SCPI

La fiscalité de la SCPI

Les SCPI sont dites “fiscalement transparentes”, elles ne sont donc pas imposées directement. Vous êtes soumis à l’imposition au titre des revenus fonciers pour votre quote-part de loyers encaissés après imputation des charges déductibles (intérêts d’emprunt en cas d’acquisition à crédit).

Chaque année vous recevez, de la part de la société de gestion, un document appelé « Imprimé Fiscal Unique » qui vous aide à compléter votre déclaration fiscale.

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La fiscalité sur les revenus fonciers

En tant qu’associé, vous êtes principalement imposé sur les revenus fonciers issus des loyers perçus par la SCPI, diminués de l’ensemble des charges dues au cours de l’exercice. Vous devez choisir entre le régime micro-foncier ou le régime réel selon certains critères développés ci-dessous.

Il est possible que l’on vous demande de régler l’imposition sur les produits financiers issus des placements de trésorerie de la SCPI et vous pourrez opter pour le prélèvement libératoire.

Le régime micro foncier

Vous êtes soumis à ce régime si les revenus fonciers bruts que vous percevez sont inférieurs à 15.000 € par an pour des biens immobiliers détenus en direct. Le revenu imposable correspondant est fixé à une somme égale au montant de ces revenus diminués d’un abattement de 30%. Le montant est à déclarer en ligne BE sur la feuille d’impôt N°2042.

Le porteur de parts de SCPI peut opter pour le régime micro-foncier s’il remplit les conditions suivantes :

Etre propriétaire d’un bien immobilier, dont il tire des revenus fonciers par une location nue
L’ensemble des revenus bruts fonciers perçus n’excède pas 15.000 € au titre de l’année d’imposition (SCPI + immeubles en direct)
Les parts de SCPI et l’immeuble détenu en direct ne doivent pas bénéficier d’un dispositif fiscal spécifique (Malraux, Besson, Périssol, Robien, Girardin, Demessine, LMP, LMNP, Censi Bouvard)

Les épargnants ne percevant plus, dans le courant de l’année, des revenus fonciers de biens détenus en direct (biens non loués ou vendus) ne peuvent plus bénéficier du régime du micro-foncier pour les revenus fonciers issus des SCPI. Le régime réel d’imposition s’applique de fait.

De même ceux disposant uniquement de revenus fonciers provenant de SCPI sont exclus du régime du micro-foncier. Cependant, ils bénéficient d’une dispense de l’administration fiscale, sous certaines conditions, de déposer une déclaration de revenus fonciers N°2044 et peuvent porter directement les revenus des parts immobilières sur la déclaration de revenus N°2042 (sont exclues les parts de SCPI ouvrant droit à la déduction au titre de l’amortissement prévue à l’article 31 bis du CGI).

A noter : La SCPI peut, si l’ensemble des associés y adhère, ne pas distribuer l’intégralité du bénéfice de l’année en cours pour constitution des réserves. Il conviendra alors à l’associé de déclarer le bénéfice réalisé par la SCPI au cours de l’année et non celui distribué aux porteur de parts.

Le régime réel

Vous n’avez pas le choix si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15.000 € par an. En revanche, vous avez la possibilité d’opter pour ce régime même si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 € par an en lieu et place du régime micro-foncier (CGI, art. 32-4). L’option est alors exercée de manière irrévocable pour une durée de trois ans.

L’investisseur peut avoir intérêt à opter pour le régime réel dans le cas où il a acheté ses parts de SCPI à crédit et que le montant des intérêts d’emprunt est supérieur à l’abattement de 30% appliqué dans le régime du micro-foncier.

La société de gestion de la SCPI se charge de vous adresser chaque année le montant du revenu net à déclarer sur le formulaire spécial N°2044. Toutes les charges et frais de gestion sont donc déduits en amont par la société de gestion. Vous pouvez être confronté à deux possibilités : un bénéfice (revenu foncier) ou une perte (déficit foncier).

Le bénéfice est soumis aux prélèvements sociaux puis imposé à hauteur de votre tranche marginale d’imposition (dans le cas où vos revenus fonciers sont issus uniquement de la SCPI)
Dans le cas d’une perte, résultant de dépenses déductibles du revenu foncier mais autres que les intérêts d’emprunt, celle-ci peut être déduite du revenu global de l’associé dans une limite de 10.700 €. Au-delà de cette limite, la fraction du déficit supérieure n’est reportable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

En cas d’achat des parts de SCPI à crédit, le montant des intérêts d’emprunt n’est pas pris en compte dans le revenu foncier de la SCPI pour les besoins de la déclaration fiscale. C’est pour quoi la société de gestion ne gère pas les emprunts de ses porteurs de parts. Ces intérêts sont déductibles par le contribuable de ses revenus fonciers et viennent donc diminuer l’imposition de ces dits revenus. Mais il faut savoir que les intérêts d’emprunts ne peuvent contribuer à la formation d’un déficit imputable sur le revenu global et sont uniquement reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

La fiscalité sur les revenus financiers

L’associé porteur de parts de la SCPI peut se voir demander à régler l’imposition sur les produits financiers issus des placements de trésorerie de la SCPI. Généralement, les revenus financiers distribués aux associés sont faibles.

