SCPI

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La Société Civile de Placement Immobilier a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. La SCPI appelée aussi « pierre papier » collecte l’argent des épargnants, achète des biens immobiliers et leur reverse les loyers après déduction des frais de gestion.

Ce placement séduit de plus en plus d’investisseurs pour son absence de contraintes de gestion, sa simplicité, sa transparence, son accessibilité à partir de quelques milliers d’euros et son rendement.

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Définition d’une SCPI

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une forme particulière de SCI (Société Civile Immobilière). À la différence de la SCI, la SCPI est autorisée à faire appel public à l’épargne se retrouvant ainsi sous la surveillance de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Du fait de ce contrôle, l’investisseur est en position de protection accrue (cf articles L 214-50 à L 214-84, L 231-8 à L 231-21 et L 732-7 du Code Monétaire et Financier).

La SCPI collecte des sommes provenant en majorité d’investisseurs particuliers mais aussi d’institutionnels. En contrepartie de cet argent investi, l’investisseur reçoit des parts sociales de la SCPI, matérialisées par un titre de propriété ou une attestation de parts.

La SCPI est créée et administrée par une société de gestion (un peu comme un syndic). Ce gérant supervise les achats d’immeubles, la gestion de ces biens immobiliers et le suivi des associés. L’investisseur, devenu associé, perçoit des revenus fonciers provenant des loyers perçus minorés des charges type impôts locaux, entretien ou frais de gestion. Il n’a aucun locataire à gérer, ni documents à produire en cours de vie de la SCPI. Il reçoit du gérant les IFU pour remplir sa déclaration d’impôt.

L’investissement en SCPI est un placement immobilier donc, par nature, le capital et le rendement ne sont pas garantis.

Tout savoir sur la SCPI

Fonctionnement

Le fonctionnement de la SCPI est finalement très simple et totalement adapté aux investisseurs particuliers puisque le minimum pour investir est généralement très bas (quelques milliers d’euros). De plus, selon la catégorie de SCPI, vous pouvez choisir d’investir dans du résidentiel, des murs de magasins, des bureaux, des immeubles de santé comme des cliniques, de la logistique, des entrepôts, des murs d’hôtels ou de crèches par exemple. Pour un particulier, réaliser un investissement dans certaines de ces classes d’actifs est très contraignant, d’où l’utilité de choisir les SCPI comme véhicule d’investissement en immobilier.

Il existe deux formes juridiques de SCPI. Le capital d’une SCPI peut être fixe ou variable avec un minimum de 760.000 €.

Dans une SCPI à capital fixe

Les statuts stipulent la création de parts nouvelles uniquement par augmentations de capital successives. Une émission de parts nouvelles n’est possible que si, au moins, les 3/4 des souscriptions précédentes ont été investis ou sont affectés à des investissements en cours et si les offres de cession de parts anciennes ne sont pas réalisées à un prix inférieur au prix des nouvelles parts.

Par conséquent, dans une SCPI à capital fixe, si un souscripteur veut vendre ses parts, il lui faudra les vendre à un potentiel acheteur sur le « marché secondaire ». Si le capital de la SCPI est déclaré « fermé », cela signifie que l’augmentation de capital est close et a atteint sa taille maximale. L’acheteur ne peut plus acquérir de parts sauf sur le marché secondaire.

Dans une SCPI à capital variable

Aujourd’hui, il s’agit de la forme la plus utilisée par la très grande majorité des SCPI. Les souscriptions de parts nouvelles sont possibles à chaque instant tant que le capital plafond de la SCPI n’est pas atteint.

Cette situation confère un avantage indéniable car le vendeur pourra revendre ses parts à tout moment à la société qui s’engage, dans certaines limites, à effectuer la transaction à un prix défini. Ces parts seront soit revendues soit annulées, venant ainsi réduire le capital de la SCPI.

