Assurance Vie

SCPI en assurance vie : Comment choisir le meilleur contrat ?

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Publié le 16.03.2012 – Mis à jour le 15.03.2022

Vous souhaitez souscrire un contrat d’assurance vie pour investir dans des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou des SCI. Dans cet article, nous vous expliquons comment choisir le meilleur contrat d’assurance vie pour optimiser votre investissement. Actuellement, le placement en SCPI connaît un succès certain lié à l’attrait constant de l’immobilier couplé avec un rendement attractif et une absence de gestion.

Cependant, investir en direct en parts de SCPI soumet l’investisseur à une fiscalité qui tend à devenir de plus en plus importante tant au niveau des loyers (hausse de la CSG-CRDS) que de la plus-value.

La gamme de SCPI la plus large possible

Dans la majorité des contrats d’assurance vie du marché, il n’y a qu’une ou deux SCPI disponibles ce qui reste trop limité. Plus le nombre de SCPI disponibles est grand, meilleure est la diversification de votre placement donc privilégier les contrats avec une liste de 5 à 6 SCPI minimum.

Il est important de noter que la liste de SCPI disponibles n’est pas figée dans le temps. En effet, une compagnie d’assurances vie peut ajouter des SCPI à tout moment sur le contrat surtout s’il s’agit d’un contrat individuel, la souplesse de référencement étant plus grande. De plus, si une SCPI ferme à la souscription en direct, elle sera aussi inaccessible sur le contrat d’assurance vie.

Possibilité d’investir jusqu’à 100% en SCPI

La flexibilité reste probablement le premier critère à prendre en compte dans le choix d’un placement financier. C’est également le cas pour un investissement en SCPI dans l’assurance vie.

La meilleure assurance vie est celle qui vous permet d’investir jusqu’à 100% en SCPI et qui vous laisse libre de choisir les pourcentages sur chaque SCPI. Ainsi, le souscripteur n’est pas forcé de placer une partie de son argent dans le fonds en euros ou des fonds en unités de compte.

Choix du support pour le versement des loyers

Privilégier une assurance vie vous laissant le choix du support pour le versement des loyers soit sur le fonds en euros, soit en réinvestissement sur les parts de SCPI ou soit sur un autre support.

Comme indiqué ci-dessus, faites toujours le choix de la flexibilité pour votre épargne.

Percevoir 100% des loyers

Il s’agit là d’un point crucial mais très rarement vérifié par l’investisseur. En pratique pour une souscription en direct, la SCPI verse des loyers (ou vulgairement « dividendes ») tous les trimestres à l’associé. Dans la cadre de l’assurance vie, les loyers sont versés à l’assureur qui les redistribue à chaque assuré. Cependant, certains assureurs ne reversent pas la totalité des loyers et redistribuent 90%, 85% ou 80% selon les compagnies d’assurances.

Rares sont les assureurs qui mettent en avant cette caractéristique ! Nous estimons que ces frais ne sont aucunement légitimes puisque l’assureur perçoit déjà des frais au titre de la gestion du contrat. De plus, ces frais viennent réduire de façon substantielle votre rendement. Nous vous conseillons donc de bien vérifier ce point et d’éviter de souscrire un contrat où vous ne percevez pas 100% des loyers.

Éviter les frais trop élevés

La gestion des SCPI au sein d’une compagnie d’assurance est souvent plus compliquée qu’un simple fonds puisque les opérations sont manuelles et nécessite une charge de travail plus lourde. De ce fait, les frais afférant au support SCPI sont plus élevés mais, cela ne signifie pas que vous devez supporter des frais confiscatoires.

Nous pensons que les frais de gestion du contrat sur les SCPI ne doivent pas dépasser 1% pour ne pas pénaliser trop lourdement le rendement global du placement.

Tenir compte des décotes sur le prix des parts

Certaines compagnies d’assurance vie proposent dans leur contrat des décotes sur le prix de souscription des parts de SCPI. Concrètement, vous achetez le prix de la part moins cher qu’en direct. Les décotes varient selon les assureurs de 1% à 4,5% ce qui offre à l’assuré un rendement supérieur à un achat en direct pour la même SCPI.

Par ailleurs, il est possible dans certains contrats d’acheter la part non pas avec une décote sur le prix de souscription mais au prix correspondant à la valeur de réalisation. Il est donc obligatoire de connaître la valeur de réalisation avant d’investir. Si la valeur de réalisation est supérieure au prix de souscription en direct, fuyez !

Conclusion

Afin de répondre à l’ensemble des problématiques indiquées ci-dessus, Patrimea a créé avec la compagnie d’assurance vie Oradea Vie, filiale à 100% de la Société Générale, le contrat Patrimea Premium.

À ce jour, il s’agit du meilleur contrat d’assurance vie pour investir en SCPI. Il répond par la positive à l’ensemble des critères mentionnés précédemment : une large gamme de SCPI, possibilité d’investir à 100% en SCPI, choix du support de versement des loyers, perception à 100% des loyers, frais de gestion peu élevés et une décote sur le prix des parts variant selon les SCPI.

Enfin, nous vous recommandons lors du choix du contrat de ne pas uniquement se focaliser sur le support SCPI et de ne pas négliger la qualité du fonds en euros et un large choix de support en unité de compte.

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