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Pourquoi investir dans une SCPI Denormandie ?
Vous souhaitez investir dans une Société Civile de Placement Immobilier et obtenir une réduction d’impôt sur le revenu ? Le dispositif Denormandie répond parfaitement à votre besoin !
Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale Denormandie ?
Le dispositif Denormandie est destiné à encourager la réhabilitation dans l’ancien pour améliorer l’habitat et lutter contre l’insalubrité.
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) investit dans des logements d’habitation à rénover. Elle se concentre notamment sur des biens immobiliers localisés dans les villes soumises au programme national Action cœur de ville.
Ce plan, lancé en 2018, fait référence à une convention de revitalisation sur 5 ans, passée entre l’État et 222 villes moyennes dans le but de redynamiser leur centre-ville.
Les étapes de la vie d’une SCPI Denormandie
Les 18 premiers mois
Après avoir collecté l’argent des particuliers, la SCPI Denormandie clôture les souscriptions. Commencent alors la sélection et les acquisitions des biens immobiliers puis concomitamment, l’étape de la réalisation des travaux. Toutes ces actions aboutissent ensuite à la mise en location des logements.
Pendant 9 ans
La société de gestion accompagne la SCPI dans la bonne tenue du parc immobilier. Elle assure le suivi des locataires ainsi que la relocation en cas de départ, l’intendance des contentieux et le pilotage des travaux.
Après 9 ans
L’obligation de location étant écoulée, le patrimoine immobilier est mis en vente. Des acomptes issus de la vente des biens, sont distribués aux associés au fur et à mesure. Dès le dernier bien vendu, la SCPI est dissoute et les sommes issues des dernières ventes sont reversées aux associés.
Qui peut souscrire ?
Toutes les personnes domiciliées en France au sens de l’article 4B du CGI. soit :
- Les contribuables soumis, en France, à l’impôt sur le revenu sur l’ensemble de leur revenus (de source française ou étrangère). Les personnes concernées résident en France métropolitaine ou dans les départements d’Outre-Mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte ou Réunion)
- Les personnes domiciliées fiscalement en France au sens de l’article 4 B-2 du CGI, comme les agents de l’État (exemple : les agents du ministère des affaires étrangères en poste à l’étranger), exerçant leurs fonctions ou en charge de missions dans un pays étranger et non soumis, dans ce pays, à un impôt personnel sur l’ensemble des revenus
- Les contribuables non-résidents, dénommés aussi non-résidents Schumacker, assimilés à des personnes fiscalement domiciliées en France au sens de la jurisprudence de la CJUE (arrêt du 14 février 1995, affaire C-279/93, Schumacker)
- Les Français résidant à Monaco assujettis à l’impôt sur le revenu identique à une résidence française
Cependant, l’article 188 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 maintient l’éligibilité des dispositifs Pinel et Denormandie pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019, au profit des contribuables qui ne sont pas domiciliés fiscalement en France, à la condition, notamment, que le contribuable ait été domicilié fiscalement en France lors de la réalisation de l’investissement éligible à la réduction d’impôt.
Par ailleurs, les personnes fiscalement domiciliées hors de France, passibles de l’impôt sur le revenu à raison de leurs seuls revenus de source française, ne bénéficient pas de l’avantage fiscal. Il s’agit de la Polynésie française, des îles Wallis et Futuna, des Terres australes et antarctiques françaises, de Saint-Pierre-et-Miquelon, de Saint-Martin, de Saint-Barthélemy et de la Nouvelle-Calédonie.
Recevoir la documentationComprendre l’avantage fiscal
Jusqu’à 63.000€ de réduction d’impôt
La réduction d’impôt sur le revenu, prévue par le dispositif Denormandie (une sous-catégorie du régime Pinel), est égale à 21% du montant investi, étalée sur 12 années : 2% les 9 premières années et 1% les 3 restantes. Cet avantage fiscal démarre l’année de la souscription.
Le montant total de l’investissement est plafonné à 300.000 € par an. Un épargnant peut investir chaque année tant que le dispositif reste en vigueur, et donc cumuler les réductions d’impôts dans la limite du plafond des niches fiscales.
Pour rappel : La réduction d’impôt sur le revenu, au titre de l’investissement dans une SCPI Denormandie, entre dans le plafonnement des niches fiscales fixé à 10.000€ par foyer fiscal (hors SOFICA et Girardin Industriel).
Exemple d’un investissement
Monsieur Durand investit 100.000€, soit une souscription de 100 parts, dans la SCPI Kyaneos Denormandie 3 le 15 septembre 2022.
