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Investir en SCPI en démembrement
Investir en démembrement de propriété dans des parts de SCPI est un montage qui peut s’avérer très judicieux selon vos objectifs patrimoniaux.
Le principe de la SCPI en démembrement
L’investissement en SCPI se réalise soit en pleine propriété, soit dans le cadre d’un démembrement (en nue-propriété et en usufruit).
Le démembrement de propriété, réalisé sur la durée de votre choix, permet de séparer :
- L’usufruit : le droit d’utiliser un bien (usus) et d’en percevoir les revenus (fructus)
- La nue-propriété : le droit de le céder (abusus)
L’achat de la nue-propriété
Principe
En nue-propriété, vous achetez la part de SCPI moins cher qu’en pleine propriété. Durant la période de démembrement, vous ne percevez pas les revenus de votre investissement (et n’avez donc pas de fiscalité). À l’issue de la période de démembrement, vous récupérez la pleine propriété des parts et percevez ensuite l’intégralité des revenus potentiels. Vos parts sont alors valorisées à 100% de leur valeur du moment.
Exemple
Monsieur Martin pense prendre sa retraite dans 8 ans et dispose d’un capital de 67.000€ à consacrer à la constitution d’un revenu complémentaire. Il fait l’acquisition de parts de SCPI Vendôme Régions en nue-propriété sur 8 ans. Leur valeur en pleine propriété est actuellement de 100.000€. Au lieu de percevoir les revenus, pendant les 8 premières années, il reçoit une compensation en payant ses parts de SCPI moins cher, en l’occurrence 67% de leur valeur réelle en pleine propriété. Comme il ne perçoit aucun revenu, il n’a pas d’impôt sur le revenu à payer.
Extinction du démembrement – Au terme des 8 ans, il devient pleinement propriétaire des parts de la SCPI et en perçoit les revenus. A cette date, la valeur de sa souscription est valorisée à 104.000€ (hypothèse de revalorisation des actifs immobiliers de 0,5% par an). Il a non seulement bénéficié du gain lié à l’extinction du démembrement (67.000€ → 100.000€) mais également de la revalorisation des actifs immobiliers (100.000€ → 104.000€). Cette valorisation patrimoniale s’effectue en franchise d’impôt (fiscalité sur les plus-value immobilière en cas de cession).
Tout savoir sur la SCPI
L’achat de l’usufruit
Principe
En usufruit, vous achetez également vos parts de SCPI moins cher qu’en pleine propriété. Durant la période de démembrement, vous percevez les revenus de SCPI calculés sur la valeur en pleine propriété des parts souscrites (et êtes redevable de la fiscalité associée). À l’issue de la période de démembrement, c’est le nu-propriétaire qui retrouve la pleine propriété des parts et votre usufruit s’éteint.
Une solution intéressante pour les :
- sociétés pouvant amortir l’usufruit des parts souscrites
- personnes ayant besoin de revenus complémentaires et ne souhaitant pas conserver de capital
Les risques
Le démembrement de propriété fait l’objet d’une absence de liquidité. La durée choisie doit être mûrement réfléchie. Pendant cette période, la revente de parts de SCPI est impossible.
Un autre risque à prendre en considération est l’absence de garantie en capital. Tout comme un investissement en pleine propriété, vous pouvez être confronté à une plus ou moins value du capital investi.
Enfin un risque de rendement est possible. En tant que nu-propriétaire, le rendement de l’opération a le pouvoir d’impacter, par une hausse, les revenus délivrés par la SCPI. Ce bénéfice serait au profit de l’usufruitier. Le cas inverse est aussi envisageable pour l’usufruitier, qui toucherait moins de revenus que dans ses prévisions.
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