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SCPI Corum XL : l’avis de Patrimea
Temps de lecture : min
Publié le 02.04.2019 – Mis à jour le 25.02.2022
En 2020, Corum XL continue de bien porter son nom. XL par son rendement, à +6,26% (avant fiscalité étrangère). XL par sa stratégie immobilière tournée vers l’Europe mais aussi vers l’international. Elle est la seule SCPI à investir dans des devises autres que l’euro.
Quel est le secret de ce succès ? Est-il trop tard pour investir ? Quels sont les risques pour l’année 2020 ? Patrimea vous apporte un avis éclairé sur cette SCPI. Nous vous rappelons que l’investissement en SCPI nécessite un horizon de long terme et aucune garantie en capital n’est accordée.
Quel intérêt d’investissement ?
L’intérêt d’acheter des parts de cette SCPI est de pouvoir investir, pour la somme de votre choix (à partir de 189€), hors de France et ainsi de réduire sa fiscalité sur les dividendes immobiliers et d’éviter des contraintes de gestion.
La majorité des épargnants n’ayant pas la possibilité d’acquérir des murs situés à l’étranger, la solution immobilière Corum XL est tout à fait adaptée.
Principaux indicateurs de la SCPI
| 2019 | 2018 | 2017 | |
| Capitalisation | 644 M€ | 226 M€ | 37,8 M€ |
| Collecte nette | 457 M€ | 187 M€ | 37 M€ |
| Distribution par part | 11,83 € | 14,85 € | 9,13 € (sur 9 mois) |
| Répartition sectorielle (% valeur vénale) | |||
| Bureaux | 52% | 37% | 29% |
| Activité | 8% | 30% | 25% |
| Commerce | 39% | 26% | 25% |
| Hôtels | 1% | 6% | 21% |
| Répartition géographique (% valeur vénale) | |||
| Allemagne | 4% | 4% | 30% |
| Irlande | 1% | 4% | 29% |
| Espagne | 3% | 3% | 21% |
| Pays-Bas | 1% | 3% | 20% |
| Portugal | 1% | 3% | 0% |
| Royaume-Uni | 56% | 59% | 0% |
| Pologne | 26% | 24% | |
| Taux d’occupation financier * | 100% | 100% | 100% |
| Valeur de réalisation (par part) | 163,71 € | 158,58 € | 159,36 € |
| TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) brut | 6,26% | 7,91% | 6,58% |
(Source : Bulletin trimestriel et rapport annuel de Corum XL)
* Le taux d’occupation financier exprime la part des loyers, indemnités d’occupation facturées et indemnités compensatrices de loyers dans l’ensemble des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI était louée.
| Opinion de Patrimea sur la SCPI Corum XL | ACHAT |
| Les éléments positifs | Les points d’alerte ou à surveiller |
|
|
Les éléments marquants de l’année 2018
Un rendement élevé
Corum XL affiche un taux de rendement brut de fiscalité étrangère et française de +6,26% en 2019.
Pour rappel, l’objectif de Corum XL est de délivrer 5% de rendement par an et une création de valeur sur 10 ans de 10% (rendement + appréciation du prix de part). Au regard de cette information, l’achat en démembrement de parts semble opportun pour l’investisseur souhaitant percevoir des revenus à terme.
En 2017, le dividende par part était de 9,13€ sur 9 mois. En extrapolant ce chiffre, le dividende passe en année pleine à 12,17€. Entre 2018 et 2017, le dividende augmente donc de +22%.
Au total, la rentabilité de la SCPI en 2018 a été de +10% incluant la hausse du prix de part au 1er avril 2018, passant de 185€ à 189€, soit une augmentation de 2,16 %. Et cela ne faiblit pas au fil des années.
Une ouverture hors de la zone Euro
Après ses premières acquisitions d’immeubles de bureaux situés à Utrecht aux Pays-Bas et à Drogheda en Irlande (fiche de l’immeuble ainsi qu’un Hôtel B&B en Espagne et un immeuble commercial en Allemagne (fiche des immeubles, la SCPI réalise ses premières acquisitions au Royaume-Uni et en Pologne.
