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Télétravail et immobilier de bureaux : le bilan un an après

Temps de lecture : min

Publié le 06.05.2021 – Mis à jour le 28.09.2022

Si une bonne partie des salariés français l’ont expérimenté durant les différents confinements, le télétravail est aujourd’hui encore bien présent dans les pratiques managériales des entreprises. Il y a ceux qui l’ont totalement adopté, d’autres toujours autant réticents et les personnes qui se sont adaptées.

Oui, le travail à distance s’est généralisé. Il est d’ailleurs encore largement préconisé par le gouvernement dans les dernières mesures annoncées. Cependant, la mort du bureau est évoquée, sans doute un peu trop vite ! Le télétravail remet-il vraiment en question l’immobilier de bureaux ? Faut-il encore investir dans ce secteur ?

 

Un an après, le bilan

 

Des résultats au cas par cas

 

C’était il y a un an, durant le confinement du printemps dernier, 6 à 8 millions d’employés français voyaient leur espace de travail être transféré directement à domicile. Ce passage au télétravail un peu brutal a, néanmoins, permis à certains d’en connaître les avantages mais également les limites. Si la productivité, pour des secteurs en particulier, ne semble pas avoir subi d’impact, ce n’est pas le cas de tous.

Aujourd’hui, selon l’enquête OpinionWay, 4 entreprises sur 10 ont établi une stratégie de travail à distance pour leurs employés de manière ponctuelle ou permanente. Le cabinet YouGov s’est placé du côté des travailleurs. Sur les 27% des personnes ayant été en télétravail, seules 15% d’entre elles ont poursuivi. Une majorité apprécie le télétravail, plus de deux tiers des salariés. Cependant, le nombre de personnes qui ne veulent pas le pratiquer tend à s’accroître.

Cette expérience a été l’occasion de tester la réflexion du comportement et de la productivité du personnel au bureau et en télétravail. Evidemment, les résultats sont différents dans toutes les entreprises. Le risque ne se situe pas réellement dans le télétravail mais bien dans la pratique généralisée, c’est-à-dire plus de trois jours par semaine. Libre à chaque dirigeant de mettre en place la bonne stratégie selon l’activité et le rôle de chaque individu.

 

Un changement d’habitudes

 

Les comportements ont été bouleversés aussi bien pour les salariés que pour les entreprises. La crise sanitaire n’a pas révolutionné le télétravail, elle n’a fait qu’accélérer une tendance déjà présente. Le “flex office”, appelé aussi le “co-working”, avait déjà commencé à se populariser auprès de différents professionnels, notamment les travailleurs indépendants. Cela consiste à partager des espaces de travail entre professionnels, tous domaines confondus.

Mais avec les mesures sanitaires strictes, un problème majeur apparaît. Il faut pouvoir nettoyer ces espaces de manière régulière et approfondie. Ces risques potentiels sont susceptibles d’effrayer et de repousser. L’essor du bureau partagé est donc largement freiné par la situation actuelle. Pourtant, certaines entreprises sont tentées de faire des économies en choisissant un mode de travail à distance ou partagé. C’est le cas de plusieurs secteurs lourdement impactés par la crise comme l’automobile ou encore l’univers bancaire.

L’impact économique se fait sentir sur les entreprises. Elles sont nombreuses à connaître des difficultés financières. Deux tendances se dessinent :

 

  • Les grandes entreprises ou celles qui souhaitaient investir dans des locaux plus grands vont attendre un peu et continuer à occuper leur bureau actuel, en attendant de voir l’évolution de la situation.
  • En revanche, pour les sociétés qui occupent de plus petites superficies, les volontés restent conformes à celles qu’elles éprouvaient avant la crise de la Covid-19.

 

Le nomadisme : la vraie révolution

 

La digitalisation des professions

 

Ce n’est pas forcément et uniquement sur le lieu professionnel physique qu’il faut se pencher. Un autre changement radical est en ligne de mire depuis quelques années : le nomadisme. Il n’a, à la base, aucun lien avec la crise sanitaire. Il s’agit plutôt d’une révolution technologique.