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Champs d’action des SCPI

Selon l’article L 214-50 du Code Monétaire et Financier, les SCPI ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. En outre, pour les besoins de cette gestion, elles peuvent procéder à :

Des travaux d’amélioration des biens immobiliers permettant ainsi de valoriser le patrimoine et de consolider la relation avec les locataires
Des travaux d’agrandissement des immeubles détenus pour augmenter la surface habitable. Ces travaux peuvent intervenir dès l’acquisition du bien et leurs coûts ne doivent pas dépasser 30% de la valeur vénale de l’immeuble et 10% de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI
Des travaux de reconstruction pour affecter des locaux à usage de bureaux en habitation par exemple. Le coût de ces travaux ne doit pas excéder 10% de la valeur vénale du patrimoine global de la SCPI
Des cessions dès lors qu’elles ne présentent pas un caractère habituel. La valeur vénale cumulée des immeubles cédés au cours d’un exercice ne doit pas excéder 15% de la valeur vénale du patrimoine global de la SCPI. Si aucune cession n’a été réalisé au cours d’un exercice, le cumul de la limite évoquée précédemment est possible sur trois exercices consécutifs. La SCPI est dans l’obligation de conserver un immeuble pendant au moins 6 ans avant de procéder à la cession.

Les SCPI de rendement

Un taux moyen de 4,45% en 2021

Les SCPI de rendement ou de revenu sont à la recherche de rentabilité sur le long terme et sont considérées comme un placement retraite procurant des revenus récurrents avec un risque maîtrisé. Investir dans une SCPI de rendement répond à un objectif patrimonial. De plus, tout comme pour l’achat d’un appartement, vous pouvez financer l’achat de parts de SCPI à crédit. Un bon moyen de préparer sa retraite !

Ces Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont généralement investies dans le secteur tertiaire et sous catégorisées de la façon suivante :

SCPI de bureaux, essentiellement composées de bureaux et de locaux commerciaux en France ou en Europe. La profondeur du marché de l’immobilier de bureaux offre de nombreuses opportunités d’investissement aux SCPI
SCPI de commerces, concentrées sur les murs de boutiques, de magasins, de centres commerciaux ou de galeries marchandes. Elles sont davantage sensibles aux aléas de l’économie et plus particulièrement à la consommation des ménages.
SCPI spécialisées, différenciantes par leur thématique d’investissement contrairement aux SCPI classiques (commerces, bureaux). Elles se concentrent sur un secteur d’investissement très précis : murs de cliniques, d’ehpad, de crèches, d’hôtels, d’entrepôts, ou de logistique du premier kilomètre.
SCPI internationales, orientées hors de France pour diversifier leur patrimoine dans des zones géographiques précises et apporter une fiscalité attractive aux associés.

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Les SCPI fiscales

Une alternative très intéressante à un investissement immobilier de défiscalisation en direct

Issues des dispositifs fiscaux liés à l’investissement locatif, les SCPI fiscales offrent un rendement faible (autour de 2 à 3% par an) mais ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu. Se positionner sur ce placement est cohérent si vous payez des impôts et, plus généralement, si votre montant d’imposition est constant dans le temps. En effet, si le montant de votre impôt est amené à être nul ou à baisser pendant une période de plusieurs années, vous pourrez reporter cette réduction d’impôts uniquement pendant 6 ans.

La réduction d’impôt est accordée au souscripteur et n’est pas transférable en cas de revente. Le marché secondaire est donc quasiment nul puisque le rendement est faible et l’avantage fiscal non transmissible. En outre, la réduction d’impôt est conditionnée à la détention des parts pendant au moins 9 années. Il existe cependant des cas exceptionnels où la revente est possible sans reprise de l’avantage fiscal.

Dans la majorité des cas, l’investissement est un placement long terme qui se solde au moment de la dissolution et de la liquidation de la SCPI, généralement au bout de 13 ou 15 années.

Attention : les réductions d’impôts accordées avec les SCPI fiscales rentrent dans le plafonnement des niches fiscales.

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Les SCPI de capitalisation

Pour ceux qui recherchent de la plus value ou du déficit foncier

La stratégie des SCPI de plus value s’axe sur des biens (bureaux, commerces ou logements) à fort potentiel de revalorisation et donc de plus-values à long terme.

La SCPI de capitalisation ne distribue pas de revenus (ou uniquement lors de la vente de biens) et le gain se fait uniquement à la revente des parts en matérialisant une plus-value. Par ailleurs, en finançant ce type de biens à crédit, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers existants. Ainsi, la SCPI de capitalisation peut être assimilée à une SCPI de déficit foncier.

Ces SCPI sont souvent accessibles en assurance vie comme Novapierre Résidentiel ou Primofamily.

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