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SCPI Novapierre Allemagne 2 : entre réouverture et acquisition

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Publié le 28.04.2021 – Mis à jour le 16.03.2022

Le 18 décembre 2020, la société de gestion Paref annonçait la suspension des souscriptions pour sa SCPI Novapierre Allemagne 2. Plusieurs raisons ont été données mais les difficultés liées à la Covid-19 et l’importante collecte en sont les principales.

Aujourd’hui, la SCPI ouvre à nouveau ses portes aux futurs souscripteurs. Sa remise sur le marché s’accompagne de belles opportunités, en termes d’acquisition, en Allemagne où le marché de l’immobilier est résilient, mais pas seulement.

Un besoin de prendre du recul

La SCPI Novapierre Allemagne 2

Pour ceux qui ne la connaissent pas encore, Novapierre Allemagne 2 est une SCPI lancée en avril 2019, après le succès de Novapierre Allemagne première génération. Investie à 100% sur des actifs de commerce, situés en Allemagne, elle conserve cette stratégie d’investissement établie depuis janvier 2014.

Novapierre Allemagne 2 se positionne sur des actifs immobiliers commerciaux. En contrepartie d’un risque de perte en capital, elle permet à l’épargnant :

d’investir indirectement dans un patrimoine immobilier physique hors de France
de profiter de l’attraction du marché immobilier allemand
de bénéficier d’une fiscalité réduite sur les dividendes allemands perçus et de l’absence de CSG et CRDS (prélèvements sociaux) en France

Cette SCPI est un support d’investissement de long terme. La durée de placement recommandée est de 10 ans minimum

Une anticipation des difficultés

Les mesures sanitaires, mises en place durant la crise sanitaire de la Covid-19, se sont avérées très restrictives en Allemagne. Les confinements successifs étaient beaucoup plus stricts qu’en France. Seuls les actifs de commerce de première nécessité ont pu tirer leur épingle du jeu, en gardant leurs portes ouvertes. Une aubaine pour la SCPI Novapierre Allemagne 2 qui est spécialisée dans ce secteur.

Cependant, face à la situation incertaine, la hausse des prix de l’immobilier et avec 80 millions d’euros de trésorerie, Paref avait décidé de jouer la sécurité en suspendant les souscriptions de Novapierre Allemagne 2. Cette initiative avait notamment pour objectif d’éviter de diluer la performance pour les associés déjà présents.

Trois actifs dans le viseur

Le 1er avril 2021, la SCPI fait son grand retour sur le marché de l’investissement en immobilier. Encouragée par des signes positifs, envoyés par la reprise du marché immobilier, elle a pu émettre des offres sur différents actifs.

Trois ont retenu l’attention et une promesse a été signée :

Un centre commercial de proximité situé au cœur de Nuremberg.

Ses atouts : une durée de bail résiduelle, une localisation stratégique et un taux d’occupation élevé. La promesse a été signée le 26 mars 2021.

Surface locative : 12 200 m² – Durée résiduelle des baux : 7,3 ans – Taux de rendement acte en main (TAEM) : > 5,25 % – Montant de l’acquisition : 28 M€

Un petit centre commercial dans une ville thermale et touristique de la région de Thuringe

Ses atouts : dynamisé par une grande enseigne agroalimentaire qui a prolongé son bail et a décidé d’entreprendre des travaux d’amélioration de sa surface de vente.

Surface locative : 8 300 m² – Durée résiduelle des baux : 7,4 ans – Taux de rendement acte en main (TAEM) : 5,4 % – Montant de l’acquisition : 16,6 M€

Un centre commercial en périphérie de Rotterdam aux Pays-Bas

Ses atouts : la tension sur les marchés de l’investissement allemand et la concentration accrue des investisseurs sur les actifs de commerces engendrent un élargissement de la zone d’acquisition. Les Pays-Bas sont restés l’un des pays les plus performants d’Europe pendant la crise sanitaire.

