SCPI

SCPI comment ça marche ? Explications et fonctionnement avant d’investir

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Publié le 25.06.2019 – Mis à jour le 07.03.2022

Solution d’investissement offrant un potentiel de rendement intéressant sans être soumis aux fluctuations et volatilité du marché boursier, le placement immobilier SCPI séduit de plus en plus de français. Accessible à partir de quelques centaines d’euros, l’investissement en pierre-papier offre de nouveaux avantages aux épargnants : valorisation du patrimoine existant, absence de gestion quotidienne, mise en place de revenus complémentaires, diversification du capital…

Si la SCPI possède de nombreux atouts, il n’en reste pas moins que certaines subtilités doivent être prises en considération.

Pourquoi dois-je attendre 3 ou 4 mois pour toucher mes premiers revenus ?

Après la souscription de vos parts de SCPI, la perception des revenus n’est pas immédiate. On appelle cela, le délai de jouissance. Il correspond à la période de non-perception des revenus et varie de 3 mois à 6 mois en fonction de la SCPI choisie.

Ce versement différé des revenus est justifié par les motifs suivants :

La société de gestion doit rechercher et sélectionner les nouveaux actifs immobiliers dans lesquels la nouvelle collecte d’épargne sera investie.
La société de gestion ne doit pas diluer le rendement des anciens souscripteurs avec les nouvelles souscriptions qui n’ont pas encore été investies et qui par conséquent ne génèrent pas de rendement.

A noter que la forte collecte des SCPI entraîne une certaine tension sur le marché immobilier. Les actifs immobiliers de qualité sont de plus en plus rares. Les sociétés de gestion ont alors tendance à rallonger le délai de jouissance pour se laisser le temps de faire les bons choix et ne pas agir dans la précipitation.

En direct

Le délai de jouissance est fixé de manière discrétionnaire par la société de gestion.

Quelques exemples (au 24/06/2019) :

SCPI	Délai de jouissance	TDVM 2018 (net de frais de gestion avant fiscalité)
PIERVAL SANTE	1er jour du 3ème mois	+5,05%
IMMORENTE	1er jour du 3ème mois	+4,70%
KYANEOS PIERRE	1er jour du 4ème mois	+7,05%
EUROVALYS	1er jour du 4ème mois	+4,50%
CORUM XL	1er jour du 6ème mois	+7,91%
PFO2	1er jour du 6ème mois	+4,51%

Qui supporte le délai de jouissance en cas de démembrement ?

En cas d’acquisition de l’usufruit ou de la nue-propriété de parts de SCPI, le délai de jouissance est également effectif. L’usufruitier et le nu-propriétaire supporteront tous les deux le délai de jouissance car le démembrement ne commencera qu’au terme de ce délai.

En assurance vie

En cas d’acquisition de parts de SCPI par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance vie, il existe aussi un délai de jouissance, prévu par l’assureur. Il conviendra de consulter votre conseiller pour avoir davantage de précisions sur ces délais.

A titre indicatif, sur le contrat d’assurance vie Patrimea Premium, les versements et arbitrages sur les SCPI commenceront à porter jouissance à compter du 1er jour du trimestre civil qui suit le trimestre civil d’investissement sur ce support.

Pour les ouvertures de contrat, il conviendra également de prendre en compte le délai de rétractation d’un mois obligatoire.

Date de souscription	Fin du délai de rétractation	Début de jouissance des parts
1er janvier	1er février	1er avril
15 mars	15 avril	1er juillet
20 mai	20 juin	1er juillet
7 août	7 septembre	1er octobre

Quels sont les frais liés aux SCPI ?

En direct

Le souscripteur de parts de SCPI supporte des frais d’investissement correspondant comme lors de l’acquisition d’un bien immobilier en direct aux frais de collecte de capitaux et aux frais de recherche des actifs immobiliers….

Ce type de frais, également connu sous le terme de “commission de souscription”, est compris dans le prix de souscription de la part. Elle est en moyenne, selon les SCPI, de 10%. A la différence d’un achat d’un appartement ou d’une maison, vous n’avez pas à ajouter les frais au prix d’acquisition.

En réalité, le souscripteur paie les frais au moment de la revente de ses parts de SCPI. Il revendra au prix de retrait affiché par la société de gestion. Donc, dans un investissement en SCPI, deux prix sont fournis : le prix de souscription et le prix de retrait. Ainsi, vous pouvez savoir à quel prix vous achetez et à quel prix vous pouvez revendre à tout moment.

En assurance vie

La question qui revient souvent lorsqu’un client achète des parts de SCPI via une assurance vie est la suivante : Pourquoi ai-je une moins-value latente sur les parts de SCPI lors de la souscription ?

Comme évoqué précédemment une SCPI se caractérise par un prix d’achat et un prix de vente (dit prix de retrait). La différence entre les deux prix correspond aux frais de souscription. L’assureur a l’obligation de valoriser les parts de SCPI au prix de retrait dans le contrat d’assurance vie d’où l’apparition d’une moins-value latente dès l’investissement réalisé. Bénéficiez d’une décote sur la souscription de SCPI sur l’assurance vie.

