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SCPI : les secteurs les plus résistants au second confinement

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Publié le 15.12.2020 – Mis à jour le 17.02.2022

La seconde vague de confinement, liée aux mesures prises par le gouvernement face à la propagation de la Covid-19, a une nouvelle fois bouleversé le système des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Pour rappel, lors du premier confinement, certains locataires avaient été contraints de demander des reports, voire des annulations de loyers aux sociétés de gestion.

Mais ce second chapitre s’avère tout de même beaucoup moins agressif. La majorité des entreprises françaises ont vu leur activité se poursuivre, malgré l’instance du gouvernement au sujet du télétravail dans la mesure du possible. Les sociétés se sont beaucoup mieux adaptées, ce qui a permis à de nombreux secteurs de faire face. De manière plausible, les entreprises, ayant connu des difficultés lors du premier confinement, ont aujourd’hui du mal à faire face au second. L’heure du bilan sectoriel des SCPI a sonné !

Une diversification des actifs qui aide

A l’image du premier confinement, certains secteurs réussissent mieux que d’autres. Lorsqu’on interroge certaines sociétés de gestion, celles-ci affirment qu’elles ont tout fait pour venir en aide aux locataires en difficulté. Chez Corum, par exemple, les premières mesures apparues en mars 2020, ont mené à des demandes de report et/ou d’annulation de loyer.

Depuis le début du mois de novembre, les mêmes locataires sont revenus demander de l’aide. Étonnamment, il ne s’agit pas forcément des occupants les plus petits, mais bien des multinationales ne souffrant pas forcément de problèmes de trésorerie imminents. Seulement 2% de ces requêtes se sont vues offrir une réponse positive. Et la société de gestion a mené une politique stricte, en se focalisant sur l’accompagnement des petits locataires réellement en difficulté.

Il faut savoir que l’investissement en SCPI est un placement immobilier sur le long terme. Il puise sa force dans des locataires solides possédant des baux sur plusieurs années. De plus, il y a une grande diversification des actifs, que ce soit au niveau de leurs secteurs d’activité que de leur géolocalisation. De ce fait, si certaines activités sont touchées, une compensation peut apparaître et maintenir à flot les performances de rendement espérées.

Une résistance plus ou moins forte selon les secteurs

Néanmoins, tout n’est pas rose dans l’univers des SCPI et la crise se fait ressentir de manière bien différente selon les classes d’actifs. Malgré les événements, les SCPI ont collecté 4,5 milliards d’euros de janvier à septembre 2020.

La santé : un secteur serein

Une chose est certaine, les SCPI qui ont choisi d’investir dans le domaine de la santé ne connaissent pas la crise. Les EHPAD ont poursuivi leur train de vie habituel, les visites ont même été maintenues tout au long de ce second confinement, avec, bien entendu, des protocoles sanitaires à respecter.

Les cabinets médicaux, les laboratoires ou les salles d’opération des cliniques ont continué de recevoir des patients. Un bénéfice énorme pour les locataires qui peuvent payer leur loyer sans problème de trésorerie. Des baux fermes sur une longue durée sont bien souvent à l’origine de la bonne tenue des SCPI de santé.

La société de gestion La Française est formelle, Pierval Santé a enregistré une très grosse collecte, 35 millions d’euros par mois. Le rythme est élevé et des investissements importants sont à prévoir.

Le bureau : un secteur plus rassurant qu’il n’y paraît

Une fois encore, les mesures prises par le gouvernement ont été beaucoup plus légères pour les entreprises. Alors qu’en mars dernier le mot d’ordre avait été donné : le télétravail était rendu obligatoire et les entreprises se voyaient contraintes de fermer. Pour ce second confinement, le télétravail a été annoncé comme vivement recommandé, dans la mesure du possible.

Le télétravail est incontournable, le bureau irremplaçable

Les entreprises ne se sont pas mises à l’arrêt et les postes nécessitant la présence des salariés ont reçu une dérogation, grâce à l’attestation professionnelle. Le télétravail n’a pas été imposé du jour au lendemain, et les entreprises ont mieux su réagir face à la nouvelle annonce de l’Etat. D’ailleurs, cet état d’esprit amène à réfléchir sur les besoins mais le télétravail restera une pratique occasionnelle et non quotidienne.

