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SCPI Novapierre Allemagne : qu’attendre de cet investissement ?

Temps de lecture : min

Publié le 14.11.2017 – Mis à jour le 09.03.2022

La SCPI Novapierre Allemagne réinvente l’investissement immobilier en Allemagne. Depuis son lancement en 2014, la SCPI a connu un succès qui ne se dément pas. Sa capitalisation atteint fin 2017, 240 millions d’euros. Le fonds est investi exclusivement en Allemagne en immobilier commercial (Centre commerciaux). Patrimea qui accompagne la société de gestion Paref, décrypte pour vous les raisons d’investir et les clés de l’essor de cette SCPI.

 

Novapierre Allemagne pour le rendement

 

Avec un rendement de +4,8% net de frais de gestion et de fiscalité allemande en 2016, la SCPI ressort parmi les meilleures de sa catégorie.

Le dividende de l’année 2017 devrait être de 12 euros par part identique à celui de 2016 (voir le bulletin trimestriel de la SCPI). L’année 2018 devrait conforter la stratégie du fonds investi en Allemagne avec, sauf décalage lié aux récentes acquisitions, un maintien du dividende.

 

Novapierre Allemagne pour la fiscalité

 

Selon la convention signée entre la France et l’Allemagne en date du 21 juillet 1959, les revenus immobiliers (revenus fonciers et plus-values) ne sont imposés qu’en Allemagne (article 3). Toutefois, les résidents fiscaux français étant imposés sur leurs revenus mondiaux, les revenus des SCPI sont reportés dans la déclaration française des revenus mais bénéficient d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français sur ce revenu pour éliminer la double imposition (article 20).

 

En pratique pour les personnes physiques :

  • Taux d’impôt payé par le client est égal à Taux Marginal d’imposition diminué du Taux moyen d’imposition (en bas de l’avis)
  • Pas de prélèvements sociaux (CSG et CRDS)

Comparatif entre la fiscalité sur les revenus d’une SCPI 100% Allemagne et 100% France

 

  Taux d’impôt sur dividendes * Rendement net après impôt **
SCPI Novapierre Allemagne 30% – 17,76% = 12,24% 4,39%
SCPI 100% France 30% + 17,2% (CSG/CRDS) = 47,2% 2,64%

 

* Hypothèses : TMI (Tranche Marginale d’Imposition) = 30% et Taux moyen d’imposition = 17,76%

** Pour un exemple de rendement de 5% net de frais de gestion et d’imposition en Allemagne

Ce calcul est donné à titre indicatif et peut ne pas être adapté à chaque situation personnelle. De plus, il prend en compte uniquement l’investissement en direct. L’imposition de la SCPI Novapierre Allemagne en assurance vie est différente et répond à la taxation propre à l’assurance vie.

 

Pour l’immobilier en Allemagne

 

L’attractivité du pays

 

Pour les épargnants français, investir en Allemagne est synonyme d’une forme de sécurité et de visibilité. Cette image est renforcée par la situation économique et politique du pays Outre Rhin.

En effet, le pays est peu endetté contrairement à la France. Le chômage est au plus bas avec une économie florissante. Les hommes politiques s’attachent à maintenir un sérieux budgétaire.

 

L’immobilier commercial : Un havre de paix ?

 

Contrairement à la France et de l’avis de professionnels, l’Allemagne n’est pas saturée de centres commerciaux. Les normes d’urbanisme sont plus dures qu’en France et le pays a une des densités les plus faibles d’Europe en centres commerciaux (130 m2 pour 1.000 habitants, contre 223 en France et 276 en Grande-Bretagne).

Ce constat pousse les investisseurs à considérer cet actif comme rare et donc intéressant en matière d’investissement. L’autre point fort de l’immobilier commercial allemand repose sur la large diversité des places fortes économiques dans le pays. Avec Berlin, Hambourg, Munich, Cologne, Francfort, Stuttgart et Düsseldorf, l’Allemagne compte sept grandes villes avec un vivier de plus de 1 million de consommateurs, sans compter plus de 100 villes moyennes (de 100.000 habitants).

 

Pour l’association de 2 experts

 

Paref Gestion a décidé lors de la création de la SCPI, de lier un partenariat avec Internos Global Investors pour lui confier le rôle d’Asset Manager. Internos est présent à Francfort et est spécialisé principalement dans les actifs commerciaux, répartis sur tout le territoire. Experts du commerce, ils ont une connaissance approfondie des problématiques et des opportunités spécifiques de ce secteur.

En tant qu’Asset Manager, la mission d’Internos Global Investors consiste à :

  • Rechercher / Sélectionner les actifs
  • Développer et à maintenir les relations avec les locataires
  • Maximiser les niveaux de loyers en les indexant si possible en partie sur chiffre d’affaires ou sur la rentabilité du locataire
  • Standardiser les baux du portefeuille sur la base d’un bail institutionnel type, afin de réduire les travaux propriétaires, les charges non récupérables et d’harmoniser les clauses d’indexation favorisant ainsi les possibilités de revente

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