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Comprendre l’Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI)
Déclinaison de l’investissement dans la pierre, l’OPCI associe actifs immobiliers et actifs financiers. Accessible en assurance vie et PER, ce produit d’épargne innovant concilie la sécurité de la pierre, le dynamisme des produits financiers et la disponibilité grâce à une liquidité facilitée.
Envie d’en savoir plus ? Patrimea a étudié pour vous toutes les spécificités qui font de ce placement un atout pour votre portefeuille.
Qu’est-ce qu’un OPCI ?
L’Organisme de Placement Collectif en Immobilier est l’outil de diversification idéal pour allier à la fois actifs immobiliers et financiers. Produit d’épargne de long terme, il vous permet d’investir dans l’immobilier tout en gardant la main sur votre épargne.
L’OPCI possède un double objectif de gestion :
- A titre principal, il investit dans des immeubles existants ou en construction destinés à la location pour des professionnels ou particuliers (détention directe ou indirecte et détention en état futur d’achèvement).
- A titre accessoire, l’OPCI s’occupe de la gestion d’instruments financiers et de dépôts, ainsi que l’acquisition de meubles et biens d’équipement affectés aux immeubles détenus et nécessaires à leur exploitation.
Un OPCI est composé d’au moins 60% d’actifs immobiliers, 5% d’actifs liquides et de 35% maximum d’actifs divers. En achetant des actions et obligations, l’OPCI favorise sa liquidité en cas de retrait des épargnants.
Placement hybride séduisant pour les investisseurs en quête de rendement, profitez du cadre de l’assurance vie (ou du PER) pour conquérir le marché immobilier.
Comment cela fonctionne ?
Achat de parts
Nos contrats d’assurance vie et de PER vous offrent la possibilité d’investir dans des parts d’OPCI. Ce dernier va investir dans divers supports immobiliers (en direct et indirect via des parts de SCPI, SCI et OPCI, foncières cotées…) et financiers (actions, obligations, monétaire…).
Certains OPCI vous offrent même la possibilité de bénéficier de dispositifs fiscaux en cas de détention en direct.
Sélection des actifs
L’OPCI prend à charge la gestion et l’exploitation de ses actifs. Il s’occupe de sélectionner les fonds dans lesquels il souhaite investir, valoriser les immeubles déjà acquis et gérer les revenus issus de ses investissements.
Tout ce qui relève de l’immobilier peut être acquis par l’OPCI. Pour cette raison, la répartition de l’actif est souvent disparate d’un fonds à l’autre car les possibilités et stratégies d’investissement sont nombreuses.
Gestion des revenus
L’OPCI perçoit des revenus de plusieurs façons.
Pour la part immobilière, investie en direct ou via des SCPI par exemple, des loyers lui sont reversés. Pour d’autres fonds comme les foncières cotées ou actions, des dividendes peuvent lui revenir.
L’OPCI a la possibilité de capitaliser ses ressources pour augmenter sa valeur ou décider de les distribuer aux porteurs de parts. A ce compte, les revenus seront versés au sein du contrat.
Conciliez performances, disponibilité et projets
Performances
L’OPCI est une solution de diversification d’épargne vous permettant de dynamiser votre contrat. Sa part d’actifs financiers (actions et obligations) est source de rendements potentiellement plus attractifs. Que vous souhaitiez réallouer votre contrat existant ou en ouvrir un, l’OPCI est accessible à tous les budgets.
Disponibilité
La présence d’une poche financière dans un fonds à prépondérance immobilière favorise la liquidité de votre investissement et, ainsi, la liquidité de votre épargne. Vous bénéficiez à la fois de la stabilité de l’immobilier et de la volatilité d’une poche financière
Projets
Vous avez un projet à long terme pour lequel vous souhaitez épargner et vous constituer un capital ? L’OPCI vous aide à faire fructifier votre placement en investissant dans l’immobilier et les produits financiers. Mettez le temps de votre côté pour limiter les risques et bénéficier de perspectives plus attractives.
Pourquoi investir en OPCI ?
La sécurité de la pierre
L’immobilier a toujours été une valeur refuge. Investir dans la pierre est gage de solidité et de rentabilité. Les OPCI profitent de cette conjoncture tout en allant chercher toujours plus de dynamisme grâce aux instruments financiers qui les caractérisent.
