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SCPI Corum Eurion : Quelles attentes pour 2020 et 2021 ?

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Publié le 05.02.2020 – Mis à jour le 01.02.2022

Après le succès des SCPI Corum Origin et Corum XL ces dernières années, Corum Asset Management lance la SCPI Eurion. Afin de satisfaire l’objectif de haut rendement de ses premières SCPI, Corum a constaté être passé à côté de belles opportunités d’investissement offertes par le marché immobilier européen. C’est la raison pour laquelle la société de gestion revoit ses ambitions à la baisse en créant la SCPI Eurion, pouvant correspondre aux attentes de tous les épargnants.

Pourquoi créer la SCPI Eurion ?

Mais pourquoi créer une nouvelle SCPI alors que Corum Origin et Corum XL couvrent déjà un spectre large et répondent aux attentes des investisseurs ? La société de gestion évoque la raison suivante :

« depuis 2012, nous avons refusé des dizaines d’investissements offrant pourtant de réelles opportunités par rapport aux prix du marché, car ils n’étaient pas compatibles avec l’objectif de rendement défini pour Corum Origin. Eurion s’en donne la possibilité ».

À travers ces mots, il faut comprendre que dans les conditions actuelles de marché, Corum veut freiner fortement la collecte sur la SCPI Corum Origin. L’objectif avoué est de maintenir le rendement existant autour des 6% brut de fiscalité garantissant ainsi, une belle visibilité auprès des épargnants.

Cependant pour assurer sa croissance, Corum ne peut se passer de la collecte future et ce développement se traduit par la création de nouveaux produits : SCPI ou … de l’assurance vie avec Corum Life.

Quelle stratégie immobilière attendre ?

L’objectif de la SCPI Corum Eurion est de constituer un patrimoine immobilier diversifié sur des actifs de bureaux, murs de commerce, locaux d’activité, entrepôts, hôtels, parkings, santé, résidences étudiantes, plateformes logistiques, ou loisirs. Les immeubles seront acquis construits ou en état futur d’achèvement. Il peut aussi être envisagé des acquisitions d’immeubles nécessitant des travaux de réhabilitation, rénovation ou travaux spécifiques, dans la limite de la réglementation applicable aux SCPI.

Corum Eurion deviendra-t-elle la Rivoli Avenir Patrimoine de la zone Euro ? Une SCPI très défensive avec des biens immobiliers très bien situés ?

Contrairement à la SCPI Corum XL, Corum Eurion aura comme zone géographique d’investissement uniquement la zone Euro. Le risque de change souvent perçu par certains épargnants comme un facteur négatif ne sera pas donc pas présent. La première acquisition de cette nouvelle SCPI en est cours de négociation et devrait être finalisée dans peu de temps, permettant aux premiers associés de toucher des revenus dès la fin de leur délai de jouissance. Elle concernera un actif situé dans une grande métropole européenne. Des investissements en France ne sont pas prévus à l’heure actuelle.

Quel rendement pour Corum Eurion ?

Corum annonce un objectif de rendement annuel et à 10 ans de 4,5% (non garanti).

Attention : Il s’agit là d’un rendement avant fiscalité française et étrangère, ce qui est totalement différent.

À titre d’information, l’imposition en Allemagne sur les revenus fonciers est de 15,825%. À cela, il faut ajouter la fiscalité française qui dépend de la tranche marginale d’imposition et du taux moyen de chaque contribuable. Au final, l’objectif de rendement net de toutes fiscalités devrait s’approcher des 3% pour un résident fiscal français. Cet objectif de rendement semble assez conservateur et bien en dessous de certaines SCPI du marché comme Novapierre Allemagne 2 ou Eurovalys.

Le délai de jouissance de la SCPI est fixé au 1er jour du 6ème mois suivant la souscription et son règlement.

Quels sont les frais de la SCPI ?

Corum AM perçoit de la SCPI, à la souscription, une commission de souscription de 12% TTI du prix de souscription, prélevée sur la prime d’émission (comprenant les frais de collecte et les frais de recherche et d’investissement). La société de gestion perçoit une commission de gestion de 13,2% TTC sur les produits locatifs HT encaissés et les produits financiers nets (dont frais de gestion administrative).

Une commission sur la vente des biens immobiliers sera prélevée par Corum AM, uniquement en cas de réalisation d’une plus-value. La commission sera égale à 5% TTI du prix de vente net vendeur si la plus-value est supérieure à 5% du prix de vente. Enfin, la société de gestion prélève 1% HT en cas de suivi et de pilotage de travaux sur le patrimoine immobilier.

Faut-il investir dans Corum Eurion ?

Le nerf de la guerre en cette période de forte collecte est la capacité à sourcer et acheter des biens immobiliers de qualité sur un temps donné. Corum AM a montré depuis 2012 sa capacité à répondre à cette problématique, en dépit de critiques d’autres sociétés de gestion sur la qualité des biens acquis, et à délivrer la rentabilité annoncée (sauf pour Corum XL en matière de revalorisation de prix de part pour le moment).

Nous sommes toutefois surpris par l’objectif de rendement « conservateur » proche de 3% après fiscalité. Est-ce une approche « marketing » volontaire pour afficher en 2020 et 2021 un chiffre bien supérieur ? Cela est fort probable. Notre confiance dans les produits de Corum AM n’est pas remise en cause tant que le couple rentabilité / risque est au rendez-vous et ce malgré, une structure de frais handicapante à moyen terme.

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