SCPI

Choisir une SCPI : les astuces de Patrimea

Au fil des années, le nombre de SCPI de rendement ne cesse d’accroître. Choisir une SCPI n’est pas chose aisée et requiert des connaissances sur certains éléments caractéristiques d’une SCPI.

Pour vous, Patrimea a établi un système de notation vous permettant d’y voir plus clair et faciliter votre choix d’investissement en SCPI.

Nous avons sélectionné 12 critères pour élaborer une grille de notation valable pour l’ensemble des SCPI (bureaux, commerces ou différenciantes). Chaque élément ayant un poids plus ou moins important dans le score final attribué à la SCPI. Un 🔼 représente la note la moins élevée.

Nous contacter Toutes nos SCPI

Critères à prendre en compte	Poids dans la note
Rendement de l’année précédente Le rendement est le rapport entre les revenus perçus sur l’année et le prix de la part au 1er janvier. Le rendement de l’année précédente constitue une excellente indication du rendement prévisionnel de l’année en cours. Nous accordons une grande importance à cet indicateur pour estimer l’évolution du rendement futur de la SCPI.	🔼🔼🔼🔼
Évolution du prix de la part rapportée à la valeur de réalisation sur les 5 dernières années Le critère précédent, rapport entre le prix de la part et la valeur de réalisation, fournit la valorisation de la SCPI l’année précédente, tandis que cet indicateur donne la tendance sur les 5 années passées. Une hausse de la prime sur la période indique que le prix de la part s’est accrue plus rapidement que sa valeur intrinsèque. Le constat est identique pour une SCPI passant d’une décote à une prime sur valeur de réalisation.	🔼🔼🔼
Évolution de la valeur de réalisation sur les 5 dernières années La valeur de réalisation (par part) d’une SCPI est la somme de la valeur vénale des immeubles composant le patrimoine ajoutée aux autres actifs (comme la trésorerie). On pourrait dire vulgairement qu’il s’agit du prix net que les porteurs d’une part toucheraient en cas de liquidation ou de cession de l’ensemble des actifs. Nous donnons plus de poids aux SCPI de bureaux et à celles de commerces dont la valeur de réalisation a progressé sur les 5 dernières années. La valeur de réalisation augmentant, c’est mécaniquement votre placement qui se revalorise.	🔼🔼
Prix de la part rapportée à la valeur de réalisation sur l’année précédente Le rapport entre le prix de la part et la valeur de réalisation (valeur vénale des immeubles + valeur nette des autres actifs) est une donnée intéressante pour déterminer la valorisation de la SCPI. Si le prix de la part est supérieur à la valeur de réalisation, on parle de prime. À l’inverse, il s’agit d’une décote. Par ailleurs, il faudra analyser les raisons d’une prime importante ou d’une forte décote (crise immobilière, dépréciation d’un actif …) Une SCPI avec une prime importante indique que l’épargnant « paye cher » la part. Dans le cas d’une forte décote, l’épargnant fait « une bonne affaire ».	🔼🔼

Nous contacter

Critères à prendre en compte	Poids dans la note
Report à nouveau par part rapporté au rendement (en %) Le report à nouveau correspond aux réserves de la SCPI. Il permet de remédier à des évènements imprévisibles dans la vie de la SCPI (baisse des loyers, vacance…) et de maintenir le dividende versé aux associés. Une SCPI avec un report à nouveau par part représentant moins de 5% du rendement annuel versé est fragile en cas d’aléas. Nous préférons les SCPI avec des réserves supérieures à 10% du rendement annuel. Nous avons également une préférence pour les SCPI avec une capitalisation supérieure à 150 millions d’euros.	🔼
Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans Le TRI est un outil d’aide à l’investissement indiquant la rentabilité du placement sur une période donnée. Il prend en compte les prix d’achat et de revente de la part, ainsi que l’ensemble des rendements perçus au cours de la période. Nous donnons une meilleure note aux SCPI affichant des TRI sur 5 ans supérieurs à 7%.	🔼
Taux d’occupation financier Le taux d’occupation financier est le rapport entre les loyers facturés du patrimoine de la SCPI et ce qu’elle percevrait si l’intégralité de son patrimoine était loué. Il montre la capacité à optimiser le rendement de son patrimoine. Nous estimons qu’un taux d’occupation financier inférieur à 90% est faible et qu’il est nécessaire d’étudier les causes : travaux sur les biens immobiliers, non paiement de loyers, acquisitions ou cessions de biens immobiliers, mauvaise gestion.	🔼
Frais de la SCPI Les principaux frais d’une SCPI sont multiples : souscription, gestion, cession, et acquisition. Une SCPI avec des frais importants verra son rendement diminué en comparaison d’une SCPI avec des frais moindres. La société de gestion devra donc, par exemple, acquérir des biens avec une meilleure rentabilité. Nous préférons une SCPI avec moins de frais pour ne pas pénaliser l’investisseur. Nous n’apprécions pas les SCPI avec des frais cachés (élevés) comme les frais d’acquisition. La transparence auprès de l’épargnant doit être totale !	🔼

Nous contacter

Critères à prendre en compte	Poids dans la note
Répartition géographique des biens En investissant dans une SCPI, prenez en considération la diversification géographique des immeubles : Paris, Ile de France, province et international. Soyez fidèle au vieil adage, « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier » !	🔼
Moyenne du rendement sur les 5 dernières années Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Même si nous attribuons plus de poids au critère du rendement de l’année précédente, car il reflète davantage le rendement prévisionnel, nous accordons une attention particulière à la moyenne du rendement sur les 5 dernières années. En effet, il renseigne sur la fluctuation du revenu dans le temps.	🔼
Évolution du prix de la part sur les 5 dernières années Même si nous mettons en garde les investisseurs sur l’évolution future des prix des parts de SCPI, s’intéresser à l’évolution passée du prix de la part d’une SCPI n’est pas anodin. La distinction SCPI à capital fixe ou variable est importante dans le prise en compte de ce critère. En effet, les SCPI à capital fixe sont plus volatiles. Nous considérons qu’il serait dommageable de s’intéresser uniquement aux SCPI ayant connu de fortes progressions du prix de leur part. De même, il faut s’interroger sur les SCPI ayant perçu des baisses de prix. Cet indicateur pris individuellement n’est pas assez représentatif.	🔼

Nous contacter