Le bureau du salarié s’est transformé. Les documents papiers se sont faits remplacer par le numérique, de même pour les cahiers qui deviennent des blocs notes virtuels. L’ordinateur s’est transformé en outil de travail de prédilection pour de très nombreux secteurs d’activité. Si avant, l’employé personnalisait son espace de travail avec des photos de ses enfants, aujourd’hui il personnalise son bureau… d’ordinateur !

 

Une modification de l’espace de travail

 

L’environnement de travail s’emmène partout : dans les transports en commun, en rendez-vous et même chez soi. La frontière est de plus en plus estompée entre le milieu professionnel et celui personnel. Le poste dit “fixe” ne se veut plus essentiel. Les manières de travailler ont grandement évolué et le collaboratif est de plus en plus mis en avant.

Afin de trouver des solutions à ces transformations, les dirigeants d’entreprise doivent s’armer pour rendre l’espace modulable. La salle de réunion ne ressemble plus à la pièce froide et impersonnelle que l’on a connue. Les bureaux, puisqu’ils sont utilisés par plusieurs personnes différentes, sont réglables dans l’optique d’une adaptation à toutes les morphologies. Il n’y a pas de baisse de la demande concernant les m² mais bel et bien un changement des destinations des surfaces.

Les bureaux ne cessent de se réinventer depuis plus de 50 ans. Il y a plus de lieux d’échange, au détriment des grands open spaces. De nouvelles salles voient le jour comme les salles de créativité, de détente… C’est toute une variété d’espaces qui prône. Le bureau a encore de belles années devant lui. Ces nouveaux usages répondent à des besoins spécifiques et identifiés. Il est important d’évoluer avec son temps, et d’être encore plus à l’écoute de ses collaborateurs et placer l’information et la pédagogie au cœur de son quotidien professionnel.

 

Investir dans le bureau de demain

 

Un exemple à prendre chez nos voisins

 

L’hexagone accumule un retard considérable sur la pratique du télétravail. Les Français ont encore besoin d’une organisation hybride. C’est-à-dire un mix entre le présentiel et le télétravail. Pourtant, dans certains pays européens, le travail à distance peut représenter jusqu’à 20% des effectifs, et ce depuis un bon moment. Ce n’est pas pour autant que l’immobilier de bureaux connaît une décroissance.

D’ailleurs, dans certaines zones, ce marché est plus dynamique qu’en France. Plusieurs SCPI ont bien saisi cette nuance et en profitent pour trouver les opportunités les plus rentables en Allemagne, en Belgique ou bien en Suède. Là-bas, le télétravail est bien ancré dans les mœurs sans répercussion sur l’immobilier de bureaux qui s’est adapté.

 

Les SCPI jouent le rôle d’accompagnateur

 

Prenons la situation d’un angle différent, aujourd’hui, l’équilibre du salarié se trouve dans un espace de travail plus digital et surtout hybride. Le bureau doit devenir un véritable lieu de vie optimisé et commun. En conservant la même surface, en termes de m², l’espace est exploité d’une manière totalement différente.

Les SCPI ont déjà commencé à anticiper cette révolution qui risque de marquer, d’un grand coup, les générations à venir. Une fois les biens acquis, l’espace est repensé de manière radicale. Des projets, insensés il y a plusieurs années, trottent dans la tête des professionnels. On imagine une salle de sport, un réfectoire, des murs végétaux, des panneaux solaires… L’immobilier de bureaux va générer des opportunités rentables sur le long terme, il n’y a pas de doute !

 

Comment choisir les SCPI prometteuses ?

 

Choisir la SCPI afin d’investir dans l’immobilier d’une manière différente est loin d’être une mauvaise idée car vous n’aurez pas à vous soucier des problèmes de gestion. Mais encore faut-il faire le bon choix ! Chez Patrimea, notre équipe vous conseille sur la meilleure sélection à effectuer en fonction des performances et du marché.

