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SCPI sans frais : faut-il succomber au charme ?

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Publié le 08.10.2021 – Mis à jour le 16.03.2022

Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers sont des placements qui existent depuis plusieurs dizaines d’années et qui attirent de plus en plus d’épargnants. L’investissement immobilier sans contrainte de gestion avec un rendement annuel supérieur à 4% net de frais avant fiscalité, voilà la promesse tenue par les SCPI auprès des particuliers.

Attirés par le succès de ce placement, aussi appelé “pierre papier”, de nouvelles SCPI ont vu le jour récemment. Pour se démarquer de la concurrence, elles affichent des frais de souscription à 0%. Pour le moment, elles sont rares mais allons nous assister à une nouvelle tendance des SCPI sans frais d’entrée ?

Sur le papier la proposition est attirante : l’immobilier sans frais d’entrée ! Mais la mariée est-elle si belle ? Patrimea a soulevé le capot et analysé les “nouvelles SCPI sans frais de souscription”.

Quels frais peuvent impacter mon investissement ?

Rappelons qu’il existe principalement deux types de frais “visibles” à prendre en considération lors d’une souscription à des parts de SCPI.

Les frais de souscription (ou frais d’entrée) servant à payer les coûts de recherche et de commercialisation.

Sur le marché des SCPI, les frais d’entrée oscillent généralement entre 8 et 12% TTC (moyenne constatée, source IEIF).

Il est important de comprendre que ces frais de souscription sont matérialisés lorsque vous décidez de revendre vos parts. Si le prix de la part est de 100€ et que les frais d’entrée sont de 10%, au moment de la revente vous récupérerez 90€. Pour en savoir plus, retrouvez le lexique inhérent aux SCPI.

Les frais de gestion sont là pour subvenir à l’ensemble des coûts liés à l’exploitation (mise en place et renouvellement des baux, gestion des locataires,…).

Généralement, ils varient entre 8% et 12% TTC et sont directement prélevés sur les loyers recouvrés. Cette commission peut-être comparée à celle prélevée par une agence immobilière.

Les rendements affichés des SCPI s’entendent toujours nets de tous frais de gestion.

Quelques exemples :

Nom de la SCPI	Commission de souscription	Frais de gestion
Activimmo	12,72%	12%
Immorente	12%	12%
Epargne Pierre	12%	12%
Corum XL	12%	13,2% (zone Euro) 16,80% (hors zone Euro)
Kyaneos Pierre	11%	8%
Pierval Santé	10,51%	De 8,40% à 9,6%
PFO2	10,2%	13,8%
Primovie	9,15%	12%
Néo	0%	18%
Iroko Zen	0%	14,4%

(Les frais sont TTC)

Ces deux typologies de frais sont les plus regardées par les épargnants et souvent comparées avant l’achat des parts. Les frais de souscription impactent directement votre épargne lors de la revente des parts et ceux de gestion annuels influent sur le montant des loyers versés sur votre compte courant.

Et les autres frais, on en parle ?

Toutes les SCPI facturent des frais multiples visibles dans la note d’information mais peu souvent mis en avant.

Ils se déclinent en :

Frais d’acquisition : Dès qu’une SCPI achète un bien immobilier, la société de gestion prélève une commission selon un pourcentage défini
Frais sur travaux : La société de gestion facture des honoraires sur les travaux réalisés
Frais de revente : Lors de la vente d’un bien immobilier de la SCPI, la société de gestion prend une commission

Nom de la SCPI	Acquisition	Travaux	Revente
Pierval Santé	3,60% max	0%	3,60% max
Corum XL	0%	1,2%	5% (si plus-value > à 5%)
Activimmo	1,2%	3,6%	1,2%
Immorente	0%	0%	3%
Kyaneos Pierre	3% max	2,4%	3% max
Epargne Pierre	0%	0%	0%
Primovie	1,50%	3,6% max	1,50%
PFO2	0%	3,6% max	3%
Neo	3,6%	6%	3,6%
Iroko Zen	3,6%	6%	5% (si plus-value > à 5%)

(Les frais sont TTC)

Qu’en est-il pour les SCPI sans frais d’entrée ?

