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SCPI européennes : quels sont les avantages de cet investissement ?

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Publié le 12.02.2021 – Mis à jour le 16.11.2022

Si au départ, les investisseurs avaient uniquement la possibilité d’acquérir des parts de SCPI 100% françaises, aujourd’hui ce n’est plus le cas. Les produits d’épargne, en matière d’immobilier, se sont énormément développés. Il est désormais possible d’investir hors des frontières de l’hexagone.

La diversification de son patrimoine immobilier n’a jamais pris autant de sens qu’avec les SCPI européennes. D’autres avantages se dessinent comme l’optimisation de la fiscalité sur les loyers perçus, ou encore la résistance et le bénéfice que peuvent offrir les marchés immobiliers étrangers.

Investir en Europe : un marché d’avenir

Une envie d’élargir ses frontières

Il n’y a pas si longtemps, les marchés immobiliers en région parisienne et en province suffisaient amplement à satisfaire les investisseurs français. Mais aujourd’hui, ils sont de plus en plus friands à l’idée de conquérir les marchés étrangers. Pour les particuliers, il n’est pas toujours facile d’acquérir des actifs immobiliers hors de France. C’est pour cette raison que les SCPI européennes ont un franc succès.

Le positionnement des sociétés de gestion sur des pays européens ne cesse d’accroître. Ces quatre dernières années, 35% des investissements ont été réalisés en dehors de la France. La diversification géographique est en marche ! L’opportunité est grande, les marchés sont plus profonds et les actifs sont minutieusement choisis pour leur qualité. De plus, la zone euro offre un côté rassurant du fait de l’absence de risque de change.

La zone euro : une forte attractivité

Le marché français a ses limites, lorsqu’il devient trop étroit mieux vaut se tourner vers les pays de la zone euro afin de bénéficier d’une offre plus attractive. L’attractivité se veut meilleure, et les opportunités se font plus nombreuses grâce à l’oscillation immobilière et économique.

En Europe, les grandes villes européennes permettent de sécuriser le rendement des SCPI investissant dans des actifs. C’est le cas de l’Allemagne, forte de ses métropoles comme Berlin, Munich ou encore Francfort. Nos voisins d’Outre Rhin représentent un excellent exemple de marché prometteur grâce à une économie robuste et résiliente. De plus, les entreprises allemandes ont l’habitude de signer des baux sur du long terme. C’est un gage de sécurité pour les sociétés de gestion qui mettent en location les actifs acquis. D’autres pays comme les Pays-Bas, la Belgique, l’Irlande, l’Espagne ou l’Italie se meuvent également en nouveaux terrains de jeu des SCPI.

Les SCPI européennes : une diversification attrayante

Les SCPI européennes réussissent à séduire les épargnants, notamment, grâce à un bon rapport rendement / risque mais pas seulement…

Des acquisitions à travers l’Europe

Les SCPI européennes ont la possibilité de privilégier les pays dont l’économie est dynamique et dans lesquels la situation politique est stable. Par le biais de ces critères de sélection, le patrimoine immobilier se veut durable.

L’Allemagne, la Belgique, l’Espagne, l’Irlande, l’Italie, les Pays-Bas et le Portugal sont particulièrement dans le viseur des sociétés de gestion. Mais les Etats baltes commencent à attirer. C’est le cas de la Slovénie, de la Lettonie ou encore de la Lituanie.

Avec ce type d’investissement immobilier, ce ne sont pas seulement les bureaux qui sont mis à l’honneur. Nous pouvons retrouver des établissements liés au domaine de la santé comme les EHPAD ou les centres médicaux. La SCPI Pierval Santé fait régulièrement des acquisitions de biens immobiliers dans le domaine médical dans les pays de la zone Euro. En plus d’être géographique, la diversification se veut également sectorielle.

L’expertise des sociétés de gestion

Investir dans l’immobilier en Europe demande une certaine expertise. Il est fortement conseillé de se faire accompagner par des professionnels du secteur. Les SCPI européennes sont gérées par des sociétés de gestion. Ces dernières sont agréées par l’Autorité des Marchés Financiers.

Elles sont spécialistes des acquisitions immobilières mais aussi de la fiscalité européenne. Ces sociétés savent trouver les meilleures opportunités pour les investisseurs. En effet, ce sont elles qui achètent les biens pour le compte des associés, en assurent l’entretien, réalisent les travaux au besoin, s’occupent de trouver des locataires et d’entretenir les échanges sur place.