Une certaine prise de conscience s’est même faite ressentir. Avec l’arrivée de la Covid, de nombreuses sociétés se sont rendues compte que les espaces d’accueil et les salles de réunion étaient beaucoup trop petits. Le bureau n’a pas dit son dernier mot et risque de se métamorphoser. Cela commence déjà à se faire sentir au niveau des espaces recherchés par les locataires.

Des emplacements privilégiés

Les SCPI dont la localisation s’avère stratégique, vont tirer leur épingle du jeu. C’est le cas de la SCPI Efimmo qui finit l’année avec de très belles performances : 96% d’encaissement de loyer à ce jour et un rendement de +4,80%. La société de gestion Sofidy en est persuadée, ces chiffres très encourageants sont liés en partie à la gestion locative des actifs mais également, et de manière majoritaire, à l’emplacement géographiques de ces derniers.

Même constat pour Primopierre. La SCPI, gérée par Primonial, n’a acheté aucun bien en dessous de 80 millions d’euros. D’ailleurs, ces immeubles sont localisés dans Paris intra muros et se limitent, en périphérie, à la petite couronne. Ce sont des actifs prime, installés dans des bâtiments récents. Les loyers étant 20 à 30% plus chers, les locataires sont choisis minutieusement parmi des grands groupes. De plus, la SCPI met en place des services utiles auxquels ces locataires sont attachés. Ils se caractérisent sous différentes formes comme des crèches, des travaux d’entretien, du personnel pour effectuer le ménage et l’entretien des locaux…

Le commerce : un secteur mitigé

Le secteur du commerce est très particulier, l’impact sur celui-ci se fait à des échelles très différentes. Selon le type d’actifs détenu par les locataires, le degré de résilience à la crise peut changer du tout au tout.

Les commerces alimentaires et de proximité

Les commerces alimentaires et de premières nécessités, par exemple, n’ont jamais connu la fermeture, bien au contraire. Certains ont même vu leur chiffre de fréquentation grimper en flèche. Par exemple, début 2020, Intergestion et sa SCPI Cristal Rente avaient axé leurs actifs à 25% sur de l’alimentaire. Aujourd’hui, ce pourcentage a doublé et 95% des loyers manquants ont été récupérés.

Ces établissements ont une capacité à se réinventer non-négligeable. Les “drive” et les “click and collect” ont envahi l’hexagone. Même les petits commerçants se sont mis à la page. On commande en ligne ou par téléphone, et on se rend en boutique pour récupérer ses achats. Le confinement a mis en lumière l’attachement des Français à leurs commerces de proximité et ils souhaitent les protéger. Une étude YouGov, pour American Express, a démontré que sept Français sur dix ont peur de voir leurs commerces disparaître et sont prêts à dépenser plus pour les conserver.

Les galeries marchandes et le prêt-à-porter

En ce qui concerne les magasins de vêtements, le premier confinement avait entraîné une vague de fermetures de grandes enseignes. A l’approche des fêtes de fin d’année, les commerçants étaient de plus en plus inquiets à la vue de leurs rideaux baissés durant cette période fatidique. Le gouvernement a donc fait en sorte de donner accès aux boutiques pendant le second confinement, avec des mesures sanitaires et des règles strictes. Une réelle opportunité que tout le monde s’est empressé de saisir.

La SCPI Immorente espère finir 2020 avec un rendement de 4,31% mais va devoir utiliser un quart de ses réserves pour pouvoir atteindre cet objectif. A savoir qu’elle détient plus de 20% de galeries commerçantes. Le côté positif de cette crise sanitaire d’ampleur réside dans le fait que la SCPI a pu céder des actifs en effectuant une plus-value relativement importante par rapport à la valeur d’expertise.

La logistique : un secteur inattendu

De plus, si les commerces dits physiques commençaient à perdre de la vitesse, les modes de consommation évolueraient. Le e-commerce, accompagné de son allié de taille la logistique, prendraient alors possession du marché.

Pour pouvoir stocker un nombre important d’articles, les boutiques en ligne sont obligées de se doter d’entrepôts de plus en plus grands et surtout bien placés géographiquement. Le secteur de la logistique est en passe de devenir très concurrentiel.

Les besoins à destination du e-commerce risquent de s’intensifier considérablement. Les entrepôts sont devenus des actifs recherchés par les SCPI spécialisées, à l’image d’Activimmo. Cette dernière a décidé de dédier sa politique d’investissement et sa stratégie de développement à ce secteur.