Aucun frais de souscription

Pour le plus grand plaisir des épargnants, certaines sociétés de gestion proposent désormais des SCPI sans frais d’entrée. Cela veut dire que le prix de retrait (ou prix de vente) est égal au prix de souscription.

Ainsi, si vous achetez une part à 100€, vous la revendrez au même montant le moment voulu, en faisant l’hypothèse que le prix de souscription n’ait pas été revu (à la hausse comme à la baisse).

Attention, il existe cependant des pénalités de rachat pour certaines SCPI sans frais. C’est-à-dire que, si le souscripteur décide de revendre ses parts avant une certaine durée de détention définie à l’avance, des frais lui seront appliqués. Il ne faut pas oublier qu’investir en SCPI est un placement immobilier de long terme.

Nom de la SCPI	Frais d’entrée	Frais de sortie
Iroko Zen	0%	0% (5% HT de frais de sortie pendant les 3 premières années)
Neo	0%	0% (6% TTC du montant remboursé sera prélevé pour les parts détenues depuis moins de 5 ans)

Des frais de gestion plus élevés

Comme vous avez pu le constater en lisant les données du tableau ci-dessus, les SCPI sans frais de souscription affichent des frais de gestion locative supérieurs à la moyenne.

Cette commission vient réduire d’autant le montant des loyers versés aux associés.

Est-ce donc plus avantageux ?

La question est-elle bien posée ? Pas forcément.

Lorsqu’un épargnant investit dans des parts de SCPI, il recherche essentiellement du rendement et donc des revenus complémentaires. Sans pouvoir l’exiger au départ, il s’interroge aussi sur la pérennité d’un rendement régulier sur le long terme. Rappelons que la durée moyenne de détention des parts de SCPI est supérieure à 13 ans …

Une fois ce postulat posé, on en déduit donc que l’anticipation de la revente des parts par l’épargnant n’est pas un élément déterminant dans son projet d’investissement. Sa principale préoccupation est d’avoir le meilleur rendement sur la durée.

La vraie question : le rendement sera-t-il au rendez vous ?

Les SCPI sans frais d’entrée vont-elles délivrer, sur la durée, un rendement équivalent aux autres.

D’un point de vue financier, lorsqu’une SCPI affiche des frais de souscription, il faut savoir qu’elle n’investit pas toute sa collecte. En effet, les frais de souscriptions sont prélevés directement par la société de gestion et déduits du montant réellement investi en biens immobiliers. La SCPI avec des frais d’entrée dispose donc de moins d’argent à investir que sans !

De ce fait, lorsqu’une SCPI ne prend pas de frais de souscription, elle est amenée à investir davantage d’argent dans des biens immobiliers, ce qui signifie qu’elle touchera potentiellement plus de loyers.

Par ailleurs, si elle s’octroie une part plus conséquente de frais de gestion, cela viendra amputer la part de revenus distribuables aux associés et donc diminuer le taux de distribution.

L’importance des acquisitions

Cependant, l’écart de frais de gestion constaté est moins pénalisant pour l’associé que la ponction liée aux frais d’entrée. Ainsi, la SCPI sans frais d’entrée présente un avantage, qui se verra confirmé si les acquisitions réalisées sont de bonne qualité.

En conclusion, ce n’est pas tant le montant des frais, mais bel et bien le taux de distribution versé aux porteurs de parts à constater. Il ne faut donc pas négliger la qualité de la SCPI au profit de frais d’entrée nuls …

SCPI sans frais et achat en nue-propriété : le duo gagnant !

Lorsque que l’on achète des parts de SCPI en nue propriété, on bénéficie d’une décote sur la valeur des parts, en fonction de la durée du démembrement. Pendant la durée de détention des parts, les revenus sont versés uniquement à l’usufruitier. Le nu-propriétaire ne touche rien.

Un nu-propriétaire avantagé

A la fin de la durée de démembrement, ce dernier récupère la pleine propriété des parts. Il peut alors les garder et toucher les revenus distribués ou bien les vendre. S’il décide de les vendre, il touchera la valeur des parts en pleine propriété diminuée des frais de souscription. Ainsi, lorsqu’une SCPI n’a pas de frais d’entrée, le retour sur investissement est plus important.

L’autre avantage pour le nu-propriétaire est qu’il n’est pas impacté par des frais de gestion plus élevés, car ce n’est pas lui qui touche les revenus de la SCPI durant le démembrement.