Sa réduction d’impôt sur le revenu total sera donc égale à 21% de 100.000€, soit 21.000€ au total. Cette réduction sera étalée sur les 9 premières années, à raison de 2.000€ par an et sur les 3 dernières années à raison de 1.000€ par an, dès l’année de l’achat des parts (en 2022)
Monsieur Durand va également percevoir, au fur et à mesure de la constitution du patrimoine de la SCPI, les loyers des appartements. L’objectif de la SCPI est un taux de distribution annuel de 4% soit un revenu de 4.000€ par an ou 333€ par mois avant fiscalité et prélèvements sociaux.
Monsieur Durand doit conserver ses parts jusqu’à la dissolution totale de la SCPI afin de ne pas perdre les déductions fiscales acquises à la souscription.
Quels sont les risques ?
Perte en capital
Investir dans une SCPI fiscale présente un risque de perte en capital lié à la variation des marchés immobiliers. Comme pour un appartement, la valeur des parts peut fluctuer à la hausse comme à la baisse.
Locatif
La vacance locative, les loyers impayés ou les retards de paiement ne sont pas monnaie courante mais c’est un facteur à prendre en compte. Ce risque peut entrainer une baisse du rendement et des procédures judiciaires avec des coûts afférents.
Revenus non garantis
Les revenus potentiels distribués par une SCPI Denormandie ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction des loyers encaissés et des charges liées aux immeubles et au fonctionnement de la SCPI.
Liquidité
La SCPI Denormandie est un investissement de long terme avec une liquidité réduite. Les acheteurs de parts sur le marché secondaire ne bénéficient pas d’avantages fiscaux, renforçant ainsi la moindre liquidité sur ce placement.
De l’immobilier d’habitation
Le fonctionnement de la SCPI fiscale Denormandie impose l’acquisition de logements d’habitation donnant lieu à des travaux d’amélioration définis par décret ou des locaux affectés à un usage autre que l’habitation faisant l’objet de transformation en logement.
Pour être éligible à la réduction d’impôt, la SCPI se doit d’effectuer des travaux d’amélioration de la performance énergétique. Ces derniers doivent représenter au moins 25% du prix des logements acquis.
Le logement doit être loué nu (non meublé) à usage d’habitation principale.
Quel rendement attendre ?
L’investissement dans une SCPI fiscale doit avant tout être considéré comme un placement immobilier. L’avantage fiscal ne doit pas être l’unique motivation.
Une SCPI comme Kyaneos Denormandie, sélectionnée par Patrimea, vise un rendement annuel net de frais de gestion autour de 4% (hors avantage fiscal). Ce rendement est proche d’une SCPI de rendement investie en bureaux, commerces ou autres types d’immeubles.
Cette rentabilité provient des loyers des logements mis en location. La somme est redistribuée aux porteurs de parts après déduction des charges et honoraires de la société de gestion.
L’investissement en SCPI, bénéficiant du dispositif “Denormandie”, n’est pas garanti en capital, tout comme les revenus distribués. L’horizon de placement conseillé correspond à la date de dissolution de la SCPI.
Un investissement de long terme
Le régime fiscal concerné par ce type de SCPI est lié à l’engagement, pris par l’épargnant, de conserver ses parts jusqu’à l’expiration de la période de location des biens immobiliers (pendant 12 ans).
Dans la pratique, cela correspond à une durée de blocage de 15 à 18 ans, compte tenu des délais d’investissement de l’argent placé dans le fonds, de l’achèvement des travaux, de la mise en location et de la période de dissolution des actifs immobiliers.
La dissolution correspond à la vente des logements de la SCPI puis à la distribution des sommes issues de la vente au prorata à tous les porteurs de parts.
A l’échéance, le montant perçu dépendra du prix de cession des logements détenus par la SCPI et donc de l’évolution du marché immobilier d’habitation.
À noter : l’avantage fiscal n’est pas transmissible en cas de revente des parts, ce qui influe négativement sur ce marché secondaire. Cette opération sera facilitée si le rendement de la SCPI, hors avantage fiscal, est attractif.
Comment choisir la meilleure SCPI fiscale ?
Patrimea, en tant que conseiller en gestion de patrimoine, a pour métier de vous présenter les meilleures SCPI Denormandie.
La prise en compte de votre patrimoine global et de votre horizon de placement revêt une importance particulière afin de vous proposer l’investissement immobilier en SCPI le plus adapté. Il n’est pas rare de s’orienter vers une SCPI de rendement sans réduction d’impôt en lieu et place d’un véhicule pierre papier avec avantage fiscal.
Faites vous accompagner par un conseiller Patrimea et profitez de notre expérience reconnue dans la sélection des SCPI
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