En tant qu’investisseur en SCPI, il n’y a pas nécessité à connaître les marchés immobiliers européens, ni même à se soucier de la gestion locative. Il suffit de contacter un conseiller pour pouvoir obtenir des informations et acheter des parts de SCPI européennes.

Leurs avantages

Avant toute chose, il faut savoir que les SCPI européennes sont accessibles. A l’inverse d’un achat immobilier dans une grande ville d’Europe, le prix de part est beaucoup moins onéreux. Le montant minimum d’investissement dépend de la SCPI mais il reste à la portée d’un épargnant. Plus le montant investi est élevé, plus il est facile de diversifier son patrimoine. Pour un montant légèrement supérieur à 7.000€, il est possible d’acheter des parts de la SCPI Novapierre Allemagne, investie à 100% en immobilier Outre Rhin.

Pour ne dépendre d’aucun marché, il est recommandé d’investir dans différents secteurs d’activités mais aussi différentes zones géographiques. Grâce aux SCPI européennes, l’investisseur peut posséder des parts d’entrepôts logistiques en Espagne, de bureaux en Allemagne et de commerces en Irlande, par exemple.

Les autres avantages des SCPI européennes résident dans leurs performances et leur fiscalité. Le taux de rendement des SCPI européennes varie généralement entre 4,5% et 6% net. A titre d’exemple, la SCPI Eurion affiche une performance de +10,40%, nette de frais de gestion, pour 2020.

Mais ce n’est pas le rendement final puisque la fiscalité étrangère n’est pas encore appliquée. Les investisseurs bénéficient de revenus (les loyers) issus de sources étrangères. Ces revenus sont exonérés des 17,2% de prélèvements sociaux, également appelés CSG-CRDS.

La fiscalité sur les revenus fonciers français issus des SCPI est très pénalisante pour les épargnants. En plus des prélèvements sociaux, l’épargnant se voit appliquer une imposition à sa tranche marginale d’imposition (TMI) pouvant atteindre 45%.

Ainsi, il est fréquent d’avoir plus de 50% de fiscalité sur les loyers de SCPI françaises incluant la CSG et CRDS soit un rendement final divisé par 2. On passe de 4,5% à 2,25% !

Si vous investissez dans une SCPI Européenne, la fiscalité sur les revenus est considérablement plus réduite. Elle prend alors la forme d’un revenu de source étrangère et se voit suivre les conventions fiscales entre la France et le pays de localisation du bien immobilier.

Avec une fiscalité plus faible, la rentabilité de la SCPI est meilleure. Consultez notre article sur la fiscalité d’une SCPI en Allemagne pour comprendre.

Bien choisir sa SCPI européenne

Patrimea vous prodigue ses meilleurs conseils pour choisir une ou plusieurs SCPI européennes.

L’importance de la société de gestion

Nous l’avons évoqué plus haut, la société de gestion a un rôle primordial dans l’investissement en SCPI. Les gestionnaires d’actifs historiques vous garantissent une stabilité et un côté durable sur votre placement. Ils connaissent parfaitement leur métier et peuvent vous orienter vers le meilleur produit.

Parmi elles, nous retrouvons La Française AM qui est une des pionnières dans l’histoire des SCPI européennes. Elle gère notamment la SCPI LF Europimmo mais également Corum AM et ses SCPI Corum XL, Corum Origin et Eurion. Ou encore Perial AM dont nous vous conseillons la SCPI PF Hospitalité Europe.

Choisir entre diversification ou spécialisation

Selon le montant de votre investissement il vous faudra faire un choix entre des SCPI diversifiées ou spécialisées. Si vous investissez en dessous de 10.000€, vous avez plutôt intérêt à choisir une SCPI diversifiée comme Corum XL. Elle possède des murs de bureaux, de commerces, des hôtels et d’autres typologies d’actifs.

Si votre budget est plus conséquent, nous vous conseillons de mixer des SCPI diversifiées et spécialisées. Les spécialisées se cantonnent à un seul type d’actif, c’est le cas d’Eurovalys qui se positionne uniquement sur du bureau en Allemagne.

N’hésitez pas à faire le point avec un de nos conseillers pour établir ensemble la meilleure stratégie d’investissement compatible avec vos envies et vos moyens.

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