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SCPI Ficommerce : une fusion prometteuse ?

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Publié le 01.07.2013 – Mis à jour le 14.03.2022

La SCPI Ficommerce, gérée par Fiducial Gérance (ex Uffi Ream), est issue de la fusion des SCPI Cifocoma 3 et 4 et Ficoma. La société absorbante des actifs est la SCPI Cifocoma 3 et les SCPI Cifocoma 4 et Ficoma sont les sociétés absorbées.

Cifocoma 3 est la SCPI absorbante pour minimiser les frais de mutation. Ficommerce (ex Cifocoma 3) est une SCPI à capital variable composée exclusivement d’immobilier d’entreprise avec une grande part en murs de commerces.

Chiffres clés sur la SCPI Ficommerce

Répartition sectorielle post-fusion

Commerces 80 % et Bureaux 20 %

Répartition géographique post-fusion

Paris 15 %, Province 57 %, Région parisienne 28 %

Paramètres de la fusion

Pourquoi donner naissance à la SCPI Ficommerce ?

Ficommerce a une capitalisation proche de 450M€ et est détenu par 7.500 associés environ. Elle devient ainsi, la 2ème SCPI de commerces du marché derrière la SCPI Immorente.

Fiducial Gérance a souhaité réaliser cette fusion pour offrir aux associés :

Une augmentation du nombre de locataires et éviter qu’un locataire ne représente plus de 4% du total des loyers de la SCPI
Une stratégie d’acquisition axée sur des immeubles de plus grande superficie situés dans des zones « prime »
Une meilleure liquidité du marché des parts

Comment est calculée la parité d’échange des parts de chaque SCPI ?

Pour limiter les rompus, les parités définitives sont :

Cifocoma 4	Ficoma
6 parts de Ficommerce pour 5 parts de Cifocoma 4	5 parts de Ficommerce pour 1 part de Ficoma

Ces parités ont été calculées en prenant en compte deux critères : La valeur patrimoniale et la valeur de rendement.

La valeur patrimoniale correspond à la valeur de réalisation de l’ensemble des actifs et passifs existants au 31 décembre 2012 et est calculée à partir des valeurs d’expertises des patrimoines immobiliers réalisées par l’expert des SCPI
La valeur de rendement est déterminée à partir des revenus nets réalisés des exercices 2009, 2010, 2011 et 2012, des revenus nets prévisionnels des exercices 2013 et 2014 et d’un taux de capitalisation de 5.20%, commun aux 3 SCPI

Combien de parts de la SCPI Ficommerce vais-je obtenir ?

Exemple : un associé de Cifocoma 4 porteur de 13 parts a le choix entre :

Recevoir 15 parts de Ficommerce avec un remboursement de rompu correspondant à 0,6 part de Ficommerce soit 127,85 €
Recevoir 16 parts de Ficommerce en versant un complément en numéraire correspondant à 0,4 part de Ficommerce soit 85,23 €

Un rompu est une fraction de part de la SCPI absorbante (Ficommerce). Cette fraction est appelée le rompu. Le nouvel associé de la SCPI Ficommerce (ex Cifocoma 3) peut vendre ses parts dès la fusion validée.

Quelles seront les incidences fiscales de la fusion absorption ?

Plus-values sur les apports d’immeubles :

Conformément à la réglementation applicable à la fusion des SCPI et par exception au droit commun, une compensation entre les plus et moins-values dégagées lors des apports d’immeuble est opérée. Dans ces conditions et compte tenu de la date d’acquisition des patrimoines, l’apport des patrimoines des sociétés absorbées ne générera pas de plus-value taxable pour les personnes physiques.

Plus-value sur les parts :

La plus-value d’échange des titres est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 et suiv. du CGI). La fusion est donc considérée comme une opération intercalaire fiscalement neutre pour le porteur de parts. En cas de vente ultérieure des parts reçues lors de l’échange, la fusion est sans incidence pour le calcul de l’éventuelle plus-value de cession, puisque la date et le prix de souscription d’origine sont conservés.

Le remboursement de rompus constitue une opération imposable immédiatement selon le régime de droit commun.

Quels sont les frais liés à la fusion ?

Les frais des études et des travaux d’évaluation financière ont été pris en charge par la société de gestion. Les frais de fusion qui recouvrent essentiellement les droits d’enregistrement, les frais de notaire et de conseils juridiques et fiscaux ont été estimés à 740 K€, soit 0.32 € par part.

Ces frais sont imputés sur le prime de fusion et sont donc sans impact sur le compte de résultat et le dividende de la nouvelle SCPI Ficommerce.

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