Le paysage du commerce hollandais est caractérisé par une structure planifiée liée directement aux densités démographiques de la population. Les consommateurs doivent pouvoir faire leurs achats quotidiens dans un rayon proche de leur domicile. Il y a 43 millions de m² de surface commerciale, soit 2,5m² par habitant.

Pour l’épargnant, la méthode de calcul est un peu différente de celle utilisée en Allemagne mais l’avantage fiscal reste le même.

Surface locative : 20 000 m² – Durée résiduelle des baux : 5,2 ans – Taux de rendement acte en main (TAEM) : 7% – Montant de l’acquisition : 47 M€

Le point sur le marché allemand

En 2020, l’Allemagne est le deuxième pays de l’investissement immobilier. Nos voisins allemands se positionnent juste derrière les Etats-Unis. Une tendance qui est toujours d’actualité, même pendant la crise.

Une baisse pondérée

Malgré une baisse du PIB de 5,3% en 2020, une croissance de 3% est prévue en 2021. L’Allemagne est dans une position assez favorable pour conserver sa place de quatrième puissance économique à l’échelle mondiale.

Concernant le chômage, le pays d’Outre Rhin affiche un taux relativement bas de 4,4%. Ce chiffre lui permet d’être en compétitivité accrue face à ses voisins européens. La dynamique du marché économique reste positive malgré un nouveau recours au confinement.

Le plan de relance

Ce sont plus de 1 300 milliards d’euros qui ont été débloqués pour relancer l’économie allemande. A ce jour, la dette publique est conséquente, elle représente 75% du PIB soit 15 points de plus par rapport à 2020.

La solution envisagée par le gouvernement est de modifier le frein à la dette afin que le déficit public ne se réduise pas de manière trop brutale. Cette mesure est prévue pour 2022 et le ministre des Finances prévoit de lever 450 milliards d’euros de dettes sur trois ans.

Le marché de l’investissement immobilier

Au niveau du secteur tertiaire (à savoir les bureaux, les activités et les commerces), le volume d’investissement se situe aux alentours de 59,2 milliards d’euros pour l’année écoulée. Soit une baisse de 5,5% par rapport à l’année précédente. Pour avoir un ordre d’idée, en France, la baisse est de l’ordre de 22%.

Cependant, il faut savoir que ce maintien à la surface est essentiellement dû à une activité extrêmement soutenue en début d’année 2020. Au quatrième trimestre 2020, la chute est beaucoup plus importante avec -63% par rapport au même trimestre en 2019.

En ce qui concerne le marché du commerce, une augmentation de 3,9% a été enregistrée sur les volumes de vente des biens et marchandises en 2020. Mais le confinement initié début décembre 2020, et qui persiste au mois d’avril 2021, vient d’ores et déjà casser cette dynamique. Le mois de décembre a montré une baisse de 9,6% face à novembre.

Des performances futures plus que prometteuses

Cependant, il est encore trop tôt pour tirer un bilan de l’impact que cela pourrait avoir sur les actifs de commerce. Plus de 12,3 milliards d’euros ont été investis en 2020, une augmentation de 21% en comparaison avec 2019. Les investisseurs sont de plus en plus nombreux à cibler le commerce, et poursuivent cette stratégie malgré l’incertitude.

C’est pour cette raison que Novapierre Allemagne 2 préfère anticiper et élargir son horizon d’investissement à travers l’Europe et notamment les Pays-Bas. Paref Gestion a estimé le Taux de Distribution sur Valeur de Marché à 2,5% pour 2021.

Néanmoins, en souscrivant des parts de SCPI Novapierre Allemagne 2 au mois de mai, les épargnants entreront en jouissance au 1er novembre 2021 (le 1er jour du 5ème mois). Et pour ce quatrième trimestre de l’année 2021, promet une performance de 3,6%. C’est le moment opportun pour investir, d’autant que la société de gestion prévoit d’amener la SCPI sur un rythme de 4,5% annualisé.

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