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Fiscalité des revenus
Les revenus touchés par l’investisseur sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Le régime micro-foncier
Ce régime de droit commun concerne les contribuables dont les revenus fonciers ne dépassent pas les 15.000 € (bruts). Il est applicable, sous certaines conditions, aux revenus provenant de parts de GFV.
Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur ces revenus.
Ce régime n’est réellement avantageux que si les charges déductibles de l’investisseur représentent moins de 30% des revenus des parts. Cela concerne principalement un achat de parts au comptant, lorsque l’investisseur n’a aucune charge d’intérêt à déduire.
Le régime réel
L’investisseur peut déduire des revenus du GFV les charges fiscalement admises (impôts fonciers, assurances, frais de gestion…). Ces charges sont calculées chaque année par la société de gérance. Dans l’hypothèse d’un achat financé par emprunt, le contribuable peut également déduire ses intérêt des revenus du GFV et ainsi minimiser son assiette d’imposition.
Ce régime n’est pas un régime de plein-droit : le contribuable doit en faire la demande auprès de l’administration fiscale. Cette option, une fois choisie, devient irrévocable pendant 3 années.
Fiscalité sur les plus-values
La fiscalité sur les plus-values résultant de la cession de parts de GFV suit le régime spécifique des plus-values immobilières.
Les associés réalisant une plus-value lors de la cession de part ont le droit d’imputer sur celle-ci, cumulativement :
- Une exonération de la plus-value au delà de 30 ans
- Une exonération de l’impôt si le montant de la cession est inférieur à 15.000 € (Art. 150 A bis à 150 VH du Code général des impôts).
La plus-value est imposée via un prélèvement libératoire de 19%. Les prélèvements sociaux étant quant à eux de l’ordre de 17,2% (depuis le 1er janvier 2018), l’imposition totale est de 36,2%.
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Fiscalité sur les successions et donations
Les parts de GFV donnent droit à une exonération partielle des droits de succession et de donation
Cet avantage prend la forme d’une exonération de droits à hauteur de 75% de la valeur des parts et dans la limite de 300.000€ ou de 500 000€. Le montant qui excéderait cette limite bénéficie quant à lui d’une exonération de 50%. (Art 793 bis du Code Général des Impôts/Bulletin officiel des impôts)
Toutefois, un certain nombre de conditions doivent être respectées (Art. 793 bis du Code général des impôts) :
- Le GFA doit s’interdire l’exploitation en faire-valoir direct. Les biens agricoles composant le patrimoine du GFV ont pour obligation d’être donnés à bail sur du long terme, c’est-à-dire pendant au moins 18 ans.
- Les parts doivent être détenues pendant 2 ans au moins par le donateur ou le défunt ; toutefois, ce délai n’est pas exigé pour des parts issues d’apports ruraux à la constitution.
- Les parts reçues par le donataire ou l’héritier restent en sa propriété pendant au moins 5 ans à compter de la transmission à titre gratuit, pour bénéficier de l’abattement jusqu’à 300 000€ transmis, ou bien pendant au moins 10 ans pour profiter de cet abattement jusqu’à 500 000€.
Réduction d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
L’administration fiscale qualifie les GFV de « biens professionnels » en partie. A ce titre, elle exonère partiellement d’IFI le patrimoine détenu par un GFV (Art. 885H à 885L du Code général des impôts).
Ainsi, les parts de GFV sont exonérées pour ¾ de leur valeur jusqu’à 101.897 € (revalorisation 2011) et pour 50% au-delà (Bulletin officiel des impôts n°5).
Conditions (Art. 793 du Code général des impôts) :
- Bail à long terme donné d’au moins 18 ans des immeubles à destination agricole
- Interdiction par les statuts de l’exploitation en faire-valoir direct
Cette exonération est réservée aux parts détenues depuis au moins 2 ans au 1er janvier de l’année d’imposition.
