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SCI à l’IS titres ou immeubles : quels frais et imposition à prévoir ?

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Publié le 11.07.2016 – Mis à jour le 06.04.2023

Vous êtes associé dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) qui dispose de biens immobiliers. Votre situation personnelle vous amène à mener une réflexion patrimoniale autour de cette société immobilière. Vous souhaitez conserver les biens immobiliers pour vos enfants et réduire vos revenus fonciers n’ayant pas besoin de revenus complémentaires. Ainsi, votre objectif est de créer une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), à laquelle vous apporterez soit vos titres de la SCI ou soit les immeubles détenus par la SCI.

Quels frais et imposition sont à prévoir selon les 2 cas envisagés ? L’apport réalisé en apport de titres ou d’immeubles entraîne des droits d’enregistrement et une imposition de la plus-value.

Droits d’enregistrement

L’apport d’une personne soumise à l’IR vers une société soumise à l’IS se réalise toujours à titre onéreux, il est donc soumis au régime des droits de mutation à titre onéreux.

Apport des titres de la SCI

L’apport des parts de la SCI est considéré comme une cession de titres.

Un droit d’enregistrement de 5% est appliqué (participation dans une société à prépondérance immobilière) sans aucun abattement.

Apport des immeubles

Les apports d’immeubles d’une personne physique, ou morale, soumise à l’IR à une société soumise à l’IS sont assujettis à des droits de mutation de 5% de la valeur de l’immeuble calculée à la date de la convention de formation de la société (en généralement à la date de l’acte d’apport).

Imposition de la plus-value

Apport des titres de la SCI

Les opérations de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière (réalisées par des résidents fiscaux français) sont soumises au régime d’imposition des plus-values immobilières (si la société est à l’IR). Les plus-values d’échange de titres de sociétés à prépondérance immobilière dans le cadre d’un apport à une société soumis à l’IS bénéficient d’un sursis d’imposition de la plus value. Les moins-values sont exclues de ce champ d’application.

La plus-value n’est pas fiscalisée au titre de l’année d’échange (sauf cas d’échange avec soulte si celle-ci dépasse 10% de la valeur nominale des titres reçus). La plus-value réalisée est déterminée en retenant :

Prix de cession équivalent à la valeur des titres reçus en contrepartie de l’apport
Prix d’acquisition correspondant au prix effectif d’acquisition des titres apportés

La plus-value immobilière est soumise à une imposition de 19%, après abattements si les titres sont détenus depuis plus de 5 ans. Le montant de la plus-value est par suite diminué de l’abattement pour durée de détention décompté à partir de la date d’acquisition des titres remis à l’échange (cf tableau ci-après).

Les prélèvements sociaux sont à ajouter.

Durée de détention des immeubles	Abattement IR	Abattement prélèvements sociaux
Entre 5 ans et 21 ans	6% par an	1,65% par an
22 ans	4%	1,60%
Entre 22 ans et 30 ans		9% par an

Apport des immeubles

Les associés de la SCI sont imposés au prorata de leurs droits dans la société, au taux de 19% + prélèvements sociaux.

Le calcul de la plus-value imposable se fait par la soustraction entre le prix d’achat (plus les frais d’acquisition) et le prix de vente net vendeur. Les frais d’acquisition sont fixés à une majoration forfaitaire de 7,5% (ou au choix, montant réel des frais).

Il n’existe pas de régime de sursis d’imposition. Les abattements pour durée de détention sont applicables si l’immeuble est détenu depuis plus de 5 ans.

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