Prenons un exemple

Comparons deux SCPI : une avec des frais d’entrée de 10% et une autre sans frais d’entrée.

Monsieur Dupont souhaite investir dans l’immobilier pour une durée de 10 ans. Vis-à-vis de ses objectifs patrimoniaux, il est plus intéressant pour lui d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété. Il ne touchera donc pas de revenus pendant 10 ans mais en contrepartie il bénéficie d’une décote sur le prix de la part.

Pour les deux SCPI, avec des prix de souscription de 100€, la clé de répartition à 10 ans est la même : 66% pour le nu-propriétaire. Et Monsieur Dupont souhaite acheter 1000 parts. Ainsi, il investira 66 000 €.

A la fin des 10 ans, il souhaite revendre ses parts. C’est à ce moment là que l’on observe une différence entre les deux SCPI :

Pour la SCPI avec frais : le prix de vente sera égal au prix de la part moins les frais. Soit 100€ -10% = 90€. Ainsi, Monsieur Dupont touchera 90 000 €*.
Pour la SCPI sans frais : le prix de vente sera égal au prix de la part, soit 100€. Dans ce cas, Monsieur Dupont touchera 100 000 €*.

Voici un tableau qui nous permet de comparer les deux SCPI.

	SCPI Avec frais	SCPI Sans frais
Prix de souscription	100€ / part	100€ / part
Clé de répartition	NP 66% / UF 34%	NP 66% / UF 34%
Valeur pour le nu-propriétaire	66€ / part	66€ / part
Investissement initial	66 000 €	66 000 €
Distribution pendant 10 ans	0 €	0 €
Vente à 10 ans	90 000 €*	100 000 €*
Performance annualisée nette**	3,51%	4,73%

* avec l’hypothèse que le prix de la part n’est pas été revalorisé.

** de frais et de fiscalité

Ainsi, souscrire à des parts de SCPI sans frais, lorsque l’on fait du démembrement offre une performance annualisée plus élevée.

Une fiscalité sur les plus-values avantageuse grâce au démembrement

Nous vous rappelons que lorsque le remembrement des parts a lieu, cela n’entraîne pas de fiscalité ou de frais. Ainsi, si le prix de la part de la SCPI n’a pas été revalorisé, le détenteur des parts ne sera pas imposé aux régimes des plus values.

Reprenons notre exemple précédent avec la SCPI sans frais. Si Monsieur Dupont revend ses parts au bout de 10 ans et que le prix de la part n’a pas bougé. Il récupérera donc 100 000 € pour un investissement de 66 000 € et ne sera pas imposé dessus.

Ce sera différent si, entre temps, le prix de la part a été revalorisé. Imaginons que la valeur de souscription ait augmenté de 5% et soit désormais de 105€. A ce moment-là, Monsieur Dupont sera imposé selon le régime des plus-values. Le calcul de la plus-value se fera entre la valeur de la part au moment de la souscription, ici 100€ et la valeur de la part actuelle, soit 105€, et non pas entre 66€ et 105€.

L’avis de Patrimea

Notre avis sur les SCPI sans frais est plutôt favorable. L’arrivée récente de ces SCPI sur le marché n’a pas encore bouleversé l’écosystème “SCPI” mais c’est un début de tendance et il y a fort à parier que d’autres sociétés de gestion vont s’engouffrer dans la brèche. Se pose la question de la liquidité, même si nous avons vu que la détention moyenne des parts est longue, l’absence de frais de sortie va-t-elle inciter les investisseurs à vendre leurs parts plus rapidement ? Cela pourrait, à terme, avoir un impact sur la liquidité des parts et donc modifier le comportement des gérants dans leurs investissements. Pour en revenir aux frais, ne pas payer de frais d’entrée est, certes, intéressant d’un point de vue comptable mais surtout “psychologique” pour les épargnants, toujours en recherche de moins de frais possible. Reste à savoir si les rendements sur la durée seront au rendez vous ! Enfin, nous serons attentifs à la stratégie de gestion des SCPI. Les frais élevés d’acquisition, de travaux et de revente de biens ne sauraient inciter les gérants à adopter une politique agressive d’achat/vente de biens immobiliers, passé le délai des 5 ans de détention obligatoire.

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