La SCPI Eurovalys investit dans l’immobilier de bureaux en Allemagne. Dans ce pays, le télétravail est une pratique ayant déjà séduit de nombreux chefs d’entreprise et qui a été adoptée par les salariés. La société de gestion Advenis indique un rendement annuel à 4,5% nets depuis sa création en 2015. C’est un bel exemple qui prouve que le marché de l’immobilier de bureaux est toujours aussi porteur.

 

La nouvelle vie des bureaux désertés

 

Les bureaux transformés en logements : la nouvelle tendance

 

C’est encore une pratique timide mais qui semble bien susciter de l’intérêt : investir dans un bureau pour le transformer en logement. Un marché de niche qui semble prometteur dans le but de résorber la tension immobilière dans les grandes villes.

3.068.000, c’est le nombre que représente, en m², la surface de bureaux disponible en île-de-France. Dont une bonne partie s’est vue désertée face à la crise sanitaire. Du côté résidentiel, la construction de logements neufs tourne au ralenti alors que la demande ne cesse d’augmenter.

En France et ailleurs, cette reconversion de bâtiments semble séduire et donne des idées.

 

France : la SCI Novaxia R se positionne

 

La société de gestion Novaxia lance la SCI Novaxia R, premier fonds immobilier dédié à la reconversion d’actifs de bureaux désertés ou obsolètes en logements. L’intérêt principal est de répondre à la problématique sociétale de la pénurie de logements dans les grandes métropoles. Le fonds a obtenu le label ISR et tient à maintenir la fusion  “critères ESG et rentabilité”.

Avec la pandémie, la vacance locative des actifs de bureaux effraie les investisseurs. Le taux de vacance moyen des bureaux en Ile-de-France est passé de 4,7% à 6,3% en un an. La SCI Novaxia R met la barre très haute : produire 4 000 logements en recyclant 180 000 m² de bureaux.

L’impact sur l’environnement est également pointé du doigt. En transformant un actif tertiaire déjà existant, cela revient à diminuer l’empreinte carbone de moitié par rapport à une construction neuve. De plus, la SCI s’imbrique dans une optique du Zéro Artificialisation Nette des sols. Et avant que les travaux ne débutent, ce sont des associations, sélectionnées par la société de gestion, qui profitent gratuitement des locaux.

 

Londres : la City prend le pli

 

Le Brexit et la généralisation du travail à la maison durant cette période particulière ont quelque peu transformé le quartier d’affaires de la capitale britannique. Pour éviter de laisser trop longtemps ces bureaux à l’abandon, Londres prévoit, d’ici 2030, de mener un projet de reconversion des bureaux vacants en créant 1 500 nouveaux logements.

L’objectif s’avère également environnemental puisque les promoteurs immobiliers ont la volonté de créer ou de rénover des bâtiments avec une empreinte carbone faible. Le résidentiel ne sera pas uniquement à l’honneur, des espaces d’accueil commerciaux, des lieux culturels et d’autres dédiés à la vie nocturne pourraient voir le jour.

Il est vrai que peu de personnes résident dans ce quartier, il faut alors trouver des moyens pour dynamiser : le week-end, en soirée, après les heures de travail, ou bien tout simplement en incitant les Londoniens à s’y promener ou à faire des activités physiques. Mais la place des entreprises n’est en rien menacée.

Investir dans l’immobilier de bureaux est une démarche patrimoniale qui s’inscrit sur le long terme. C’est pourquoi, cet investissement semble moins impacté par les crises ponctuelles et passagères. Ce placement s’avère souple, au niveau de la gestion. Les entreprises locataires signent des baux de longue durée, ce qui évite les vacances locatives. Il est bon de le répéter, l’immobilier de bureaux ne va pas disparaître, mais se moderniser et se réinventer !

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