A noter que l’acquisition de vos parts de SCPI sur nos contrats Patrimea Premium, Patrimea Netlife, Ethic Vie et Epargne Evolution se fait avec une décote. Vous achetez donc à prix réduit vos parts de SCPI (sauf exception).

Exemple : Si le prix d’achat de la SCPI Primovie hors assurance vie est de 203€, il sera de 198,94€ dans Patrimea Premium, soit une décote d’environ 2%. Vous payez votre SCPI moins chère !

Tous nos contrats d’assurance vie (sauf Ethic Vie) distribuent 100% des revenus de la SCPI. Toutefois, il convient de prendre en compte les frais annuels de gestion du contrat qui s’imputent sur le rendement de vos SCPI.

Quel est le montant minimum de souscription ?

En direct

Chaque société de gestion de SCPI est libre de fixer un nombre minimum de parts à la souscription.

SCPI	Nombre de parts minimum	Minimum de souscription
Kyaneos Pierre	10	10 000 €
Efimmo	10	2 370 €
Corum XL	1	189 €

En assurance vie

La SCPI est une unité de compte au même titre qu’une SICAV ou un OPCVM. Pour connaître le montant minimum d’investissement en unités de compte, il faut consulter les conditions générales de l’assurance vie. En général, ce montant est faible autour de 100€. L’assureur « découpe » les parts de SCPI et il n’est aucunement nécessaire d’acheter un nombre entier au sein d’un contrat. L’assurance vie offre encore plus de flexibilité et diversification.

Exemple : Un client souhaite mettre 10.000€ dans la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine sur son contrat Patrimea Premium. Le prix d’achat de la part étant de 292,04€ (prix de la part hors assurance vie : 298 €), le client aura 34,24 parts dans son contrat d’assurance vie (10.000€ / 292,04€).

Quand vais-je percevoir mes dividendes ?

En direct et en assurance vie :

Dans la gestion de votre trésorerie, il convient de prendre en compte la périodicité du versement des dividendes des SCPI. La grande majorité des SCPI verse les loyers sur votre compte courant trimestriellement. Exemple : Pour le mois de janvier, février et mars, le dividende sera versé fin avril.

Cependant, certaines SCPI comme Corum XL ou Corum Origin distribuent les dividendes mensuellement : un avantage pour faciliter la gestion de son argent. Cette notion de périodicité est d’autant plus importante lorsque vous avez besoin de ces revenus complémentaires pour rembourser un crédit. En tout état de cause, le versement des dividendes n’est pas garanti. Les revenus potentiels peuvent varier à la hausse ou à la baisse, en fonction de la conjoncture économique et immobilière.

Sur quelle durée doit-on conserver ses parts de SCPI ?

Que ce soit en direct ou en assurance vie, l’investissement en SCPI doit s’envisager sur du long terme. Nous conseillons un horizon de placement de 8 à 10 ans. Comme un bien acheté en direct, plus la détention des parts est longue, plus les frais d’investissement sont amortis (par le versement des revenus et par la valorisation des actifs immobiliers).

Nous vous rappelons que le capital n’est pas garanti. Ne soyez pas surpris par cette phrase. Demanderiez vous à un vendeur d’un appartement qu’il vous garantisse le prix du bien pour les années à venir ?

Quels sont les risques liés à l’investissement en SCPI ?

Risque de liquidité

Il s’agit d’un placement de moyen long terme (8 à 10 ans). La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente par ailleurs une liquidité réduite. Les conditions de cession des parts peuvent également varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.

En souscrivant des parts de SCPI via un contrat d’assurance vie, le risque de liquidité pèse sur l’assureur. Il est ainsi plus facile de “céder” ses parts de SCPI en demandant un rachat, ou un arbitrage.

Risque de perte partielle ou totale du capital

La valorisation des parts, et donc la rentabilité d’un placement en SCPI, dépend du marché immobilier, et de la qualité de la société de gestion (acquisitions et ventes opportunes). Le capital n’étant pas garanti, il existe un risque de perte en capital à terme. La responsabilité des associés se limite cependant aux seuls apports réalisés

Risque en cas d’acquisition de parts de SCPI à crédit

L’obtention d’un financement pour la souscription à crédit de parts de SCPI n’est pas garantie, et dépend de la situation patrimoniale, personnelle et fiscale du client demandeur. Compte tenu de leur caractère aléatoire, le souscripteur ne doit pas se baser sur les seuls revenus issus de la détention de parts de SCPI pour honorer les échéances du prêt.

En cas de défaut de remboursement, l’associé peut être contraint à vendre ses parts, et à s’exposer à un risque de perte en capital.

Risque locatif

Le choix du locataire, sa capacité à payer son loyer et l’usure qu’il fait subir au bien immobilier sont autant de risques que l’investisseur peut avoir à supporter. Par ailleurs, les dividendes versés dépendent du taux d’occupation des biens immobiliers composant la SCPI : ce risque de vacance locative doit aussi être pris en compte.

Toutefois ce risque est atténué par la multiplicité du nombre d’actifs immobiliers détenus par la SCPI et le nombre de locataires.

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