Un outil de diversification pour tous
En investissant dans un OPCI, vous profitez de l’immobilier sous différentes formes d’actifs, de divers secteurs géographiques et d’activité. Ne soyez plus contraint et saisissez cette opportunité, accessible à toutes les bourses.
Souplesse et fiscalité
L’investissement en OPCI, via un contrat d’assurance vie ou un PER, est reconnu comme toute autre unité de compte. La fiscalité applicable est celle du contrat par lequel vous souscrivez. La fiscalité de l’enveloppe et la souplesse de gestion ne vous feront plus hésiter.
Une disponibilité du capital
Il est possible de demander le rachat de ses titres à tout moment, selon les conditions en vigueur dans votre contrat. Même s’il s’agit d’un placement recommandé sur le long terme, vous restez maître de votre épargne.
Tous nos OPCI
Quels sont les risques ?
Perte en capital
La valeur des parts d’OPCI est liée à l’évolution des marchés immobiliers et financier. Elle peut donc varier à la hausse comme à la baisse. Le capital investi dans un OPCI n’est pas garanti.
Liquidité
La liquidité des parts de fonds ou des actifs immobiliers détenus par l’OPCI n’est pas garantie. Les sous-jacents acquis sont considérés comme peu liquides.
Marché
Les revenus potentiels, valeurs et liquidité des actifs immobiliers et financiers peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière.
Crédit
Les fonds immobiliers détenus ont parfois recours à l’emprunt. Le montant perçu par l’OPCI, en cas de retrait, est subordonné au remboursement de l’emprunt par le fonds concerné.
Quelle est la fiscalité de l’OPCI ?
L’investissement en OPCI est soumis à la fiscalité du contrat par lequel vous souscrivez.
Dans l’assurance vie
Durant la vie de votre contrat, les intérêts générés par votre placement n’engagent pas d’imposition tant qu’il n’y a pas de rachat (total ou partiel). Lorsque vous décidez de réaliser cette opération, seul ce qui relève des intérêts générés est imposé. Le capital initialement investi n’ouvre pas d’imposition.
Le régime d’imposition s’appliquant aux intérêts dépend de l’âge de votre contrat, de la date des primes versées et de leur montant. Vous avez globalement le choix entre le barème de l’impôt sur le revenu ou un prélèvement forfaitaire libératoire.
Lorsque le contrat est dénoué par le décès, deux grandes règles s’appliquent.
- Concernant les primes versées avant les 70 ans de l’assuré, chaque bénéficiaire désigné est cantonné à un abattement de 152.500€, puis un taux forfaitaire s’applique.
- Pour les primes versées après 70 ans, l’abattement n’est plus que de 30.500€, tous bénéficiaires confondus. Le reste est imposé selon les droits de succession, hors intérêts du contrat.
Dans le PER
En cas de sortie du PER, à l’âge légal de départ à la retraite, le régime d’imposition résulte de plusieurs paramètres.
Tout dépend effectivement si, lors du versement, vous avez opté pour la déductibilité ou non.
- En cas de déductibilité, la sortie en capital engendre une imposition sur le capital et les intérêts.
- S’il n’y a pas eu de déductibilité à l’entrée, l’imposition ne s’opère que sur les intérêts.
Si vous choisissez une sortie de votre contrat en rente, la partie impôt sur le revenu peut bénéficier d’un abattement de 10% si le versement à l’entrée était déductible. Dans le cas contraire, l’imposition ne concernera qu’une fraction qui dépend de l’âge du titulaire au jour de l’entrée en jouissance de la rente.
Fiscalité du PERComment choisir son OPCI ?
L’offre en OPCI est grandissante et il est parfois difficile de s’y retrouver. Une chose est sûre, vous bénéficierez d’un même dénominateur commun entre tous : l’immobilier et les actifs financiers.
Retrouvez l’ensemble de notre offre, sélectionnée avec soin, et bénéficiez de nos conseils sur-mesure pour trouver le placement qui vous correspond le mieux.
Besoin d’aide pour faire les bons choix ?
Nos conseillers en gestion de patrimoine sont disponibles pour répondre à toutes vos questions et vous guider dans un projet d’investissement qui vous ressemble.