L’hôtellerie : un secteur compliqué

Il n’y a pas de secret, le confinement a mis à mal un secteur en particulier : celui de l’hôtellerie. Contraints de rester chez eux, les clients ont déserté les établissements hôteliers. Une situation contraignante pour les vacanciers et un véritable cauchemar pour les gérants. Le chiffre d’affaires a généralement plongé de 80 à 90%.

Au moment où la SCPI Cap’Hebergimmo, gérée par Aestiam, cherche à tout prix à maintenir ses locataires en cette année si rude, Atream Hôtels profite de la solidité des siens. Cette dernière enregistre +2,75 % de rendement avant fiscalité étrangère.

Il faut dire que le secteur du tourisme n’est pas aussi simple à analyser qu’il n’y paraît. Il n’est pas impossible qu’après la phase de vaccination, les touristes aient envie de changer d’air et profitent de cette accalmie pour réserver des nuitées. C’est d’ailleurs le cas en Chine. Le secteur de l’hôtellerie est quasiment revenu à la normale, avec 65% de taux d’occupation. Le taux, avant la pandémie, s’élevait à 75%.

Des opportunités à venir

Ce qu’il faut retenir de ce second bilan est clair : la santé, la logistique et le résidentiel sont les secteurs les plus résilients. Le fait que la plupart des locataires signent des baux fermes sur du long terme permet de diluer le risque locatif. Les SCPI les plus résistantes vont pouvoir profiter de la baisse du marché immobilier pour acheter des actifs. Ces acquisitions permettront, par la suite, d’accroître la qualité de leur parc. Les sociétés de gestion savent comment s’adapter aux différentes contraintes et spécificités.

Si de nombreuses inquiétudes circulent autour du bureau, la situation permet de relativiser. Le télétravail ne deviendra pas le nouveau bureau du jour au lendemain. Les immeubles du secteur ont encore de beaux jours devant eux et vont même expérimenter des mutations au niveau de l‘agencement dans l’optique d’une meilleure adaptation.

Le commerce subit effectivement la crise, la période est délicate. Néanmoins, il reste évolutif et s’ajuste de façon permanente aux évolutions et aux attentes des particuliers et des professionnels. La logistique devient un véritable soutien efficace, qui prendra le relais au moment venu.

Les hôtels et les restaurants sont assurément les plus touchés par la Covid-19 mais, à en croire les pays ayant affronté la crise avant la France, ce sont également des domaines dont la relance économique peut arriver instantanément. Rien n’est figé et tout reste à prouver pour les SCPI spécialisées dans l’hôtellerie.

Les OPCI, une baisse en demie teinte

Le premier semestre 2020 a été plutôt favorable à la collecte des OPCI. Pas moins d’1,6 milliards d’euros ont été réunis en 6 mois. En comparaison avec 2019, une hausse de plus de 32% a été enregistrée.

La conjoncture actuelle affecte évidemment les OPCI. Ils suivent la même tendance sectorielle que les SCPI puisqu’ils sont majoritairement constitués d’immobilier. C’est toutefois la partie financière qui tire vers le bas les performances des OPCI cette année. On peut s’attendre à une performance négative pour les OPCI Opcimmo et Preimium.

Cependant, l’OPCI Silver Génération, géré par A Plus Finance, annonce une performance de 2% en cette fin d’année et un taux de distribution approchant les 3%. La performance de Sofidy Pierre Europe semble être également positive, attendue autour de 4%.

Pour ce qui est des SCI, elles suivent également les mêmes oscillations. Capimmo enregistre une performance de 2,25% et le niveau de collecte reste assez soutenu. Silver Avenir est une récente SCI lancée en octobre 2020 par Arkéa. En deux mois, 30 millions d’euros ont été collectés et la société de gestion pense atteindre les 12 millions à la fin du mois de décembre.

Les SCPI sont donc plus ou moins résilientes vis-à-vis du secteur dans lequel leurs actifs sont investis. Nous n’avons pas abordé le résidentiel mais il connaît une rentabilité stable malgré la crise. La SCPI Kyaneos Pierre, par exemple, se porte bien. Le résidentiel reste un secteur nécessaire, tout comme le secteur de la santé. Contrairement à la logistique qui s’avère être un secteur d’avenir. En ce qui concerne les prix de part, il n’y a pas de baisse importante attendue. En revanche, une baisse de l’immobilier commercial est probable.

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