable qui est devenu non résident fiscal français au jour de la cession de la résidence principale qu’il habitait lorsqu’il était encore résident fiscal français, sont contraires au principe communautaire de libre circulation des capitaux.

Une étude au cas d’espèce

En l’espèce le requérant français, devenu résident fiscal chinois depuis quelques mois, avait cédé la résidence qu’il occupait à titre principal lorsqu’il était encore résident fiscal français. Il n’a pu bénéficier que de l’exonération partielle de 150 000€. Cela n’a pas suffit à purger la totalité de la plus-value réalisée. L’Administration fiscale refusait de lui appliquer le régime de l’exonération totale de la résidence principale au motif que ce dispositif est réservé aux résidents fiscaux français au moment de la cession.

Portant le conflit devant la juridiction administrative, le requérant arguait que cette mesure était contraire au principe communautaire de libre circulation des capitaux en s’appuyant sur l’article 63 du Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne qui dispose que « toutes les restrictions aux mouvements de capitaux entre les États membres et entre les États membres et les pays tiers sont interdites ».

Le Tribunal administratif de Versailles a répondu favorablement aux arguments du requérant. Il retient que les dispositions fiscales qui limitent à 150.000 € l’exonération de la plus-value de cession de la résidence principale « peuvent être de nature à dissuader un résident fiscal de France qui devient résident fiscal d’un pays tiers de céder sa résidence principale et, dans cette mesure, restreindre la circulation du produit de cette vente à destination de son nouveau pays de résidence ».

Une exonération totale sous conditions

Par conséquent un non résident fiscal français peut se voir appliquer l’exonération totale sur son ancienne résidence principale français. Des limites ont toutefois été posées par le juge :

La cession doit intervenir dans un délai normal à compter du déménagement (1 an maximum, sauf si des difficultés particulières surviennent)
Le logement doit demeurer inoccupé pendant ce délai
Le logement doit bien avoir été considéré comme la résidence principale du cédant avant son départ à l’étranger.

Cette décision est à prendre avec des pincettes. L’administration fiscale pourrait faire appel de la décision du Tribunal Administratif de Versailles.

Affaire à suivre…

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