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SCPI La Française et coronavirus : Quel impact ?
Temps de lecture : min
Publié le 15.04.2020 – Mis à jour le 23.02.2022
Patrimea vous communique une analyse approfondie de la vision du Groupe La Française sur la crise sanitaire du Covid 19 sur ses produits immobiliers (SCPI, SCI et OPCI). La société de gestion se veut prudente sur les conséquences futures de la crise sur l’immobilier.
Cette prudence est nécessaire suite aux annonces récentes de suspension de loyers et le flou autour des modalités d’application ainsi que la prise en charge éventuelle des manques à gagner locatifs par les compagnies d’assurance ou l’Etat.
Que pense le Groupe La Française de la crise du Coronavirus ?
Si les conséquences de la crise sanitaire ne pourront être constatées qu’à la sortie de la crise, le Groupe La Française est assez confiant sur leur gestion de la crise. Il s’appuie notamment sur le principe de diversification, qui leur permettra, selon eux, de résister à cette crise.
Certaines entreprises sont directement impactées par cette crise sanitaire car elles ont dû arrêter leurs activités du fait du décret de fermeture des commerces ou de l’absence d’un plan de continuité viable. D’autres entreprises n’ont pas directement été impactées mais pourront l’être progressivement, ce qui rend les conséquences de la crise difficile à évaluer tant que la situation de confinement perdure.
La Française assure la continuité de ses activités et est en relation avec tous ses locataires afin d’évaluer s’ils sont en difficulté et de pouvoir les accompagner.
Point sur les SCPI de La Française
Pour rappel, La Française gère les SCPI Epargne Foncière, Multimmobilier 2, LF Europimmo, LF Grand Paris Patrimoine, Eurofoncière 2, LF Opportunité Immo, Select Invest 1 et Pierval Santé (Euryale).
Quelles sont les SCPI qui seront les plus touchées par la crise ?
La SCPI qui devrait être la plus touchée selon la société de gestion est la SCPI LF Opportunité Immo dont les locataires sont, à 40%, des très petites entreprises pour lesquelles il y a déjà eu des demandes de report de loyers.
Les SCPI de bureaux comme Epargne Foncière ou LF Grand Paris Patrimoine devraient être peu impactées de part leur nature de SCPI diversifiées avec des locataires de taille importante. La part de locataires de type TPE de ces SCPI représente moins de 5% de chaque portefeuille.
La SCPI Pierval Santé, qui a la particularité d’être investie uniquement dans le domaine de la santé, n’est à l’heure actuelle pas touchée par la crise sanitaire. La société de gestion se veut rassurante pour la suite de la crise également.
Avez-vous constaté des demandes de report de loyers ?
Oui, des demandes de report de loyers ont été constatées pour 100 locataires sur 2000 à fin mars. La société de gestion se veut totalement transparente et pense que ce chiffre est amené à augmenter. Elle se base sur le fait que la détention de commerces non alimentaires au sein de leurs portefeuilles de biens immobiliers représente 15% des 23 milliards d’euros d’actifs.
La gestion des demandes de report est rassurante. En effet, chaque demande est étudiée au cas par cas pour éviter d’accompagner des entreprises n’étant pas en difficulté financière. Ces demandes opportunistes représentent environ 15% des demandes reçues.
Pour les locataires réellement en difficulté, la société de gestion les accompagne en acceptant le report de leurs loyers. Ce report peut être négocié, selon les cas, en contrepartie d’une prorogation des baux pour sécuriser le locataire sur le long terme.
Comment estimez-vous l’impact de la crise sur le rendement 2020 ?
Le scénario critique prévu par la société de gestion consiste en l’annulation totale des loyers du deuxième trimestre conduisant à une diminution moyenne de 1% du taux de distribution 2020.
A noter que 100% des loyers ont été collectés sur le premier trimestre 2020, et seront entièrement reversés aux porteurs de parts.
Les particuliers continuent-ils à investir en SCPI ?
La collecte du mois de mars représente 80% de la collecte du mois de février.
La Française s’attend à une baisse des sommes investies en avril, mois complet de confinement. La collecte sur le mois de mars est restée positive : une première partie du mois sans confinement et une seconde partie dans la finalisation des dossiers de souscription.
La valorisation des immeubles et de la valeur de la part seront-elles impactées à terme ?
La société de gestion n’est pas inquiète à ce sujet, la question ne sera à l’ordre du jour uniquement si la crise sanitaire perdure dans le temps (au-delà d’une année).
