Assurance Vie

SCPI, SCI ou OPCI en assurance-vie, faites le bon choix

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Publié le 16.06.2017 – Mis à jour le 09.03.2022

L’univers des fonds immobiliers disponibles en assurance vie est de plus en plus large. Cependant, quels sont les meilleurs fonds ? Quels sont ceux qui correspondent le mieux à vos attentes ? Lesquels offrent la meilleure rentabilité ? De plus en plus d’épargnants connaissent les SCPI ce qui est moins le cas pour les OPCI ou les SCI.

Face à la baisse des rendements des fonds en euros, l’attrait de ces fonds immobiliers en assurance vie est croissant. Encore faut-il en connaître toutes les subtilités ! L’univers des fonds immobiliers disponibles en assurance vie est de plus en plus large.

Se poser les bonnes questions

Cependant, quels sont les meilleurs fonds ? Quels sont ceux qui correspondent le mieux à vos attentes ? Lesquels offrent la meilleure rentabilité ? De plus en plus d’épargnants connaissent les SCPI ce qui est moins le cas pour les OPCI ou les SCI.

Face à la baisse des rendements des fonds en euros, l’attrait de ces fonds immobiliers en assurance vie est croissant. Encore faut-il en connaître toutes les subtilités !

SCPI, SCI, OPCI : Quelles différences ?

L’horizon de placement sur ces 3 types de fonds est d’au moins 8 ans. Le capital n’est pas garanti avec un cours (ou valeur liquidative : VL) qui peut fluctuer à la hausse comme à la baisse selon l’évolution des marchés financiers et immobiliers.

SCPI : De l’immobilier à 100%

Datant des années 1970, la SCPI permet à un épargnant d’investir dans l’immobilier physique sans avoir de contraintes de gestion. Avec l’argent déposé par les épargnants, la société de gestion de la SCPI achète des biens immobiliers d’entreprise (Bureaux, commerces, santé etc ..). La SCPI perçoit ensuite des loyers qu’elle reverse aux épargnants.

Futur retraité, épargnant à la recherche de revenus complémentaires, la SCPI en assurance vie est faite pour vous car elle distribue trimestriellement (ou mensuellement) des loyers. Les SCPI sont classées en différentes catégories : Bureaux, murs de commerces, actifs immobiliers relatifs au monde de la santé … Il est donc facile et lisible d’y investir. Il en va de même pour la situation géographique des biens immobiliers. En plaçant son argent dans la SCPI Novapierre Allemagne 2, l’épargnant saura qu’il investit dans l’immobilier Outre-Rhin, dans des murs de commerces.

OPCI : Plus facile à revendre

L’Organisme de Placement Collectif dans l’Immobilier (OPCI) est une structure plus souple et plus liquide que la SCPI. Le détenteur de parts bénéficie d’une meilleure liquidité car 10% de la valeur de l’OPCI doit être investi dans des actifs liquides.

Par ailleurs, l’OPCI a l’obligation d’investir à minima 60% de sa composition en immobilier. Le solde, qui peut aller jusqu’à 30% des actifs, peut être investi sur les marchés financiers.

SCI : L’immobilier sous toutes ses formes

La Société Civile Immobilière est une structure assez libre notamment en matière d’organisation. Il est ainsi possible au sein d’une SCI de détenir à la fois des parts de SCPI ou d’OPCI, des immeubles (Bureaux, commerces …), des foncières cotées ou non cotées et de l’immobilier lié à une thématique.

Les revenus issus de la SCI sont capitalisés et viennent donc augmenter la valeur de parts. A noter aussi que les SCI ne sont accessibles qu’en assurance vie alors que les OPCI peuvent être acquis dans un compte titres et les SCPI directement au nominatif pur.

Comparatif entre SPCI, SCI et OPCI

		OPCI	SCPI	SCI
Composition des supports	Immobilier direct	✅	✅	✅
	Immobilier indirect	✅	❌	✅
	Foncières cotées	✅	❌	✅
	Valeurs mobilières	✅	❌	❌
	Trésorerie (liquidité)	✅	✅	✅

Caractéristiques	Fréquence de valorisation	Bimensuelle	Annuelle	Hebdomadaire
	Publication valeur liquidative	J+8	Selon l’Assemblée Générale	J+1

Quelle assurance vie choisir pour investir dans ces fonds immobiliers ?

Chercher ailleurs que dans votre banque

Le choix d’assurance vie offrant une large liste de fonds immobiliers disponibles est encore limité. Dans les contrats proposés par les banques, il n’est pas rare de n’avoir aucune unité de compte immobilière ou tout au mieux, la SCPI maison comme Edissimmo pour le Crédit Agricole ou Rivoli Avenir Patrimoine pour le LCL par exemple.

D’autres assureurs ont pris le pli de créer leur propre unité de compte en immobilier comme l’Afer avec Afer Immo, Sogevimmo ou Top Pierre pour la Société Générale. Dans le cas de ces 2 dernières, elles sont accessibles dans le contrat d’assurance vie Patrimea Premium et présentent un avantage certain : L’absence de frais d’entrée.

Privilégier la diversification

Les meilleures assurances vie en SCPI, SCI ou OPCI peuvent proposer jusqu’à 25 fonds immobiliers comme Netlife (Spirica), Patrimea Premium, Frontière Efficiente ou Epargne Evolution.

Un contrat comme Epargne Evolution dispose d’une liste de 21 SCPI, 9 OPCI et 9 SCI. Le choix est libre ainsi que les proportions d’investissement. Un épargnant peut ainsi se constituer un contrat dit « 100% immobilier ».