Avec 8 acquisitions dont 6 au Royaume Uni (Exeter, Rugby, Sheffield …) et 2 en Pologne (Varsovie …) pour un montant total de 151 millions d’euros, Corum XL devient la seule SCPI à investir hors de la zone Euro. Une véritable révolution immobilière pour cette SCPI qui ne comptait aucun investissement dans ces 2 pays en 2017 !
Un choix risqué pour certains, opportuniste pour d’autres avec une contrainte majeure de gestion des fluctuations des monnaies zloty ou livre sterling. En 2020 ; la diversification reste le maître mot avec des investissements hors de la zone Euro mais aussi des regards tournés hors de l’Europe. Corum vient d’acquérir des actifs au Canada.
À notre avis, cette stratégie rend le placement plus risqué avec des facteurs plus complexes comme la fiscalité des dividendes provenant de plusieurs pays. En contrepartie, la rentabilité attendue est supérieure à une SCPI investie en France.
Le Royaume Uni : risque ou opportunité ?
59% du patrimoine de Corum XL est désormais investi outre-manche : un grand risque avec le Brexit ?
La société de gestion donne une lecture différente sur son rapport annuel estimant que la chute de la livre sterling est une opportunité : « il y a fort à parier que le cours de la livre remontera sur le moyen ou long terme ».
Chez Patrimea, nous voyons l’immobilier comme un investissement de long terme et pensons que faire le pari d’une remontée de la livre n’est pas stupide. La seule inconnue réside dans les conditions de sortie de l’Angleterre de la zone Euro (si sortie il y a). A court terme, le pari est donc risqué et pourrait impacter la valeur des dividendes en euros provenant des immeubles au Royaume Uni.
Un point sur les éléments financiers
Corum adopte toujours une ligne financière particulière. L’absence de report à nouveau étonne pour un investisseur traditionnel en SCPI. Même si cette poche de liquidité rassure certains, elle est considérée par d’autres comme inutilement taxée et non distribuée.
Les charges globales de gestion correspondent à 24,4% du total des revenus, ce qui est en ligne avec la plupart des autres fonds immobiliers.
Les valeurs de réalisation et de reconstitution ne sont, à notre avis, pas significatives au regard de l’évolution exponentielle du patrimoine entre 2017 et 2018.
Par contre, la durée des baux à courir proche de 10 ans est un élément rassurant pour les futurs investisseurs.
Corum XL, faut-il investir en 2021 ?
L’avis de Patrimea
Corum frappe fort : un rendement élevé, une hausse du prix de la part et des investissements au Royaume Uni et hors zone euro.
Corum avec sa SCPI Corum Origin a prouvé la résilience de son modèle et le positionnement hors de l’Europe saura convaincre certains investisseurs cherchant diversification de leur patrimoine.
Nous alertons tout de même sur les facteurs de risques (gestion du change, suivi des biens immobiliers, évolution de la fiscalité…) et conseillons d’investir dans ce placement en complément d’autres SCPI.
Nous continuons à rester à l’achat sur Corum XL et gardons notre opinion favorable.
Patrimea s’accorde à penser que cette stratégie opportuniste est intéressante et pourrait s’avérer gagnante sur le long terme. Gérer une SCPI, c’est avant tout créer de la valeur pour les associés et saisir des opportunités de marchés avant les autres. Peut-on reprocher une stratégie immobilière “active” ?
Les perspectives pour 2021
Corum ne fait qu’appliquer la stratégie déterminée au départ à savoir investir hors de la zone Euro avec comme objectif, pour les années à venir, une hausse régulière du prix de part autour de 5% par an et un rendement du même ordre.
Avec ses nouvelles acquisitions au Canada, la société de gestion se lance de nouveaux challenges et continue de conquérir des zones dynamiques.
Dans tous les cas, Corum a plus d’un tour dans son sac et risque d’atteindre des performances impressionnantes, notamment avec la SCPI Corum Eurion à qui prévoit un rendement de +10%.
L’équipe immobilière de Patrimea
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