Depuis le 1er janvier 2018, le choix du prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% est possible. Ce taux inclut l’impôt sur le revenu forfaitaire de 12,8% et les prélèvements sociaux, au taux global de 17,2%

Les plus-values sur les ventes d’immeubles

Lors de la vente par la SCPI d’un immeuble qu’elle possède depuis moins de 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux), la plus-value éventuellement réalisée est imposable. La SCPI étant transparente fiscalement, les porteurs de parts sont donc redevables de l’impôt sur la plus-value. Passés ces 22 ans, l’exonération prend place.

En ce qui concerne les particuliers détenant les parts dans leur patrimoine privé, l’impôt est prélevé directement par le notaire et la société de gestion de la SCPI. Les associés n’ont pas de règlement à effectuer.

Pour les porteurs de parts soumis aux régimes des bénéfices professionnels (BIC, BA ou BNC) ou de l’impôt sur les sociétés, la situation est différente. Ils doivent inclure dans leur déclaration de résultat la quote part de plus value qui leur est versée.

Les plus-values sur les cessions de parts de SCPI

Lors de la revente des parts de SCPI, la plus-value correspond à la différence entre la somme provenant du produit de la vente et le prix d’acquisition des parts. Le taux d’imposition sur la plus value est de 19% et de 17,2% pour les prélèvements sociaux. Le montant de l’impôt sur la plus value est nul au delà de 30 années de détention. Tout comme pour la fiscalité des biens détenus en direct, il faut tenir compte de l’abattement progressif qui s’appliquera comme suit :

6% d’abattement entre la 6ème et la 21ème année
4% d’abattement entre la 21ème et la 22ème année
exonération au-delà

En ce qui concerne les prélèvement sociaux l’exonération n’a lieu qu’à partir de 30 ans de détention. Avant cette date, les porteurs de parts bénéficient des abattement suivants:

1.65% d’abattement entre la 6ème et la 21ème année
1.6% d’abattement entre la 21ème et la 22ème année
9% d’abattement entre la 23ème et la 30ème année

Le gouvernement a ajouté via la loi de Finance rectificative pour 2012, une surtaxe selon le montant de la plus-value immobilière. Cette surtaxe est applicable aux plus values immobilières supérieures à 50 000€ :

Montant de la plus value imposable	Montant de la surtaxe
De 50.001 € à 60.000 €	2% PV – (60.000 € – PV) x 1/20
De 60.001 € à 100.000 €	2 % PV
De 100.001 € à 110.000 €	3 % PV – (110.000 € – PV) × 1/10
De 110.001 € à 150.000 €	3 % PV
De 150.001 € à 160.000 €	4 % PV – (160.000 € – PV) × 15/100
De 160.001 € à 200.000 €	4 % PV
De 200.001 € à 210.000 €	5 % PV – (210.000 € – PV) × 20/100
De 210 001 € à 250.000 €	5 % PV
De 250.001 € à 260.000 €	6 % PV – (260.000 € – PV) × 25/100
Supérieur à 260.000 €	6 % PV

(PV = montant de la plus-value imposable)

Autres points importants dans le calcul de la plus-value :

Les cessions de parts de SCPI inférieures à 15.000 € sont assujettis à l’impôt contrairement aux cessions d’immeubles détenus en direct. Il en va de même pour les exonérations réservées à certains titulaires de pension de vieillesse ou d’invalidité.
Les frais d’acquisition sont pris en compte pour leur montant réel
Pour les associés soumis aux régimes des bénéfices professionnels (BIC, BA, BNC ou IS), les plus-values réalisées sont compensées avec les moins-values éventuelles et imposables selon le régime des plus-values professionnelles.(si la cession intervient dans les 2 ans, la plus value dite court terme est imposée à l’IR au barème progressif. Si la cession intervient après 2 ans, la plus-value dite long terme est imposée à 34,5%)

Exemple du calcul de l’impôt sur la plus value de cession

Prix de cession des parts en date du 4 janvier 2021	50.000 €
Prix d’acquisition le 1er janvier 2012	30.000 €
Frais d’acquisition des parts (11%)	3.300 €
Plus value avant abattement	16.700 €

Abattement total de 6% entre la 6^ème et la 9^ème année	4.008 €
Plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu	12.692 €

Abattement total de 1.65% entre la 6^ème et la 9^ème année	1.102 €
Plus-value nette imposable aux prélèvements sociaux	15.598 €

Taxation à l’impôt sur le revenu (au taux de 19%)	2.411 €
Taxation aux prélèvements sociaux (au taux de 17,2%)	2.683 €
Montant de l’impôt à payer sur la plus value	5.094 €