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SCPI pour résidents fiscaux à l’étranger : Quelle fiscalité ?

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Publié le 28.06.2012 – Mis à jour le 15.03.2022

Par notre sélection de SCPI, les expatriés fiscaux à l’étranger obtiennent des taux de rendements élevés, de l’ordre de 5% à 6% actuellement, ce qui rend ce placement attrayant et populaire. La fiscalité appliquée à ce type d’investissement est un élément important à prendre en considération. Plutôt lourde pour les résidents fiscaux français, elle devient plus attractive pour les non résidents.

La SCPI de rendement génèrent trois types de revenus : les revenus fonciers (issus des loyers perçus par la SCPI), les revenus financiers (intérêt des placements de trésorerie), ainsi que la plus-value éventuelle, lorsqu’elle est distribuée, lors des cessions d’immeubles réalisées par la SCPI, à ne pas confondre avec la plus-value réalisée lors de revente de parts dans le cas d’une augmentation du prix de celle-ci. Une fiscalité différente est donc appliquée à chacun de ces revenus.

Revenus fonciers

Les revenus issus des loyers de la SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Il est ainsi possible d’opter pour le régime micro foncier ou le régime réel. Les non résidents fiscaux étrangers bénéficient d’une fiscalité différente : un taux forfaitaire de 20% minimum (14,4% dans les DOM) est pratiqué. Attention, ce taux ne s’applique pas systématiquement. L’existence et l’application d’une convention fiscale entre la France et le pays de résidence peut remettre en cause les modalités de ce calcul.

Si les revenus globaux d’origine française et étrangère permettent de bénéficier d’un taux moindre en France, alors c’est le taux du barème progressif de l’impôt sur le revenu français qui est pris en compte sur les revenus fonciers des parts de SCPI.

Revenus financiers

Les SCPI n’ont pas pour objet de réaliser de gros gains financiers. Il s’agit avant tout de placer l’argent de la trésorerie disponible, dans l’attente par exemple d’une future acquisition ou de la distribution exceptionnelle aux associés.

Ces revenus n’ont pas la même qualité que les revenus fonciers, et sont taxés différemment, soit au régime normal de l’impôt sur le revenu ou bien au prélèvement forfaitaire libératoire de 24% ainsi que les 15,5% de prélèvements sociaux.

Les non résidents ont l’avantage d’être exonérés d’impôt sur ce type de revenus (à moins que les versements soient réalisés vers un établissement financier établi dans un paradis fiscal, ou bien que ce résident soit payé par chèque lorsqu’ils sont domiciliés dans le paradis fiscal).

Distribution des plus-values de cessions d’immeubles

L’imposition sur les plus-values réalisées lors de la cession d’immeuble est directement prise en charge au niveau de la SCPI.

Pour les non résidents fiscaux (expatriés étrangers et non résidents), la taxation est de 19% pour ceux domiciliés dans l’Union Européenne, 33,33% pour les résidents hors Union Européenne, et 50% pour ceux domiciliés dans un état non coopératif.

Plus-values sur cession de parts

Pour un résident fiscal français, la taxation lors de la revente d’une part de SCPI après plus-value est soumise à une imposition de 19% et 15,5% de prélèvements sociaux, soit un total de 34,5% après un abattement éventuel en fonction de la durée de détention.

L’imposition pour les résidents de l’Union européenne, du Liechtenstein, de l’Islande ou de la Norvège est uniquement de 19% avec exonération des prélèvements sociaux. Pour les autres pays, le taux sera sensiblement équivalent à celui appliqué au résident fiscal Français, soit 33,33% (exemple des résidents des Etats-Unis, mais aussi des principautés de Monaco, d’Andorre, de la Polynésie Française, de la Nouvelle-Calédonie, de Saint-Pierre et Miquelon, et de Mayotte).

Enfin, un résident d’un pays non coopératif aura quant à lui à verser 50% du montant de sa plus-value à l’administration fiscale française. Ces taux s’appliquent après abattement pour durée de détention avec exonération totale au bout de 30 ans.

Conclusion

L’investissement en direct dans des parts de SCPI pour les non résidents n’est pas sans conséquence d’un point de vue fiscal. La taxation dépend fortement du pays de résidence, de l’existence et de l’application de conventions fiscales.

Si une taxation des revenus à 20% peut sembler attractive, il faudra se méfier, d’une part, de la fiscalité en cas de retour en France, et d’autre part, de la taxation de la plus-value dans le pays de non résidence.

Enfin, le mode de détention direct n’est pas toujours le plus approprié en matière d’investissement en SCPI pour le non résident. L’acquisition de parts de SCPI dans l’assurance vie constitue une alternative forte intéressante.

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