Attention aux frais (cachés)

Lors du choix de votre assurance vie, vérifiez que l’assureur ne prélève pas de frais sur le paiement des loyers de SCPI ou OPCI. Pour exemple, Suravenir ou Generali ponctionnent 15% de frais sur le montant des loyers distribués.

Bien distinguer les frais d’entrée du contrat d’assurance vie (souvent 0% sur les contrats vendus par internet) et les frais d’investissement propres à chaque véhicule immobilier. En moyenne les frais d’investissement sur SCPI sont de l’ordre de 6%, de 2 à 3% sur les SCI et OPCI. Ne soyez pas surpris par ces frais car lorsque vous faites l’acquisition d’un appartement, vous devez régler 8% de frais de notaire et souvent 3 à 5% de frais d’agence.

Point sur le rendement et la liquidité

Sortir des sentiers battus

Pour réussir son investissement en immobilier papier, faites vous conseiller par un professionnel de la gestion de patrimoine. Certains, comme Patrimea, proposent un accompagnement dans le choix des fonds et assurent le suivi dans le temps. Si vous souhaitez gérer par vous-même, n’hésitez pas à mixer les 3 types de structures dans votre allocation.

Les SCPI sont investies uniquement en immobilier direct et offrent ainsi un rendement peu volatil d’une année sur l’autre. Exemple : +5% en 2018 et +5,7% en 2019. Les SCI ou OPCI ont des stratégies immobilières différentes comme nous l’avons décrit ci-dessus. Ces différences impliquent des conséquences sur l’évolution de la rentabilité et de la liquidité. Les OPCI ayant une poche investie sur les marchés financiers via des titres de foncières cotées affichent une plus grande volatilité de performance.

Il en est de même pour les SCI qui adoptent des stratégies propres avec des prises de participation sur de l’immobilier direct ou indirect. Il est à noter que les fonds ayant de grandes capitalisations (Opcimmo, Capimmo …) affichent une meilleure stabilité de leur performance.

SCPI : Moins liquide que l’OPCI et la SCI

De nombreux épargnants nous posent une question importante : « Comment vendre mes parts de SCPI, OPCI ou SCI ? » Est-ce facile ? En combien de temps ? L’OPCI est le fonds immobilier le plus liquide, le plus facile à revendre. Étant constitué d’actifs cotés pour une part variant de 10 à 40%, la société de gestion peut, en cas de besoin, céder plus rapidement des actifs et ainsi offrir une meilleure liquidité aux porteurs de parts.

Uniquement présentes en assurance vie, les SCI sont souples et les parts sont plus facilement négociables que pour les SCPI. Après un fort développement des SCPI en assurance vie, les compagnies d’assurances ont élargi leur gamme de fonds immobiliers vers les SCI et les OPCI. La principale contrainte de l’OPCI en assurance vie est la valorisation des parts à cours inconnu.

Liste des fonds immobiliers disponibles en assurance vie

(Mis à jour en janvier 2021)

	PATRIMEA PREMIUM	PATRIMEA NETLIFE	PRONTIERE EFFICIENTE (ou Liberalys vie)
OPCI	Opcimmo vie (Amundi) Preimium (Primonial) Pierre Europe (Sofidy) Opsis Patrimoine (La Française) Dynapierre (Swisslife)	Opcimmo vie (Amundi) Preimium (Primonial) Diversipierre (BNP Paribas) Dynapierre (SwissLife) Silver Génération (A Plus Finance) LF Opsis Patrimoine (La Française) Sofidy Pierre Europe (Sofidy)	Opcimmo vie (Amundi) Diversipierre (BNP Paribas) Dynapierre (SwissLife)
SCPI	Edissimmo Rivoli Avenir Patrimoine Ficommerce PFO PFO2 Novapierre 1 Primopierre Primovie Patrimmo Commerce Pierre Plus Efimmo Multimmobilier 2 Genepierre Aestiam Cap’Hebergimmo Immorente LF Europimmo PF Grand Paris	Actipierre Europe Altixia Cadence XII Atream Hôtels Edissimmo Efimmo Epargne Foncière Ficommerce Immorente Laffitte Pierre LF Europimmo LF Grand Paris Patrimoine Patrimmo Commerce Patrimmo Croissance PF Grand Paris PFO2 Primopierre Primovie Rivoli Avenir Patrimoine Selectinvest 1	Edissimmo Efimmo Immorente Interpierre Laffitte Pierre Novapierre 1 Novapierre Allemagne Patrimmo Commerce PFO2 Pierre 48 Primopierre Primovie Rivoli Avenir Patrimoine
SCI	Convictions Immobilières (Sofidy) Sogevimmo (Sogecap) Top Pierre (Sogecap) Capimmo (Primonial) LF Multimmo – Part Philosophale (La Française)	Capimmo (Primonial) LF Multimmo – Part Philosophale (La Française) Tangram	Capimmo (Primonial) LF Multimmo – Part Philosophale (La Française)

La recommandation de Patrimea

Investir en immobilier en assurance vie présente de nombreux atouts pour les épargnants : Rendement, faible volatilité, liquidité, aucune contrainte de gestion, fiscalité attractive … L’offre de fonds dans les contrats de Patrimea est large avec en moyenne une vingtaine de supports disponibles par assurance vie. Ainsi, l’assuré peut se construire une assurance vie 100% immobilier via les OPCI, SCI et SCPI. Il ne faut pas opposer les différentes structures mais les combiner pour diversifier.

Patrimea est à votre écoute pour vous accompagner dans le choix de la meilleure assurance vie selon vos besoins (revenus complémentaires, capitalisation …) et vous bâtir une allocation immobilière.

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