L’augmentation récente de prix de part sur certaines SCPI (Epargne Foncière, Eurofoncière 2, LF Grand Paris Patrimoine) a été minorée laissant la valeur de reconstitution supérieure au prix de part. En cas de dévaluation des actifs, la marge est donc confortable avant d’obliger la société de gestion à réduire les prix de part de ses véhicules immobiliers.
Avez-vous constaté des demandes de rachats importantes ?
Aucune demande inhabituelle de rachat n’a été constatée.
La liste d’attente de rachat sur les SCPI Selectinvest 1 et Crédit Mutuel Pierre 1 est toujours en vigueur mais sans lien avec le Covid19.
La société de gestion n’a pas recours au crédit de manière massive. Les emprunts immobiliers représentent 18% du portefeuille d’actifs. À noter que chaque SCPI a la possibilité d’avoir recours au crédit à hauteur de 40% de leurs acquisitions.
Comment vous situez-vous sur votre stratégie d’investissement ?
La société de gestion a procédé à des investissements massifs sur le début de l’année 2020 faisant suite à une collecte record en fin d’année 2019.
Avant le confinement, La Française envisageait de limiter la collecte avec la fermeture de certaines SCPI. Les opportunités sur le marché ne sont pas extensibles et la fermeture temporaire est préférable pour préserver les intérêts des associés.
La société de gestion est actuellement en avance sur son programme d’acquisitions. 1,3 milliards d’euros d’investissement était prévu sur l’année mais ce chiffre sera revu à la baisse.
Les transactions sont actuellement gelées, les analyses de dossiers également. Il se peut que certains véhicules ferment si la collecte continue à un rythme important.
Prévoyez-vous d’avoir recours à vos réserves en 2020 ?
La Française prévoit d’utiliser le report à nouveau de ses SCPI afin de combler une éventuelle baisse de rendement.
Point sur la SCP LF Multimmo
La SCP LF Multimmo est uniquement disponible en assurance vie (Netlife ou Patrimea Premium)
Dans quelle proportion cette société civile est-elle touchée par la crise ?
Les conséquences de la crise sanitaire sur la SCP ne sont pas encore quantifiables. Étant composée principalement de parts de SCPI, il convient d’attendre pour pouvoir constater les impacts sur les SCPI dans un premier temps.
Quel est le niveau d’exposition de la SCP aux marchés financiers ?
La SCP Multimmo est composée à 80% de SCPI et 20% d’OPCI. L’exposition aux marchés financiers est donc très faible. La performance du fonds depuis le début de l’année est de +0,84% au 31 mars 2020.
Quelle performance attendez vous en 2020 ?
Les récentes demandes de reports de loyers viendront impacter la performance du fonds mais de manière limitée. La société de gestion attend un impact de -0,50% à -0,60% sur la partie immobilière du fonds.
Êtes-vous en avance ou en retard sur vos investissements ?
La poche immobilière est principalement composée de SCPI.
La société de gestion est en avance sur ces investissements, qui sont toutefois à l’arrêt depuis l’entrée en confinement.
Point sur l’OPCI LF Opsis Patrimoine
L’OPCI LF Opsis Patrimoine est uniquement disponible en assurance vie (Epargne Evolution et Netlife (http://www.patrimea.com/fr/assurance-vie/netlife-spirica)).
Quelles sont les conséquences de cette crise ?
La poche financière a été impactée au niveau des foncières cotées dont la détention représente un quart de la poche. Depuis le début de l’année, la performance du fonds est de -2,61% au 31 mars 2020.
Il est encore trop tôt pour évaluer l’impact sur la poche immobilière.
Avez-vous eu des demandes de report de loyers ?
Oui. La poche immobilière de l’OPCI sera impactée par des demandes de report de loyers faisant baisser la performance annuelle du fonds. Il est encore trop tôt pour évaluer les conséquences attendues.
Quelle performance attendre en 2020 ?
La société de gestion mise sur des points d’entrée intéressants sur les marchés financiers pour à la fois compenser la baisse de la poche financière et absorber l’impact du report de loyers sur la poche immobilière.
La stratégie de la société de gestion est très prudente. En effet, celle-ci a décidé de réduire ses positions sur les marchés financiers vers des fonds monétaires. Une stratégie différente d’autres OPCI ayant opté pour un renforcement dans certaines foncières cotées.
Où vous situez-vous dans votre programme d’investissements ?
La société de gestion est en avance sur ces investissements, qui sont toutefois arrêtés depuis l’entrée en confinement.
Données au 02/04/2020.
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