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Comprendre le taux d’usure pour un prêt immobilier

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Publié le 17.03.2023 – Mis à jour le 19.03.2023

Taux d’usure : voilà un terme qui revient régulièrement dans la bouche des emprunteurs et surtout des professionnels de l’immobilier comme les banquiers, les courtiers ou les agents immobiliers !

Pourquoi est-il important de s’en préoccuper de nos jours ? Pourquoi le seuil usuraire peut-il empêcher certains emprunteurs d’obtenir un prêt immobilier ?

Le taux d’usure, c’est quoi ?

Le taux d’usure (ou seuil) correspond au taux maximum légal que les banques sont autorisées à pratiquer lorsqu’elles vous accordent un prêt. L’objectif principal est de protéger l’emprunteur contre un taux immobilier trop élevé.

La Banque de France fixe ce taux qu’elle communique aux banques. Actuellement, ce taux est revu tous les mois mais normalement, il est fixé trimestriellement. Depuis sa mensualisation, les intervenants du monde immobilier suivent de près son évolution qui a un impact non négligeable sur le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et par ricochet sur les prix immobiliers.

💡 Bon à savoir : le taux d’usure s’applique aux crédits immobiliers (taux fixe ou variable), aux crédits à la consommation, aux découverts en compte ou aux crédits renouvelables par exemple.

Il n’existe pas un, mais plusieurs taux d’usure en fonction des caractéristiques du prêt immobilier. Les seuils varient en fonction du montant emprunté, de la durée du crédit et du type de prêt.

Attention à ne pas confondre taux d’usure et taux d’endettement ! Deux définitions bien différentes. Le taux d’endettement est le rapport entre vos charges financières liées à l’ensemble de vos emprunts et vos revenus mensuels (salaires).

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Méthode de calcul du taux d’usure

Littéralement, la formule de calcul est la suivante : Taux d’usure = Taux effectifs moyens pratiqués par les banques augmentés d’un tiers. Pour la plupart des emprunteurs ou des professionnels, ce calcul est assez flou !

Illustrons donc cette formule par un exemple.

Type de prêt immobilier	Taux effectif moyen pratiqué au cours des 3 derniers mois	Taux d’usure applicable le mois suivant
Prêt immobilier à taux fixe de moins de 10 ans	2,6%	3,47% (=2,6% + ⅓ x 2,6%)
Prêt immobilier à taux fixe entre 10 ans et moins de 20 ans	2,8%	3,73% (=2,8% + ⅓ x 2,8%)
Prêt immobilier à taux fixe de 20 ans et plus	3%	4% (=3% + ⅓ x 3%)

Pour consulter toutes les publications, consultez la page des taux d’usure du site de la Banque de France.

Les deux principaux problèmes avec ce mode de calcul sont simples à comprendre : la non prise en compte de l’assurance de prêt et l’adaptation à l’évolution haussière des taux.

Pour comparer des offres de prêt, les emprunteurs utilisent le TAEG comprenant les frais de dossier et les frais d’assurance de prêt et de garanties.
Cependant, dans la formule du calcul du taux d’usure, l’assurance emprunteur n’est pas prise en compte et donc le seuil usuraire à ne pas dépasser est plus restrictif !

Exemple : si le taux d’usure est de 4% et que la banque vous propose un prêt à 3,8% hors frais de dossier et d’assurance de prêt, ne criez pas victoire ! Demandez à votre banque le TAEG, le taux final comprenant tous les frais annexes. Si celui-ci ressort à 4,1%, vous êtes au-dessus du taux d’usure actuel et donc votre prêt ne sera pas accordé.

Le second point problématique est le calcul sur des taux passés. En cas de forte remontée des taux en cours de trimestre, le taux d’usure ne peut évoluer aussi rapidement que cette hausse ! Voilà pourquoi, ce taux est revu mensuellement, actuellement, pour pouvoir s’adapter plus rapidement aux fluctuations. Ce point n’est évidemment pas bloquant en phase de baisse ou de stabilité des taux d’intérêts.

💡 Bon à savoir : les crédits immobiliers via une SCI ne sont pas concernés par le taux d’usure. Selon une jurisprudence (Cass. Civ 1, 8.9.2021, B 20-18.642), la définition de consommateur ne s’applique pas aux SCI. Ces sociétés immobilières ne sont pas concernées par la protection prévue par le code de la consommation.

Comment obtenir un prêt malgré le taux d’usure ?

Faites jouer la concurrence entre les banques pour :

Réduire le taux nominal du prêt immobilier. Le taux nominal correspond au taux affiché par la banque avant tout frais, celui que l’on peut facilement lire sur les sites internet de courtiers en ligne par exemple.
Négocier les frais de dossier.
Obtenir un meilleur taux d’assurance de prêt. La loi Lagarde interdit à la banque de vous imposer une assurance “maison” mais dans les faits, pas si simple ! Avec Patrimea, réaliser jusqu’à 50% d’économies sur votre assurance de prêt, cliquez sur le bouton ci-dessous pour recevoir un devis en ligne.

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Et si cela ne suffit pas, nous vous conseillons de :

Ne pas oublier de demander les prêts aidés par l’Etat (Prêt à taux zéro, action logement ou régional par exemple). En réduisant le montant du capital emprunté, vous aurez peut-être la chance de passer sous le seuil du taux d’usure.
Réduire la durée d’emprunt (si votre taux d’endettement et votre capacité de remboursement le permettent) pour diminuer votre TAEG.
Demander une simulation avec un prêt à taux variable capé ou à taux mixte (fixe et variable). Cette dernière solution peut s’avérer très utile si vous souhaitez revendre votre bien immobilier à court ou moyen terme.

💡 Bon à savoir : il est toujours possible de renégocier son taux de prêt immobilier si les taux rebaissent donc, si vos finances le permettent, ne repoussez pas uniquement votre projet immobilier à cause de la hausse des taux !

En bref

Le taux d’usure correspond au taux maximal proposé par les banques aux emprunteurs. Il a été mis en place pour éviter des abus avec des taux indécents !

La méthode de calcul du taux d’usure est très défavorable aux emprunteurs lors d’une période de hausse de taux.

Le taux d’usure est comparable au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui inclut le coût de l’assurance emprunteur et les frais de dossier.

Des solutions existent pour obtenir un financement bancaire en dépit du seuil de l’usure. Ne soyez pas résigné(e) !

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